不动产经营租赁业会计核算研究
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摘要：在当前税收政策的背景下，有关营改增的内容获得了有效地落实与应用，且具有极高的应用价值与意义，能够有效促进产业建设与发展，对于行业税负管控也会产生积极的影响。对于不动产经营租赁业而言，在税务管理的过程中，需要以营改增为基础，针对实际情况完成相应的核算工作，进而来满足后续的建设需要。因此，本文就营改增背景下，不动产经营租赁业在会计核算中所面临的影响加以分析，进而来满足社会经济建设的各方面需求。
关键词：营改增；不动产经营租赁业；会计核算
当前，我国常见的企业租赁在固定资产方面，共分为两种，一种是以经营租赁形式为主，另一种则是以融资租赁为主要的使用方式。对于不动产经营租赁模式来讲，大多是为了满足企业在周期性贸易活动方面的需求，整个过程中，很容易受到各方面因素的影响，因而需要较长的周期来进行风险管控。因而，在探究营改增对不动产经营租赁业快捷核算影响的过程中，需要先明确会计核算对不动产租赁的影响，并结合实际情况选择符合要求的计税方法，从而来满足企业的财务审计需要。
1一般纳税人出租不动产
通常情况下，一般纳税人大多是以经营租赁的手段，以此来实现不动产的处理，形式上多样性明显，并围绕着所有权完成后续的工作内容，比如说，直接进行不动产资产的购买、通过捐赠的形式获得不动产所有权、以入股的形式完成所有权的合理分配，以及通过抵债偿还的方式获得不动产[1]。
1.1纳税人适用简易计税方法倘若纳税人在出租时，是在未落实营改增政策时完成了不动产的获取，那么在进行简易计税的过程中，便要以此为基础进行应纳税额的统计与分析，是以百分之五的征收率来完成相应的计算，需要注意的是，该计算中并不涉及税收收入额。在进行应纳税额的计算过程中，需要利用简易计税的手段完成税额的统计与分析，从而来判断出，所涉及的应纳税额并不能够满足常规状态下的进项税额抵消需求，这就需要人员利用财务信息来完成相关账户的处理，进而来为后续工作奠定良好的基础[2]。就目前来看，我国常见的核算方法可以集中为两种形式：（1）倘若机构与不动产所涉及的区域存在不同时，纳税人在开展税款缴纳的过程中，需要前往不动产所在的地区，并在当地的国税机关中完成缴税工作，征收率为百分之五，等到完成税款缴纳后，再回到机构所在地区，进行第二次的申报纳税，从而来完成相应的核算工作。（2）倘若不动产与机构的所在地相同，那么纳税人只需要依照实际情况前往机构完成申报纳税工作即可，整个过程同样要以百分之五的征收率为基础。在这一过程中，需要注意的是，当纳税人在进行核算过程中选用了简易计税的方法与手段，那么在这三年之内便不可以进行任何手段方面的更改。比如说，甲企业满足一般纳税人的条件，并在某一年的八月份，经董事会集体协商，决定将前一年获得所有权的办公楼进行出租，出租方为乙公司。在购买办公楼时，甲企业所花费的价格为2000万元，倘若是以直线法来完成有关折旧金额的统计与计算，那么有关折旧的时间应当控制在40年标准，且期末不会发生残值的情况。甲公司与乙公司通过协商后，进行了租赁合同的签订，且合同中明确指出，办公楼的租赁时间为3年整，每一年的八月份，乙公司需要向甲公司进行租金的支付，在合同中所提到的年租金共有101万元，其中将税费包含其中。由于办公楼从购买后到租赁过程中，没有发生任何贬值的情况，因而甲企业在进行计算中，可以通过成本模式的特性，实现对投资性房产的管控，倘若是以简易计税方法为主，那么企业在进行计算的过程中，需要从预计缴税额以及应纳税额两方面开展相关工作，同时在进行合同签署的当天，对内容进行转变，将本来满足固定资产的办公楼加以转变，使其符合投资性房地产的要求[3]。如果办公楼和甲企业所在的地区不同时，那么需要前往办公楼所在的区域，在机关内完成预缴税款的工作，在这一过程中，纳税人所应当承担的应纳税款和预缴税款需要通过完整的计算，且满足相应的规定要求，最终达到4.81万元。当乙企业完成第一年租金递交后，则要由甲企业依照实际情况完成纳税申报工作，并在相关机关内实现纳税期限下预缴税款的核定内容，并获得具有法律效应的纳税凭证。反之，当办公楼所在区域与甲企业相同时，那么需要以百分之五的征收率来完成纳税申报工作，进而来避免双方的利益受到不必要的影响。
