物业企业财务管理现状与对策

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摘要:房地产建设加速物业公司迎来了发展契机，会计核算财务管理标准化规范化正在逐步加强。近几年物业行业成功上市的企业增多，企业成长性和盈利能力被市场认可。本文结合自己十余年物业项目现场管理及物业财务管理的从业经验，分析了物业企业财务管理工作现实中存在的不足，并提出改进措施。

关键词:物业公司;核算架构;财务管理

随着房地产建设的加速、居民对居住环境的品质需求越来越高，我国的物业管理行业迎来了大发展。成功上市的物业企业越来越多、并赢得了资本市场的认可。物业公司在物业服务基础服务之外，通过掌握的业主资源开展各类增值服务，即服务好业主又获取新的利润来源和想象空间。业态多样、项目分布区域性、物业服务合同约定特色服务等使物业公司在经营管理过程中存在如下问题:(1)物业经营中很多保安、保安主管因工作表现出色，很容易转岗成项目经理，但自身管理能力、接受教育受限，项目整体统筹管理能力需要在转岗后不断积累。转岗后的项目经理对一线财务管理工作重视程度不够导致物业财务管理源头薄弱，如收款后不及时给业主开票、指使一线财务按业主要求随意开具增值税专用发票等。(2)物业在管项目财务管理标准没有统一，现场执行时一个项目一套标准。项目经理根据自己以往的从业经验，按经验管理。各个项目提交的收费台账、报表格式不一、统计口径各异。如为了完成当年物业费收款绩效指标，将预收以后年度的物业费纳入当年应收完成金额中，虚增当年应收实收金额。财务管理标准的缺失导致物业项目经营数据没有可比性，绩效考核有失公允。(3)业主对物业经营性收支数据的真实性存在质疑。部分物业公司隐瞒、虚报、截留、挪用在管项目物业经营性收入;部分物业公司甚至因为经营性收支数据与业委会没有达成一致意见而导致被动撤出项目的物业管理。(4)物业项目同类岗位操作标准各异，无法进行统一绩效考核评估。如门禁梯控卡补卡，有的项目随意给申请人制作梯控卡，不核实申请人身份。导致门禁梯控管理形同虚设、存在安全隐患、增加物业公司管理失职的风险隐患。(5)在管项目业主自用水电费代收代付占用了物业公司有限的自有资金，因收缴不及时、业主对结算金额不认同，拖欠的水电费、占用的资金成本成为物业企业经营的沉重负担。针对物业行业现状存在的问题，特提出以下六点改进措施。

1制定高效物业财务核算架构

随着物业公司承接项目增多，核算架构初始制定非常重要。物业财务组织架构体现了物业财务核算业务流的高效性。物业公司都会以承接的单个物业项目作为年度绩效考核评估的主体，基于这样的绩效考核评估要求，物业项目将作为财务核算最基本的核算个体、收支独立核算。物业公司大小不等，有的物业公司在管项目超过百个千个、遍布全国各地，单以项目为主体的扁平型管理宽度太大，项目管理加分区域管理如浙江分公司、上海分公司增加管理深度和精度。项目－区域－集团的经营管理模式决定了物业财务核算业务流。

2建立二级财务核算体系

建立二级核算制度，通过二级核算制度，可以更好地为业主服务，也可以对物业公司进行客观的评价，了解资金流动情况，确保核算的顺利实施。物业项目分布区域较广，即便在同一城市各项目也分布不同的城区。要保证物业各项目财务收支数据百分百准确，要做到收入没有被截流、挪用、虚报支出、项目私设小金库，必须加强项目二级财务核算规范化及标准化。建立规范的二级财务核算体系是物业公司财务核算的核心工作。(1)发票领用、开具由集团财务管理中心统一制定标准，如住宅类房源业主出租后承租者缴纳物业费后需要开具增值税专用发票，承租者必须提供租赁合同作为增值税专票开票依据，杜绝虚开发票。(2)统一所有项目各类表单格式、填写要求、提交上级财务部时间。统一的报表格式方便数据归集汇总及项目间财务数据比较，统一的报表流转时间，保证绩效考核评估时间节点一致性。(3)收款银行、收款支付宝账号、微信收款账号集团统一开户和日常管理。信息化的发展，现在除了现金支付、银行转账、汇款外，现在支付宝、微信扫码支付成为业主付款的主要方式。集团财务核算中心统一申请对公支付宝、微信收款账号，以物业公司名义实名认证后移交各项目使用，所有收款账号集团统一管理。支付宝微信账号按银行开户账号管理模式，每月由专人负责核对所有账户余额，编制余额调节表，保证账账、账实百分百相一致。(4)实行收支二条线的管理模式。集团财务管理中心负责所有在管项目实收到账金额的划转、统筹安排。实现集团资金效益最大化。另外，规范项目成本预算及使用。按管理业态、收费单价、物业服务合同约定条款，制定统一的支出预算标准。物业公司作为劳动密集型行业，项目成本主要为人工成本，合理用工、提高各工种的工作效率，是项目经营和薪酬考核部门关注重点。财务部门用统一项目收支报表，制定集团统一的成本统计核算口径，定期向经营人员提交项目经营数据。动态数据定期的统计和归集让经营人员实时掌握项目经营情况，确保年度绩效目标完成。

