房地产成本控制要点剖析
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随着房地产行业市场的不断规范、竞争的不断加剧，可以想象，不远的将来，价格的竞争将成为房地产企业竞争的主要策略之一。我们也发现，目前业内不少大中型房地产企业已经先行一步，逐渐意识到行业未来的发展趋势和成本对于未来竞争的重要性，逐步开始重视成本控制。下文将结合笔者自身在房地产行业内的经验和体会，对房地产企业成本控制要点进行简要分析。
一般而言，成本控制大体可分为事前成本预算制定的控制、事中成本预算执行和调整控制、事后预算差异分析总结控制。同时，也应考虑到房地产行业成本发生的特殊性。房地产企业成本大体可分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务费用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比较比重较大，合计可达80%—90%，土地成本因政府控制价格使得压缩空间较小，而工程成本、营销成本因涉及因素复杂使得压缩空间较大，前期费用也存在一定的压缩空间。因此，工程成本控制是房地产企业成本控制的关键所在，同时也应关注前期费用和营销成本的控制。下面将对上述六大项成本的控制要点进行详细解说。
1.土地成本
土地成本的控制要点应重点关注项目前期的可行性研究和合作方的尽职调查，保证土地成本支出的可行性，同时也应关注一些市政费用的支出。控制要点控制什么
怎么控制
投资决策
可行性研究
深入调研，收集项目信息和市场信息
编制可行性研究报告
投资决策
组织公司领导和各部门进行项目论证
公司领导层决策
新征土地
征地费用
建立科学的土地评估体系
投标评审，确定合理报价
争取政府优惠
拆迁安置费用
在法律范围内尽量控制费用
市政费用
自建部分按照公司工程管理体系控制。政府部分按规定或与政府协商办理
合作开发
合作能力和诚意
合同洽谈
开展尽职调查，减少操作风险
合作方式、分成比例的选择以双赢为目的
付款总额、付款时间上选择利于公司利益的方式，尽量延长付款时间和增加付款次数
2.前期费用
前期费用包括报批报建费用、勘测费用、设计费用等，其本身成本支出并不多，但其间决定了工程成本可能高达80%的成本支出，因此，该阶段除了关注前期费用本身的支出更应关注规划方案的确定，材料设备的选型。控制要点
控制什么
怎么控制
报批报批报建费用
开展社会公关，争取政策优惠，合理提高容积率
设计单位采购
采购策划
制定采购方式选择规则，明确各类设计应采取的采购方式
根据各类供应商进场计划制定采购计划，提前准备，为招标采购争取更多时间空间，对直接委托项目严格审查
名单建立与入围单位选择
建立合格供方名录、可试用供方名录和不合格供方名录，不合格供方不得入围，外来单位组织严格资格预审通过方可入围
入围单位由公司高层确认，尤其供方名单外单位由更高级领导审核
招标文件
严格招标文件审核，由招标小组评审确定招标文件
供方选择
招标项目由招标小组对投标方案评选打分确定供方，遵循技术标书优先经济标书
议标、直接委托项目由部门会签、分管副总审批确定供方，名录外单位由总经理审批确认供方
概念设计和方案设计
设计任务书
要求设计输入充分，收集项目概况、规划要点、产品定位报告、成本测算等资料
概念性方案和方案设计方案
尽可能的采取招标方式选取方案，采取直接委托形式也应提供3个以上的方案供选择
组成评审小组，对方案进行评审、确定，分管副总审核，总经理最终审批
概念设计和方案设计
设计成果
根据实际情况进行细节调整
设备选型方案提前确定
扩初设计
扩初设计要求
限额设计，制定扩初设计限额和成本控制建议并组织评审会通过
扩初设计评审
组成评审小组，对方案进行评审、确定，高层审批
