国土局集体土地房屋拆迁管理制度

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第一章总则

第一条为规范征收或征用集体土地房屋拆迁管理，保障建设项目的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《**省土地管理条例》等法律法规，参照《**市市区集体土地房屋拆迁管理办法》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市市区**镇、**镇西外环路以东区域范围内，因城市建设和发展需要征收或征用集体土地拆迁房屋及其他附着物、并需要对房屋所有权人（以下统称“被拆迁人”）进行补偿安置的，适用本办法。

江阴经济开发区管辖范围内征收或征用集体土地的房屋拆迁及补偿安置依照本办法执行。

第三条集体土地房屋拆迁所在地的镇人民政府应当将拆迁补偿安置相关工作作为政府工作的重要内容，成立专门机构，做好拆迁工作，并将拆迁工作列入年度考核目标。

市国土资源局负责集体土地房屋拆迁相关的征地补偿的管理工作。

市建设局负责拆迁商品房建设的管理工作。

市人民政府房屋动迁管理机构（以下简称“市动迁办”）负责市区集体土地房屋拆迁相关的补偿安置的管理工作。

市政府有关职能部门，应当根据各自职责，共同做好房屋拆迁补偿安置的相关工作。

第二章拆迁管理

第四条市规划局出具建设用地规划许可证（含定点图）后，市动迁办根据用地单位的申请，书面通知相关部门暂停办理下列事项：

（一）新批宅基地和其他建设用地；

（二）审批新建、改建、扩建房屋及其他附着物；

（三）审批改变房屋、土地用途；

（四）办理房屋、土地权属证书；

（五）办理户口的迁入、分户；

（六）核发工商营业执照或临时工商营业执照；

（七）法律法规规定的其他事项。

第五条用地单位应当根据被拆迁房屋的权属登记情况，拟订用地范围内被拆迁房屋的补偿安置实施方案，并报市动迁办备案。房屋拆迁补偿安置实施方案应当包括以下内容：

（一）用地范围内被拆迁房屋及其他附着物的调查情况和所需补偿经费测算情况；

（二）拆迁计划、拆迁期限；

（三）拆迁补偿安置资金足额到位的存款证明（办理存款业务的金融机构出具）或者产权明晰、无权利负担的安置用房证明；

（四）补偿安置方式；

（五）其他与房屋拆迁补偿安置有关的事项。

第六条市动迁办对用地单位提交的房屋拆迁补偿安置实施方案进行审查并予以公告，并向用地单位发出房屋拆迁补偿安置通知书。

市动迁办在审查时应当核实拆迁房屋及其他附着物的现实状况。

第七条用地单位应当选择有拆迁资质的单位实施拆迁，并与房屋拆迁实施单位订立拆迁委托合同。

被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。

第八条市动迁办应当对房屋拆迁项目实施动态跟踪监督管理；用地单位或被委托的拆迁实施单位在拆迁实施过程中必须使用江阴市房屋拆迁信息管理系统，并接受监督管理。

第九条用地单位或被委托的拆迁实施单位应当在拆迁地点设立现场办公室。

第十条从事集体土地房屋拆迁业务的人员，应当掌握与房屋拆迁有关的法律、法规、规章以及其他相关业务知识，并经市动迁办的专业培训、考核，取得市建设局核发的上岗证书。

上岗证书实行年审制度。

第十一条市动迁办应当根据有关规定，建立江阴市房屋拆迁估价机构名录，定期向社会公布。房屋拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取当事人共同选择的方式。

接受房屋拆迁估价委托的估价机构应当与用地单位签订拆迁估价委托协议。

第十二条估价机构对被拆迁房屋进行估价时，应当通知被拆迁人到场，被拆迁人应当予以配合。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由被拆迁人和拆迁估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明后，估价机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。

第十三条用地单位或被委托的拆迁实施单位应当在估价结束后5日内在拆迁地点公布估价结果。

第十四条用地单位或被委托的拆迁实施单位应当按照房屋拆迁补偿安置实施方案做好房屋拆迁补偿安置工作，并按照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿安置。被拆迁人应当服从城市建设和发展需要，在规定的期限内完成搬迁。

