个人住房贷款制度

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第一章总则

第一条为支持居民购置住房，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》等有关法律、法规和规章制度，制订本办法。

第二条本办法所称个人住房贷款是中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。

第三条发放个人住房贷款要坚持效益性、安全性和流动性原则，遵守国家有关法律、法规、政策和中国建设银行的有关信贷规章制度。

第四条本办法适用于中国建设银行所属各级分支机构发放的个人住房商业性贷款。

第二章贷款的对象和条件

第五条贷款对象。具有完全民事行为能力的中国自然人及在中国大陆有居留权的境外、国外自然人。

第六条贷款条件。借款人必须同时具备下列条件：

一、有合法的身份；

二、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

三、有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；

四、有所购（建造、大修）住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购（建造、大修）住房的首付款；

五、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

六、贷款行规定的其他条件。

第三章贷款的额度、期限和利率

第七条贷款额度最高为所购（建造、大修）住房全部价款或评估价值的80％。

第八条贷款期限最长为30年。

第九条贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

第四章贷款程序

第十条借款人申请个人住房贷款应填写《中国建设银行个人住房借款申请书》（略）并向贷款行提交下列资料：

一、身份证件（居民身份证、户口本、居留证件或其他身份证件）；

二、借款人偿还能力证明材料；

三、合法的购（建造、大修）房合同、协议或（和）其他批准文件；

四、抵押物和质押权利清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；

五、保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；

六、借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；

七、借款行规定的其他文件和资料。

第十一条贷款行应对借款人提交的全部文件、资料的真实性、合法性和贷款的可行性进行审查、评估，并在借款人提交上述全部文件、资料之日起15个工作日内向借款人作出正式答复。

第十二条贷款行同意借款人的贷款申请后，与当事人各方签订借款合同和担保合同（附件二、三、四、五、六）。

第十三条签订借款合同和担保合同后，应根据国家和当地的法律法规，办理抵押登记、保险及其他必须的手续，并视实际情况办理合同公证。

第十四条贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行应按照借款合同约定的用款计划和用途按下列方式划款；

一、直接划款。按照贷款合同约定，将款项直接划入借款人在贷款行开立的存款帐户内。

二、专项划款。按照借款合同约定，将款项直接划入售房人、其他有关单位在贷款行开立的存款帐户内。

贷款行可根据贷款的具体种类、金额、用途及借款人的信用程度，规定采取其中一种方式。

第五章贷款担保

第十五条个人住房贷款实行抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等担保方式。

贷款可根据借款人的具体情况，采用上述一种或同时采用几种贷款担保方式。

在贷款期间，经贷款行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。

第十六条抵押

抵押贷款指贷款行以借款人或第三人提供的、经贷款行认可的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放的贷款。

一、贷款的抵押物必须是贷款行认可的、能够进行抵押登记的借款人所购房屋或其他符合法律规定的财产。

二、抵押物价值按照抵押物的市场成交价或评估价确定。需要评估的抵押物其评估费用由借款人负担。

三、借款人以所购住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押，其贷款额度不得超过所购住房价值的80％；若以贷款行认可的其他财产作为抵押物，其贷款额度不得超过抵押物价值的70％。

四、贷款行与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照法律规定办理抵押登记，抵押登记费用由借款人负担。

五、抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件），均应由贷款行保管并承担保管责任。贷款行收到上述文件后，应向抵押人出具保管证明。

六、抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款行的监督检查。

七、对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经贷款行书面同意，抵押人不得将抵押物转让、出租、重复抵押或以其他方式处分。

八、抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债权全部清偿之日止，抵押终止后，当事人应按合同的约定，到原登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押权。

第十七条质押

质押贷款指贷款行以借款人或第三人提供的，贷款行认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向贷款人发放的贷款。

一、个人住房贷款可以用1999年以后（含1999年）财政部发行的凭式国债、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券质押。

二、借款人以符合条件的有价证券作质押，其贷款额度最高不得超过质押权利凭证票面价值的90％。

三、贷款行应对出质人提交的有价证券进行查询和认证、并将有价证券质押的事实书面通知出具有价证券的金融机构。质押期间，出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失。

四、贷款行与出质人签订质押合同的同时，出质人应将确认后的质押权利凭证交付贷款行。质押担保的期限自权利凭证交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。

