商业银行对房地产企业授信评估浅析

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[摘要]2021年8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并推出“三线四档”政策，控制有息负债的上限。房企应主动从经营面、资金面进行降杠杆，优化财务结构，但不少仍是通过明股实债等方式进行调节。在分析房地产企业负债水平现状、财务改善措施进行分析的基础上，就如何在银行授信评估环节进一步识别房地产企业的潜在负债进行分析，并对优选项目提出相关建议，促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

[关键词]房地产企业；“三道红线”；潜在负债；授信评估

一、重点房企资金监测和融资管理规则

2020年8月，住建部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，并推出《重点房企资金监测和融资管理规则》，即“三线四档”政策。房地产作为高负债行业从拿地开始便存在多环节的加杠杆(张翼飞，2021)[1]。因此按照监管要求，2021年1月1日起正式进入降杠杆测试期，到2023年6月底，试点房企“三道红线”指标必须全部达标；2023年底所有房企实现达标。

(一)“三线”具体计算

按照监管要求房地产企业：“剔除预收款后的资产负债率”不得高于70%；“净负债率”不得高于100%；“现金短债比”不小于1(岑泽斌和王华兵，2021)[2]。具体为：1.剔除预收款后的资产负债率剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收款项)/(总资产-预收款项)，公式中的“预收款项”还包括“合同负债”金额。2.净负债率是评估房企长期偿债能力净负债率=(有息债务+永续债-货币资金)/(所有者权益-永续债)。(宋丹和包青，2021)[3]。其中，资金货币资金包括现金及现金等价物、受限制现金；有息债务包括短期借款、其他应付款中的付息债务、一年内到期的非流动负债中付息债务、其他流动负债中付息债务、长期借款、应付债券、长期应付款中的付息债务、其他非流动负债中的付息债务、其他负债科目中的付息债务。3.现金短债比是体现企业短期偿债能力现金短债比=现金及现金等价物/短期债务。其中，预售监管资金、受限制现金不作为现金及现金等价物，如预售监管资金无法披露，监测中将以货币资金的1/3或预收款项的20%孰高计算指标；短期债务对应未来一年内到期(含一年)的有息负债。

(二)“四档”具体管理要求

监管部门根据“三线”指标的情况，将房企分为“红橙黄绿”四档，并以控制有息负债的上限。具体为：红色档，三条红线都超过，不能新增有息债务；橙色档，超过了两条红线，有息负债年增速上限为5%；黄色档，只超过一条红线，有息负债年增速上限为10%；绿色档，三个指标全部达标，有息负债年增速上限为15%。综上来看，房地产企业三道红线的计算并容易，在公式准确的基础上，还需要对房地产企业的报表进行详细分析才能计算出真实的红线情况；同时，上市房企与非上市房企的报表规范程度，数据披露的完整性、真实性、及时性，以及房地产企业自身对规则的理解和执行也存在偏差，这些均是影响三道红线真实水平的重要因素。

二、三道红线下的风险暴露

(一)房地产企业近3年红线变化情况

虽然试点房企只需在2023年6月30日前完成降负债目标，给予了一定的缓冲期，但自2020年8月起，三道红线就成为了地产行业广泛讨论的关键词，三道红线核心诉求是降负债，将房企的财务指标与融资增速挂钩，使得房企重视财务质量，尤其是达标数量越少的房企(主要指处于红档、橙档和黄档的房企)，在财务管控方面更要积极主动优化财务指标，推进降档计划、控制经营风险。否则，融资增速上限将压缩，市场资金会进一步流向拥有优质财务质量的房企。利用wind对首批试点12家、扩大试点30家、A股上市房地产企业的2019-2021年上半年的三道红线变化情况进行分析统计，红线情况已有较大改变，其中试点30家中，突破3条的从26%降至10%；没有突破的从26%升至50%；且每条红线的突破数量都在减少。但值得注意的是，截至2021年6月末，全部A股上市企业的突破3条的有所下降，但没有突破的有所减少，突破1条、2条的合计占比仍有49%较2019年增加了12个百分点。同时，剔除预收款后资产负债率、现金短债比依然是房企突破红线的重点领域，占比超过75%。十二家试点房企名单，分别为：碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润、阳光城。根据中金公司的统计，扩大至30家试点房企名单，分别为：招商、金地、滨江、世贸、龙光、金科、合景、首开、宝龙、金融街、华发、时代、荣盛、中南富力、蓝光、奥园、北京城建、花园、越秀、龙湖、金茂、旭辉。