1.2纳税人适用于一般计税方法通常情况下，一般纳税人在进行不动产审核与计算的过程中，会选择一般计税方法，同时还要遵循“营改增”的政策要求，这就需要注意两方面内容，详细情况如下所示：（1）不动产所在地区不满足一般纳税人机构所在地时，纳税人应当前往不动产所在地区，在当地的主管国税机关中，以百分之三的预征率，完成相应的税款缴纳工作，而后再回到企业所在的地区，在主管国税机关中，开展相应的纳税申报，以此来达到预期的效果。（2）如果不动产所在地区满足机构所在地要求，二者相同，那么纳税人员则可以直接前往当地主管国税机关完成纳税申报工作，并不需要花费时间进行预征率的处理。
2“营改增”后不动产租赁业存在的不足
2.1跨地域纳税申报“营改增”政策本身所代指的便是，营业税发生变动，转变为增值税，这就使得不动产在进行租赁行为的活动中，所涉及的增值税会以其所在地为基础，所在地不同，所涉及的内容也会发生一定程度的改变，不然便会使得增值税的缴纳工作无法顺利开展[4]。仍然以上述所提到的甲企业与乙企业为例，倘若在进行办公楼的租赁过程中，有关地理位置存在着较为明显的差异性，企业与写字楼所在的区域并不相同，这就会使得企业所要承担的缴纳税款数值呈现上升的趋势，需要跨地域完成纳税申报工作，以至于企业自身的经济利益受到一定程度的影响。
2.2行业的相对复杂性因为不动产租赁行为本身具有较强的复杂性，相关企业在进行日常工作中，往往会面对“营改增”政策下所产生的问题。对于不动产租赁而言，在业务内容上共分为长期与短期两种，对于短期租赁业务来讲，承租方为了满足较短时间的生活或是工作需求，签署了相应的入住合同，整个业务办理流程较为简单，先是双方进行联系，而后前往现场进行房屋质量与空间分布的判断，确认无误后再进行住房手续的办理工作，整个过程并不麻烦。对于长期租赁业务而言，则要在各方面都呈现出复杂的状态，人们常见的长期租赁业务是正常租赁与回租两种，在进行业务办理时，不但需要对出租人的资料与信息进行比对，同时还要在承租人的经济能力以及各项标准方面加以分析，双方敲定后才能够完成手续的办理工作[5]。就目前来看，由于不动产租赁过程中，所涉及的内容过于复杂，甚至还存在着租赁房想要进行不动产购置，或者是出租方想要自行进行不动产开发的情况，这些都会使得企业在进行租金收取的过程中存在着较为巨大的风险影响，有关进项税的界定内容也会存在不同程度的问题，使得不动产租赁效益无法得到有效保障。在“营改增”政策的背景下，倘若企业无法针对当前所存在的租赁问题进行有效控制与管理，不但会使得自身所承担的税收压力过于巨大，同时在财政以及资金弹性方面也会受到较为严重的影响，这样不但会导致租赁行业发展受阻，后续的工作内容也会受到一定程度的阻碍。不仅如此，为了满足新老税制的要求，相关企业在开展不动产租赁的过程中，还要针对实际情况完成新项目和老项目的有效分化，前者需要遵循新推出的增值税率要求，这就使得营业税额呈现上升的态势，倘若企业无法对进项税开展合理的抵扣处理，便会使得新项目所产生的租赁收益受到较为严重的影响。
2.3纳税过渡时间较短与其他行业相比，不动产租赁具有较为明显的特殊性，主要的花销与费用支出集中在前期以及人工工作中。随着我国政策发生变动，营业税转变为增值税，这就使得传统的租赁模式无法满足预期标准，企业很容易会受到纳税过渡时间的影响，整个周期相对较短，加上投入资金无法进行发票抵扣，这样不但会使得不动产租赁行业面临资金紧缺的情况，同时也会加大企业所面临的经济风险，使得后续的发展受到较为严重的影响。就目前来看，我国有关纳税的过渡时间定格在3年，整体周期相对较低，倘若企业本身存在着税负管理方面的问题，很容易会发生税负数值大幅度提升，或者是资金链断裂的情况，若是以宏观角度来进行分析，这种状态下的不动产租赁模式显然不满足可持续发展需求，对于企业后续的发展也会产生较为不利的影响。