第十五条用地单位不得擅自延长拆迁期限。

拆迁期限确需延长的，用地单位应当在拆迁期限届满15日前，向市动迁办提出延期申请，市动迁办应当自收到拆迁延期申请之日起10日内给予答复。

第十六条在规定的拆迁期限内，用地单位或被委托的拆迁实施单位应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当具体载明补偿形式、补偿标准、搬迁期限、安置方式、违约责任等内容。

拆迁补偿安置协议应当采用市动迁办在江阴市房屋拆迁管理信息系统上提供的格式文本。

第十七条房屋拆迁补偿安置协议订立之后，当事人对补偿安置协议产生纠纷的，可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。

第十八条用地单位与被拆迁人经协商达不成协议的，经当事人申请，由市动迁办裁决。裁决应当自受理申请之日起的30日内做出。

裁决程序由市动迁办按照有关规定另行制定。

第十九条用地单位或被委托的拆迁实施单位实施房屋拆迁的补偿安置资金应当专项用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

市建设局应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督管理。

第二十条从事房屋拆除的施工企业应当具备省级以上建设行政主管部门颁发的房屋拆除施工专业资质证书。施工企业应当编制房屋拆除施工方案，并对拆除施工安全负责。房屋拆除施工管理严格按市建设局相关规定执行。

用地单位应当对房屋拆除施工实行招投标制度。

第二十一条房屋拆迁补偿安置结束后，由市国土资源局会同市建设局、市动迁办组织相关单位对房屋拆迁补偿安置实施情况作出评价，并对工程质量进行验收。

第二十二条市动迁办、用地单位或被委托的拆迁实施单位应当按档案管理要求，建立健全房屋拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，并及时向有关部门移交相关资料。

第三章补偿安置

第二十三条被拆迁房屋的合法依据，以用地单位在领取建设用地规划许可证（含定点图）前，被拆迁人所持有的房屋权属证书、土地权属证书或者取得的合法建房手续为准。

第二十四条被拆迁房屋的用途，以房屋权属证书载明的用途为准；房屋权属证书未载明用途的以土地权属证书载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书未载明用途或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准。

第二十五条被拆迁房屋的合法建筑面积，以房屋权属证书载明的建筑面积为准；没有房屋权属证书的，以合法建房手续批准的建房面积为准；合法建房手续未载明批准建房面积的，由所在镇会同市国土资源局、市规划局、市动迁办按拆迁所在地农村建房基本户型标准和相关规定核定其合法建筑面积；没有合法建房手续，但在本办法实施前已建造且被拆迁人建房时符合相关建房规定条件的，由被拆迁人在规定的时间内向所在村提出申请，经所在村、镇审核，由市国土资源局、市规划局、市动迁办会审同意，按拆迁所在地农村建房基本户型标准和相关规定核定其合法建筑面积，并在拆迁地点公示。

不符合前款规定情况的，均不予认定为合法建筑面积。

第二十六条被拆迁房屋的建造年代，以确认合法建筑面积的权属证书或批准文件中载明或核定的年代为准。

第二十七条拆迁违法建筑、超过批准期限的临时建筑、建设工程规划许可证中载明在城市建设需要时无条件拆除的临时建筑、批建新房时明确应拆除而未拆除的老（旧）房均不予补偿安置。

用地单位在领取建设用地规划许可证（含定点图）后，被拆迁人违反规定进行房屋及其他附着物新建、改建、扩建或者突击装饰装修部分，不予补偿安置。

拆迁租赁住宅房屋的，对房屋承租人不予补偿安置。

拆迁未超过批准期限的临时建筑不予补偿安置，但应当给予适当材料残值补贴。

第二十八条住宅房屋拆迁补偿安置实行房屋产权置换，也可实行货币补偿。

第二十九条住宅房屋的被拆迁人要求实行房屋产权置换的，由用地单位提供在补偿安置实施方案中确定的拆迁商品房给予产权置换。

第三十条住宅房屋的被拆迁人每户按下列规定确认房屋产权置换面积：被拆迁住宅房屋合法建筑面积小于等于200平方米的，按被拆迁房屋合法建筑面积确认房屋产权置换面积；被拆迁住宅房屋合法建筑面积大于200平方米的，按200平方米加上超出部分的50%确认房屋产权置换面积，但每户房屋产权置换面积不得超过250平方米。