(二)房地产企业三道红线改善的主要策略

从普遍房企的现状来看，降杠杆，优化财务结构的重点是应对剔除预收款后资产负债率、现金短债比的改善。但合理调整财务结构，宁可拉长债务周期，也要避免去接高利息的短期债(黄超雯，2021)[4]。因此，通过对计算公式进行分析，可以从分别从经营面(内生融资)、资金面(外生融资)进行改善(马兰亚等，2021)[5]。从经营面(内生融资)考虑，可以通过控制投资扩张，减少现金流出；加速存量项目销售，尤其销售回款控制是房企重要的内生融资方式，从而增加现金回笼(预收款项、合同负债、按揭)；出售项目回笼资金。从资金面(外生融资)考虑，可以通过长期融资承接短期债务，减轻短期债务负担、延缓现金支出压力；引入股权投资者，增强资本实力。但不少房地产企业实际上没有真正改善经营、财务结构，而是重点通过明股实债等方式，加大报表调节能力。调节方式一般包括(谭雪和何晨辉，2021)[6]房企整体引入资本方、永续债，短期内增加净资产；或为单个项目引入新股东，实现联营、合营保留部分资产权益，但整体负债“出表”、增加少数股东权益；甚至通过向关联方出售资产、转让股权，构建交易增加其他应收款虚增资产、其他应付款隐藏有息负债，或通过并购融资支付款项从而增加融资等行为美化报表。通过数据分析，截至2021年12月末，对公开媒体信息中显示存在风险暴露的房地产企业的三道红线水平进行分析，固然有突破三道红线，但不少也仅是超越一条红线，且突破幅度不大、存在改善的趋势，甚至部分企业的数据比风险未暴露的房企数据要好，但红线改善的同时，少数股东权益、长期股权投资数据也在增大。

三、房地产信贷投放形势逐渐明朗

三道红线不仅对房企经营财务产生影响，对银行信贷投放的也产生了重大影响以及限制，总体近2年全国房地产信贷增速不断放缓。尤其是“房住不炒”的主基调下，为防范对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》并于2021年实施，对房地产企业分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，进一步好房地产金融审慎管理。根据中国人民银行《2020年金融机构贷款投向统计报告》统计数据显示，房地产贷款增速八年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年44.8%下降到了2020年的28%。2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；全年增加5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。2020年末，房地产开发贷款余额11.91万亿元，同比增长6.1%，增速比上年末低4个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比增长1%，增速比上年末低5.7个百分点。个人住房贷款余额34.44万亿元，同比增长14.6%，增速比上年末低2.1个百分点。根据中国人民银行《2021年三季度金融机构贷款投向统计报告》统计数据显示，金融机构人民币各项贷款余额189.46万亿元，同比增长11.9%。而人民币房地产贷款余额51.4万亿元，同比增长7.6%，低于各项贷款增速4.3个百分点，比上季末增速低1.9个百分点；房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比增长0.02%，增速比上季末低2.8个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.64万亿元，同比减少2%，降幅比上季末扩大0.5个百分点。可见，在重点房企融资管理“三道红线”和金融机构房地产贷款集中度上限制度明确后，房地产行业降杠杆效果已然显现。虽然金融机构对房地产行业风险偏好出现一致性收缩行为在现阶段是正常的市场现象，但部分金融机构对于试点房企融资管理规则存在的执行偏差也导致了市场资金链曾经一度过分紧绷。12月6日政治局会议提出，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，监管已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达，近期房地产市场融资环境有所恢复。

四、对房地产企业授信的建议

2021年9月份以来人行、银保监等监管机构对房地产企业负面事件、风险化解的主要导向还是市场化化解，三道红线定将持续优化并扩大监控范围，对房企拿地、融资限制实现真正挂钩。同时，房地产企业风险频发也抑制了金融供给的偏好、消费者的配置行为，房企信用资质分化不断持续，股东背景优、经营能力强、财务安全度高的房企及其开发项目不但是市场的追逐对象，也是地方政府土地招拍挂的重点关注对象，竞争优势有望凸显，金融供给也将逐渐转向此类房企。因此，应通过三道红线的改善情况，进一步辨识企业负债、财务真是改善情况，挖掘经营稳健、财务稳健、土储质量高的房企，通过金融支持，既保证房地产市场的稳定，又规避市场风险，对财务表现差的房企持续警惕、防范信用风险。