3“营改增”后不动产租赁业采取相关问题解决方法
3.1对不动产租赁业的业务税收处理能力进行加强对于不动产租赁行业而言，营业税额的变动，使得其会计核算工作难以正常进行，有关不同业务的税收管理工作，也会受到外界因素的干扰，使得管理工作量无法得到保障，后续的工作内容也难以顺利进行。为了避免类似的情况发生，企业在进行日常工作中，应当提高对会计人员的培养，提高人员本身所具备的税收处理能力，实现综合水平的强化，确保在处理涉税业务的过程中，工作人员能够有效地完成相关工作内容。在这一过程中，企业可以利用业务宣传大会的方式，或者是专业知识培训，来提高人员的综合素养，强化核算处理能力，提高数据的精准性与可靠性，以此来为后续工作奠定良好的基础，对于企业自身的经济建设，也会产生积极的影响。
3.2实行不动产转让实行不动产转让，是有效提高企业会计核算精度的重要措施与手段，上述提到，在面对跨地域纳税业务时，企业所要承担的缴费款项更多，相关的资金支出也会随之提升，进而导致自身的经济效益受到较为不利的影响。因此，为了有效降低经济风险所产生的问题，企业在进行不动产管理的过程中，可以将其进行转让处理，将不动产与当地的企业或者是个人进行绑定，使其能够避免发生跨地域纳税的情况，从而来实现不必要费用的减免。与其他方式相比，这种手段在处理效率上更高，且办理手续较为简单，既不需要花费大量的时间进行地域的转移，在经济管控质量上也能够得到有效保障，这样不但能够满足会计人员的核算需求，对于不动产行业的长久发展也会产生积极有效的促进作用。同时，在进行不动产转让管理过程中，既能够缩短了整个业务处理周期，减少金钱投入与支出，同时也能够降低纳税申报所产生的风险问题，从而来满足企业的经济建设需要。
3.3缩小纳税过渡时间如何缩小纳税过渡时间是当前企业在进行租赁过程中所存在的一大问题，并与会计核算工作有着极为密切的联系。在营业税转变的背景下，为了满足新时代增值税的要求，不动产租赁企业在日常工作中，很容易会受到前期资金大量投入的影响，自身所承担的税负发生过重的情况，风险系数上涨，后续的工作内容也会面临较为严重的影响。因而，相关企业在进行日常工作中，可以选用增长资金储备的方式，从保险、基金或者是国债的方面来完成金融模式的调整，扩展金融处理手段，这样不但能够有效提高成本费用的管控力度，同时还能够增强进项税额的管控工作，在面对债务问题的过程中，能够与其他公司合作，一同完成追缴作业，实现资金的回流发展，并为后续的工作奠定良好的基础。经济基础对于任何一个企业的发展都有着极为重要的作用，在“营改增”政策背景下，不动产租赁企业需要从合理的角度出发，增强对合理投资理财的管控力度，加强资金回流的处理工作，加速进度的同时，降低税负过重所产生的不利影响，以此来实现社会经济的高速运行。
4结论
综上所述，为了满足租赁行业的发展需要，同时也是顺应“营改增”政策需求，相关企业需要依照自身的实际情况，对会计核算工作进行相应的调整，从而来完成政策内容的规划与处理，这样不但能够满足经济效益的建设需要，对于行业的发展也会带来积极的影响。倘若从社会角度来讲，良好的管理手段与风险处理模式，能够有效提高企业的会计核算工作，降低风险影响，反之，如果企业本身不具备足够的计算与财务管理水平，很容易会引发经济问题，使得效益受损，人员的利益也很难得到保障。
参考文献
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[4]张丽.“营改增”对不动产经营租赁业会计核算的影响研究[J].财经界,2018(12):123-124.
[5]王新玲.“营改增”后以经营租赁方式出租不动产的会计核算[J].山西财政税务专科学校学报,2016,18(04):39-41.
作者:丁卓