3制定标准化财务核算体系

在管项目越多、管理规模越大，标准化经营管理和财务核算越重要。核算制度、票据管理制度、报销制度、备用金制度、经营性收支管理制度等标准化财务核算和管理制度的统一制定、实施，将促进物业公司实现绩效目标和财务目标完成。标准制度形成业务流程，开票流程、报销流程、付款流程、审批流程、交账流程、预算调整流程、收支类台账流转流程等。标准的实施，离不开日常培训。借助于微信、视频会议等新媒介，定期不定期组织各项目财务专员、分公司财务人员、集团财务管理中心核算人员及经营团队全员进行岗位业务及财务标准制度的培训，将财务标准成为物业全员行动准则。同时将财务标准、业务流程执行情况纳入物业公司年度、季度、月度全员绩效考核评估指标并赋予一定分值。标准化的财务核算体系建立，可以形成“复制式”的财务管理模式。近几年房产地开发体量增速较快，故物业公司每年都会新增项目。有些物业公司将上市纳入企业战略目标，规模扩张到一定要程度，往往会形成管理瓶颈。一套适合本企业、极具实操性、业财融合的标准化财务管理核算体系建立，将助力物业公司实现企业发展战略。新承接项目交付前只要导入整套的财务管理标准，做好新到岗员工的岗前执行标准的培训，即可迅速进入服务角色。标准也不是一成不变，集团总部财务需要通过了解所有项目日常工作中遇到问题、新增的信息化智能平台的应用等，按需优化财务标准，优化后的新标准小范围试行检测可行性后再推广至整个物业公司。

4编制岗位实操手册

智慧园区的盛行，物业一线财务人员接触的操作系统较多，如门禁系统、车禁系统、梯控系统、水费预充值系统、电费预充值系统、业财融合的APP线上服务平台、OA系统等。物业财务各基础岗位核算量大金额小、简单工作重复做的特点，加上一线财务流动性较大，各岗位简单清晰的操作手册非常重要。每个新入职的员工，一边老员工传帮带一边通过学习操作手册，快速了解各个系统的操作要领，以最短时间熟练各项岗位工作。岗位操作手册，不仅可以帮助员工快速上岗，也是各财务岗位绩效考核评估的参考依据之一。委托第三方对部门员工绩效考核评估时可以随机抽查核对各岗位是否按操作要求执行。如智能停车场管理中，免费车辆录入的操作手册中明确:(1)员工免费车牌录入:员工本人发起申请流程－人事总审批－总部成本会计审核后转各项目对应窗口财务人员录入车禁系统，有效期三个月;(2)商家免费车牌录入:营运经理发起申请流程－商业总审批－总部成本会计审核后转各项目对应窗口财务人员录入车禁系统，有效期三个月;(3)施工班组免费车牌录入:施工班组管理人员发起申请流程－项目总经理审批－总部成本会计录入车禁系统，有效期三个月。评估人员可以随机抽查车禁系统中录入的免费车牌，核对录入的车牌号是否属于操作手册中规定的能享受免费泊车的类型，核查结果作为该员工考核评估的依据。

5规范物业经营性收支核算

物业经营性收入为全体业主共有，收入来源为物业经营用房租金收入、公共区域临时场地费出租收入、公共区域临时停车费收入、电梯厅电梯门广告位收入、道闸广告位收入、移动信号覆盖场地费收入等。项目业委会没成立以前，一般由物业公司代管经营，业委会成立后将在物业服务合同中约定物业经营性收入管理方案如业委会自主经营、委托物业公司代为经营并收入分成的代管模式等。物业经营性收入若以物业公司代管经营的模式操作，项目财务核算科目设置中必须与物业在管项目常规性收支分类核算。每年聘请事务所对托管的经营性收支进行专项审计，审计经果公示项目全体业主。杭州市政府对物业经营性收支规范化核算发布《杭州市人民政府办公厅印发杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案的通知》(杭政办函［2019］61号)，要求将小区物业经营性收支情况录入“杭州市物业经营性收支信息平台”，业主可以通过实名认证查询物业经营性收支情况。这对物业公司规范核算物业经营性收支提出了新的要求。经营性收入合同签订时须明确约定收款账号为信息平台公示用的收款专户号，经营性收入专款专用，支出按物业服务合同约定执行，若物业服务合同中约定分成比例的，物业公司按约定享有的份额确认为在管项目收入。

6规范水电能耗费代收代付核算

水费电费二次转供，决定了物业公司必须承担水电费代收代付的工作。物业公司所有项目交付前须理清官口表只数、表号、每月自来水厂电力局抄表、结算时间、项目所在区域水电费单价标准。交付日工程必须完成总表及分表的抄表，作为项目结算、考核水电费的期初数。移交当天，所有房源水电表期初度数必须由抄表的工程人员、业主双签作为期初度数，减少后续收费过程中不必要的纠纷、保证收缴率。项目财务根据本项目抄表周期，及时完成水电费分摊，经上级财务审核后应收数据上传收费平台，通知业主及时完成款项支付，缩短物业公司水电费垫付资金时间、加快资金周转。物业作为一个庞大服务行业，融入千家万户的生活。物业行业财务管理研究、探索，将是物业财务人永恒的目标。

参考文献

［1］甘翠红．关于物业公司财务管理及会计核算问题的若干研究［J］．现代经济信息，2018，(06):272-01．

［2］丁辉．物业管理企业财务管理探讨［J］．现代商贸业，2013，25(15)．

［3］吕敏怡，王昨非．大型企业物业资产管理研究［J］．现代商贸工业，2010，22(22)．

作者:吴和美 单位:杭州星雨置业有限公司