成本概算
根据扩初设计方案和设备选型等因素对建安成本作出概算
施工图设计
施工图设计要求
采用限额设计，制定施工图设计限额和成本控制建议并组织评审会通过，促使设计单位提高设计质量，降低工程费用
施工图评审、会审
严格评审，确保图纸质量，减少不必要的设计变更
互审互签，明确修改意见，设计洽商
施工图预算
关注预算与概算的差异
3.工程成本
工程成本是房地产企业的重中之重，在施工阶段应重点关注采购成本的支出和工程变更成本的支出。控制要点控制什么
怎么控制
材料进场计划
订货时间、供货时间
考虑招标采购和签订合同时间、运输周期、验收及安装周期，保证与工程进度相配合
施工单位和材设供应单位采购
采购策划
制定采购方式选择规则，明确各类设计应采取的采购方式
根据各类供应商进场计划制定采购计划，提前准备，为招标采购争取更多时间空间，对直接委托项目严格审查
名单建立与入围单位选择
建立合格供方名录、可试用供方名录和不合格供方名录，不合格供方不得入围，外来单位组织严格资格预审通过后方可入围
入围单位由公司高层确认，尤其供方名单外单位由更高级领导审核
招标文件
严格招标文件审核，由招标小组评审确定招标文件
供方选择
招标项目由招标小组对投标方案评选打分确定供方，遵循技术标书优先经济标书
议标、直接委托项目由部门会签、分管副总审批确定供方，名录外单位由总经理审批确认供方
材料设备供应
选型
在扩初图确定前确定材料设备
数量和质量验收
多方共同确认货到现场数量
注重外观质量、投入使用后的质量验收
设计变更
论证
设计部门统一收集设计变更的信息，组织相关进行设计变更论证
审批
设计变更由预算部门测算，根据变更额度履行相关审批手续后才能进行变更
现场签证
签证的必要性
项目现场工程师审核签证，认定确需发生
预算复核
预算工程师对签证工程预算进行复核，确保合理低支付
审批
根据预算额度大小分级审批
复查
组织复查施工单位签证执行情况
付款
工程款支付
按合同、按工程进度付款
材料款支付
预付款额度控制，保修款控制不低于合同额5%
4.营销成本
营销阶段的操作会直接影响物业管理等后续服务的支付，因此，在此结算除了关注营销本身所产生的费用控制，还应有营销管理的长线考虑。控制要点控制什么
怎么控制
营销方案
营销预算
促销方案
合理确定营销预算并进行动态控制
在预算范围内，制定最有效的产品推广方案和销售政策，方案超预算时进行例外管理，严格审批
推广方案结束后进行总结分析
现场费用
现场宣传资料、包装费、模型、展销费等
制定费用支出标准
建立超额审批制度
销售合同
合同样本
严格执行合同样本审批程序，请专业法律人员出具意见
销售补充条款及承诺
合同审核，尤其对有关补充条款、设计变更的承诺、保修期和质量补偿的承诺重点审核
客户交房
交房日期、保修期、质量补偿
晚交房原因分类处理
与施工队洽商延长保修期
交房验收协议
广告公司、媒体采购
广告公司的资质
媒体的有效性
加强营销类供应商管理，严格执行公司采购流程
广告、媒体投放后评估分析
5.管理费用和财务费用
管理费用的控制主要体现在日常行政管理费用的支付，可考虑提高全民节约的思想意识，以责任成本和成本支出标准的形式进行约束，而财务费用则主要体现在公司的利息支付上，需要公司加强资金管理，增加资金控制的计划性。控制要点控制什么
怎么控制
行政费用支出
成本标准体系
根据公司实际情况，建立合理的成本费用支出标准
严格按费用支出审批程序执行成本费用的审批
考核标准
考核部门行政费用支出，费用控制作为部门考核的指标之一
资金运作
资金运作
融资管理
集中资金管理，减少资金沉淀
做好财务预测，增强资金使用的计划性，减少利息负担
税务成本
税收筹划
公共关系
收集国家税收政策信息，进行税收筹划，争取合理的低税务成本
开展社会关系公关，争取税收优惠和政府财政返还