(一)在三道红线基础上进一步识别负债水平

1.少数股东权益。简称少数股权，在母公司拥有子公司股份不足100%，即只拥有子公司净资产的部分产权时，子公司股东权益的一部分属于母公司所有，其余一些仍属外界其他股东所有。房企通过引入战略投资者等资本方增强自身实力无可厚非，但如果少数股东权益增速过快，而少数股东损益却没有同步增加，很可能当中存在伪装成股权投资的债券投资。2.长期股权投资。原本是通过投资取得被投资单位的股份，对被投资单位施加重大影响，与被投资单位建立密切关系，以分散经营风险。合并报表中的长期股权投资，通常只包括合并范围内企业所持有的合营企业、联营企业、参股企业等的股权投资，不包括对子公司的股权投资。房企利用合作开发名义，通过合/联营企业进行融资，但融资并未纳入房企的合并报表。实际评估时，可以通过项目资本金比例(国家要求保障性和普通商品住房项目最低20%，其他项目25%)反推长期股权投资可能涉及的总投资，从而估算理论上的融资规模。3.永续债、分红收益、财务费用。永续债又称无期债券，是非金融企业(发行人)在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券，其长期、亦债亦股的属性，给予了房企降杠杆的机会，但“复杂的条款导致期限是否实质上永续；是否表明发行方不承担交付经济资源的义务；清偿顺序”(刘俊杰和于谦龙，2021)[7]是判断永续债分类的关键，且永续债一般都有利率跳升机制(3-5年后)，融资成本不断上升。同时，分红收益代表了股东收益的体现，股权投资人若真实投资，分红收益应与股权占比相当。若财务费用于常规融资的占比异常，有助于发现永续债以及股权投资人(少数股东权益)的“债务性”。4.对外担保。集团型房企总部通过为子公司提供担保提升其融资能力、控制经营风险，促进其发展。随着房企降杠杆的需求迫切，“担保”这一保证、代偿方式，也被改用于提供融资便利，我们应该关注是否存在过度担保，一方面对非并表范围内的参股联营公司担保是否与长期股权投资水平匹配，理论上房企不会超比例担保，如果超过，可能存在对并表子公司进行明股实债的出表操作。另一方面关注子公司的担保是否超过归母净收益，如果超过，可能存在利用子公司重复融资的可能。此外，高额的担保一定程度上也会加剧集团整体的经营负担。5.一年内到期的非流动负债。该科目反映的是房企即时偿债压力的重要指标，包括企业各种非流动负债在一年之内到期的金额，包括一年内到期的长期借款、长期应付款和应付债券。需要关注企业可动用的现金、应收账款对该科目以及应付账款覆盖程度，一旦出现偿债失败，房企想要实现再融资将十分困难。

(二)项目优选原则

目前，全国房地产市场调控政策主要围绕“房住不炒”定位展开，需求端、供给端、金融端，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。一是房地产市场投资需求挤出，市场运行规律回归供需关系。二是市场步入调整期，金融端从前期过紧转向平稳，满足合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。三是市场呈现区域分化、房企分化、业态分化特征，其中区域方面，具备产业聚集效应，有一定人口刚需支撑的地区长期发展前景向好，缺乏产业支撑、人口净流出的地区则面临下行风险；房企方面，高杠杆、高负债房企，及区域布局下沉的房企，风险或风险传递不容忽视；业态方面，住宅有一定刚需支撑，商业地产受到前期供给严重过剩、宏观经济发展承压、疫情加速办公和生活习惯向线上转变等因素影响，预计将持续保持低迷态势。建议现阶段对房地产行业继续采取审慎进入策略，严格落实“房住不炒”政策要求，在广东省内主要投向产业、人口导入地区；优选经营财务策略稳健、区域布局合理的优质房企，及区位和成本优势明显的住宅项目；关注融资环境收紧背景下高杠杆高负债房企的识别磨和房企资金链风险；高度重视资金封闭运作，加强行业调整期风险管控；在为优质房企提供开发贷款的同时，探索提供并购贷款，促进行业的重整。

作者:卢玮哲 单位:交通银行股份有限公司广东省分行授信审批部