建立促进住房绿色消费激励机制

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统计显示，人均居住支出占我国居民消费支出的23.5%，建筑直接能耗和间接能耗加起来约占社会总能耗的40%。我国既有存量建筑600亿平方米—700亿平方米，其中90%以上是高耗能建筑，单位建筑能耗比同等气候条件的发达国家高出2—3倍。因此，推动住房绿色消费在推进绿色生活方式中占有举足轻重的作用。推动住房绿色消费，除了通过宣传教育促进消费者树立绿色消费理念之外，关键是要建立住房绿色消费的激励机制和约束机制。从住房消费的全生命周期来看，主要包括绿色住房的设计、建造、购买、装修、维修、居住、空置等环节的激励和约束。

1加大绿色住房的供给

目前建筑业存在大而不强，资源消耗大、污染排放高、建造方式粗放、组织方式落后、相关标准不够完善等问题，与国家倡导的“创新、协调、绿色、开放、共享”的新发展理念还存在较大的差距。房地产在建造使用过程中，资源能源浪费比较严重，单位建筑能耗比是同等气候条件下发达国家的2—3倍，建筑中钢材使用量高出10%—15%，每立方米混凝土要多消耗水泥8公斤，每年产生的建筑垃圾24亿吨左右、占城市垃圾总量的40%。“大量建设、大量消耗、大量排放”的建造模式，不仅破坏了生态环境、消耗了大量资源和能源，而且也导致了资源供给难以为继。必须转变建造方式，大力发展装配式建筑，重点推动钢结构装配式住宅建设，不断提升构件标准化水平，实现全过程绿色建造，为消费者提供更多可选择的绿色住房；新建住宅要落实基本级绿色建筑要求，鼓励发展星级绿色住宅建筑；加快推行绿色建筑和建筑节能节水标准，加强设计、施工和运行管理，不断提高新建住宅中绿色建筑的比例；加强建筑绿色供应链管理，加快推进绿色建材产品认证，推广应用绿色建材；发展装配式钢结构等新型建造方式，全面推行绿色施工。

2加大既有住宅的绿色化改造力度

既有建筑存量大，节能改造潜力大。应完善法规政策，推进既有建筑绿色化改造，鼓励与城镇老旧小区改造、农村危房改造、抗震加固等同步实施。推进老旧小区节能节水改造和功能提升。“十四五”乃至到2035年，城市人口继续增加，新建建筑面积会继续增长，要实现建筑领域碳达峰和碳中和目标，主要途径就是对既有建筑包括住房进行节能节水改造。只有大幅度提高既有建筑节能水平，才能为新增建筑腾出碳排放空间。既有建筑中，相当比例需要通过改造提高能效。既有建筑的绿色化改造，既是实现建筑领域碳达峰碳中和的需要，也是提高住房品质和改善居民居住质量的需要。

3建立购买绿色住房的激励机制

绿色住房对消费者来说既会增加购买成本，又会在使用过程带来节水、节能的效益，需要权衡成本和收益因素，应给予适当的激励，才有利于绿色住房的推广。据有关资料显示，由于绿色建筑在设计、建造技术和手段上的不同，与传统建筑相比，其平均增加额外的费用大约为总投资的2％，初始成本比传统建筑高5％—10％。房地产开发商作为直接投资者，追求直接效益，必然会将增加的成本转嫁为消费者的购房成本，这是消费者购买绿色住宅的阻碍因素。同时，在绿色建筑的使用维护期，由于采用绿色节能技术，使得其各种运行费用、能源消耗费用一般比普通建筑低。这些降低的费用和节能效益就构成了绿色建筑产出效益，给消费者带来了节水效益、节能效益。政府应制定相应绿色建筑建造成本补贴、消费者的绿色住房购房成本补贴政策，最大程度上降低绿色住宅的购房成本，以促进绿色住宅的供应和需求，推动其健康发展；推行使用者监督机制，制定绿色住宅购房人验房指南，帮助消费者选购绿色住宅。

4优化住房装修制度

目前我国开发商提供的新建住宅80%仍为“毛坯房”，需进行二次装修，必须加快推进全装修和绿色装修。一是完善全装修制度。全装修是指新建建筑在竣工前，建筑内所有功能空间固定面全部铺装或粉刷完成，住宅的厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，公共建筑的水、暖、电、通风基本设备全部安装到位。全装修避免了毛坯和装修前后两个环节设计上的脱节，使房屋功能一次性实现，减少重复建设成本。解决人工资源的浪费、房屋结构安全隐患、邻居装修的粉尘污染噪音污染等。推广全装修的措施包括：完善激励政策，进一步提高全装修住宅比例；加强全装修监管，如浙江省萧山区上线全装修监管平台——“住宅全装修信息化服务监管平台”；引入第三方保险公司和风控机构的概念，通过第三方机构对全装修工程质量驾护航。二是推广绿色装修。绿色装修是指在对房屋进行装修时采用环保型的材料来进行房屋装饰，把对环境造成的危害降低到最小。不管全装修还是居民个人装修，都应该落实《绿色建筑评价标准》《绿色建筑室内装饰装修评价标准》等标准规范。全装修使用绿色建材，设计施工采购一体化、标准化、模块化，使装修更加健康、节能、环保。

5加强物业管理，提高住房使用寿命

我国住房设计使用寿命只有50年，与住宅用地使用权70年不匹配。设计使用寿命本来不高，加上城市建设方式急功近利、改造方式大拆大建，再加上物业管理不善、无物业失管老旧小区比例很高，导致我国建筑生命周期缩短，短命建筑比比皆是，房子实际使用寿命只有设计寿命的一半（30年左右），这也是降低资源使用效率，住房消费不可持续的重要方面。因此，要从两个方面着手，提高住宅使用寿命：一是在老旧小区和城市更新工作中反对大拆大建，延长住房的使用寿命。二是从源头完善物业大修基金管理制度，加强物业管理，新建住宅一律纳入物业管理体系，加强日常维修管理，使住房使用达到设计寿命。

6促进绿色居住消费

中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推动城乡建设绿色发展的意见》提出推动形成绿色生活方式，其中包括居住消费绿色化的要求。具体包括推广节能、低碳、节水用品，推动太阳能、再生水等应用，鼓励使用环保再生产品和绿色设计产品，减少一次性消费品和包装用材消耗。政策上应该对符合条件的节能、节水、环保、资源综合利用项目或产品，按规定可以享受相关税收优惠。把高耗能、高污染产品及部分高档消费品纳入消费税征收范围。优化建筑用能结构，深化可再生能源建筑应用，推广光伏发电与建筑一体化应用。大力发展适应当地资源禀赋和需求的可再生能源，因地制宜开发利用地热能、生物质能、空气源和水源热泵等，推动区域清洁供热和北方县城清洁取暖，引导夏热冬冷地区科学取暖，因地制宜采用清洁高效取暖方式。提高建筑终端电气化水平，建设集光伏发电、储能、直流配电、柔性用电于一体的“光储直柔”建筑。降低传统化石能源在建筑用能中的比例。

7建立住房空置约束机制

据2018年底西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率21.4%，全国城镇地区有6500万套空置住房。住房空置是对资源极大的浪费。很多发达国家的空置率都控制在比较低的水平，就是由于设定了专门针对空置房的空置税或者其他税收，有效地将空置的房子变成楼市中的供应房。我国也应当尽快出台住房空置税，促进住房的租赁使用，减少空置和浪费。

作者:余池明 单位:全国市长研修学院城市发展研究所