五、贷款行负有妥善保管质押权利的责任。因保管不善造成质押权利凭证灭失或毁损的，贷款行应承担民事责任。

六、质押权利凭证兑现日期先于贷款到期日的，可以选择以下方式处理，并应在质押合同中注明：

1、到期兑现用于提前清偿贷款；

2、转换为定期储蓄存单继续用于质押；

3、转换为贷款行认可的有价证券继续用于质押；

4、用贷款行认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单；

5、用贷款行认可的财产替换质押权利用于抵押。

七、用凭证式国债质押的、贷款期限最长不得超过凭证式国债的到期日。若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。

第十八条保证

保证贷款行以借款人提供的、贷款行认可的具有代为清偿债务能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向借款人发放的贷款。

一、保证人是法人、其他经济组织的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力。保证人为自然人的，必须有稳定的经济来源，具有足够代偿贷款本息的能力，并在贷款行存有一定数额的保证金。

二、保证人应与贷款行签订保证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证。

三、保证期间，保证人为法人或其他经济组织的，如发生变更、撤消或破产等，借款人应提前30天书面通知贷款行，保证合同项下的全部权利、义务由变更后的机构承担或由对保证人作出撤销决定的机构承担。如贷款行认为变更后的机构不具备完全的保证能力，变更后的机构或作出撤销决定的机构有义务落实为贷款行所接受的新的保证人。保证人为自然人的，如发生死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力等，借款人应立即通知贷款行，贷款行有权要求借款人提供新的担保。

四、借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。

五、仅提供保证担保方式的，只适用于贷款期限不超过5年（含5年）的贷款，其贷款额度不得超过所购（建造、大修）住房价值的50％。

第十九条抵押加阶段性保证

抵押加阶段性保证贷款指贷款行以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。

一、保证人必须是贷款行与之签订了《商品房销售贷款合作协议书》（附件九）（略）的，且又是借款人所购住房的开发商或售房单位。

二、本方法涉及的抵押、保证担保按本办法第十六条、第十八条的规定办理。

三、在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，保证人不再履行保证责任。

四、采用本贷款担保方式的，贷款行应与借款人、抵押人、保证人同时签订措款合同（附件六）（略）。

第六章公证与保险

第二十条贷款行与借款人签订借款合同后，贷款行可以要求借款人办理公证，公证费由借贷双方各承担50%。

第二十一条用财产作抵押的，须办理抵押财产保险。有关保险手续借款人可到贷款行认定的保险公司或委托贷款行办理，在保险单中注明贷款行为保险第一受益人，并特别约定一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付贷款行指定的账户。该保险赔偿金有几种处理方法可供选择：提前清偿贷款；转为定期存款，存单继续用于质押；用于修复抵押物，以恢复抵押物价值。

保险期不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息，保险费用由借款人负担。抵押期间，保险单正本由贷款行保管。

第二十二条借款合同有效期内，投保人不得以任何理由中断或撤销保险。

第二十三条保险期间，抵押财产如发生保险责任以外的毁损不足以清偿贷款本息，借款人应重新提供贷款行认可的抵押物，并办理保险手续。

第七章贷款偿还

第二十四条借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。

第二十五条借款人可采取以下方式偿还贷款本息：

一、委托扣款方式即借款人委托贷款行在其于建设银行开立的信用卡、储蓄卡或储蓄存折账户中直接扣划还款。采用委托扣款方式的，借款人须事先向贷款行提出申请，并签订个人住房贷款委托扣款协议（附件八）（略）。

二柜面还款方式即借款人直接以现金、支票或信用卡、储蓄卡到贷款行规定的营业柜台还款。

第二十六条贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。

第二十七条贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。

一、等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。计算公式为：

每月还款额=贷款本金×月利率×（1+月利率）还款期数/（1+月利率）还款期数-1

二等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，计算公式为：

每月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金-累计已还本金）×月利率

第二十八条借款人按照第二十七条的方法还款，在第一期和最后一期还款时，按照借款人的借款余额和合同约定期限的利率按实际占用的天数计算借款利息。

第二十九条贷款期限在1年以内（含1年）的，在借款期内，经贷款行同意，借款人可以提前结清全部贷款，并按原合同利率按实际使用期限结计利息，但不得提前部分还本。

第三十条贷款期限在一年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后（附表二）（略），经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。

一、提前清偿全部贷款，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。

二、调整还款计划的提前部分还本，应有一定的限制额度。超过限额提前还款的，借款人可根据需要调整还款计划，即还款期限不变，分期还款额作相应调整；低于限额提前还款的不调整还款计划。

第三十一条借款人在原合同履行期间，如不能按照还款计划按期归还贷款，可向贷款行提出延长借款期限的书面申请（附表三）（略），经贷款行批准后，签订个人住房借款延期还款协议（附件七）（略），并办理有关手续，同时担保人在延期还款协议上签字。

抵押物、质押权利、保证人发生变更的，担保人应与贷款行重新签订相应的担保合同。抵押物、质押权利、保证人未发生变更的，担保人只须与借款人和贷款行签订延期还款协议，同意继续履行担保责任，而无需与贷款行重新签订相应的担保合同。

借款人申请借款延期只限一次，原借款期限与延长期限之和最长不超过30年。原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息不再调整。

第八章合同变更与终止

第三十二条借款合同需要变更的或借款人将借款合同项下的权利，义务转让给他人，必须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议。

在担保期间内的，必须事先征得担保人的书面同意；如需办理抵押变更登记的，还应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手续，同时应办理公证、保险手续。

第三十三条借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，除其遗产或财产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行借款人签订的借款合同外，贷款行在该债权未获得清偿前，有权请求人民法院取消继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人接受借款人所购（建造、大修）住房的权利，并将该住房折价、拍卖、变卖以清偿借款人的债务。

借款人遗产的继承人、受遗赠人同意继续履行原借款合同义务的，应持经公证的继续协议、文件与贷款行签订债务承担协议，并办理公证、保险、抵押、登记或贷款担保手续等。原借款人所购（建造、大修）房产应继续用于抵押。

第三十四条如借款人需变更原担保方式的，应事先征得贷款行同意，并由当事人各方另行办理有关变更手续。变更抵押物或质押权利后，贷款余额与重新提供的抵押物或质押权利的价值之比值不得高于原抵押物或质押权利的抵押率或质押率。

第三十五条借款人按借款合同规定清偿全部贷款本息后，借款合同终止，贷款行将抵押物的权属证明文件或质押的权利凭证等相关资料返还权利人。

第九章违约及处置

第三十六条贷款行未按借款合同约定及时、足额向借款人提供贷款，应按违约数额和违约天数按日向借款人支付违约金。

第三十七条下列情况属借款人违约：

一、借款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息；

二、擅自改变贷款用途，挪用贷款；

三、借款期间，借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还借款本息；

四、借款人擅自将抵押物拆除、转让、出租或重复抵押等；

五、拒绝或防碍贷款行对贷款使用情况和抵押物使用情况实施监督检查；

六、提供的文件、资料不实、已经或可能造成贷款损失；

七、与他人签订有损贷款行权益的合同或协义；

八、保证人违反保证条款或丧失承担连带保证责任能力，抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息或质押权利价值明显减少影响贷款行实行质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵（质）押；

九、借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行原借款合同；

十、借款人在合同履行期间中断或撤销保险；

十一、违反本办法和借款合同的其他行为。

第三十八条违反本办法第三十七条第一、二款，从逾期、挤占挪用之日起，贷款行有权根据中国人民银行规定分别按逾期、挤占挪用贷款计收利息。

第三十九条违反本办法第三十七条第三款的，贷款行有权根据中国人民银行规定，对贷款余额按贷款利率计收利息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款按日收取违约金。

第四十条发生下列情况之一时，贷款行有权停止发放贷款或提前收回已发放的贷款本息，或解除合同，并要求借款人承担违约责任：

一、借款期间，借款人累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的；

二、借款人出现本办法第三十七条第一款至第二款、第四款至第十一款规定的违约情形之一的；

三、借款人有其他重大违约事项的。

第十章附则

第四十一条本办法由中国建设银行负责解释。

第四十二条中国建设银行各省、自治区、直辖市分行，总行直属分行，苏州、三峡分行要在本办法规定范围内，根据当地实际情况制定实施细则，并报总行备案。

第四十三条本办法自颁布之日起施行。