住宅房屋的被拆迁人以一处宅基地或者合法建房手续计一户，被拆迁人在同一用地范围内有多处住房的，应当根据农村宅基地审批规定合并为一户计算。有子女的老年人，与所随子女合并为一户计算。

第三十一条房屋产权置换按本办法第三十条规定确认的房屋产权置换面积套拆迁商品房的最接近户型。

置换的拆迁商品房结算办法为：拆迁商品房面积等于房屋产权置换面积部分，按政府确定的建安价结算；大于房屋产权置换面积部分，按市场价结算；小于房屋产权置换面积部分，按市场价与建安价的差价结算后补贴给被拆迁人。

第三十二条在拆迁期限届满之日前，用地范围内的被拆迁人家庭成员符合农村居民分户建造住宅条件，因城市规划控制，未批准建房且未购买村民联建房的，可由本人向所在村提出申请，所在村、镇审核同意并在拆迁地点公示无异议后，经市国土资源局、市规划局会审批准，可按每户不超过125平方米照顾购买拆迁商品房，价格按建安价结算。

第三十三条住宅房屋的被拆迁人（照顾购买拆迁商品房人）要求实行货币补偿的，先按第三十条、三十二条规定确认房屋产权置换面积（照顾购买面积），再按拆迁商品房的市场价与建安价的差价乘以其房屋产权置换面积（照顾购买面积）计算货币补偿金额，给予货币补偿安置。住宅房屋的被拆迁人（照顾购买拆迁商品房人）领取货币补偿金后应自行购房。

第三十四条拆迁住宅房屋应当按重置价结合成新评估价给予补偿，其中被拆迁房屋合法建筑面积大于房屋产权置换面积部分，按重置价结合成新评估价的130%给予补偿。

第三十五条拆迁住宅房屋，用地单位应当向被拆迁人支付房屋装饰装修及附着物补偿款、搬家补助费、临时安置补助费和搬迁奖励费。

第三十六条用地单位或被委托的拆迁实施单位应在拆迁地点公布被拆迁人房屋的补偿和安置情况，接受社会监督。

第三十七条拆迁非住宅房屋实行货币补偿。

拆迁工矿仓储及其他非商业经营的非住宅合法房屋，被拆迁房屋建筑容积率小于等于0.3的，其合法房屋按重置价结合成新评估价的2.5倍予以补偿；建筑容积率大于0.3的，其合法房屋小于等于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价的2.5倍予以补偿，大于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价补偿。

拆迁商业经营的非住宅合法房屋，按重置价结合成新评估价的3.5倍予以补偿。

拆迁非住宅房屋涉及的集体建设用地参照国有划拨土地估价，由用地单位补偿给集体建设用地所有权人。

第三十八条拆迁非住宅房屋，用地单位应当向被拆迁人支付非住宅房屋装饰装修及附着物补偿款、设备搬迁费、综合补助费、停产停业补助费和搬迁奖励费。

第三十九条住宅房屋拆迁货币补偿金及相关费用应当以定活两便存单方式支付，非住宅房屋拆迁货币补偿金及相关费用应当以银行汇票方式支付，均不得以现金方式支付。

第四章拆迁商品房建设管理

第四十条拆迁商品房由市动迁办会同相关部门，拟定建设计划，确定建设规模，报市建设局和市国土资源局备案。

第四十一条拆迁商品房的开发建设按政府确定的拆迁商品房招标拍卖挂牌价格（含土地招标拍卖挂牌底价、建安价、室外工程建设费、政府代收费、财务管理费用、核定利润等），通过土地招标拍卖挂牌出让方式确定开发建设单位。拆迁商品房的建安价由住宅房屋的被拆迁人（照顾购买拆迁商品房人）结算给开发建设单位；拆迁商品房招标拍卖挂牌价格与建安价的差价部分，按征地拆迁项目安置所需拆迁商品房的面积计算支付金额，由用地单位预先存入市建设局设立的拆迁商品房建设资金专用帐户，由市建设局按规定核准后结算给开发建设单位。

拆迁商品房建设资金专用帐户接受市财政、审计部门的监督。

第四十二条拆迁商品房的市场价，按房屋拆迁时同一房地产市场供求圈内房地产市场交易价格确定，并由市房产管理局、市建设局适时公布。

拆迁商品房建安价由市建设局公布。

第四十三条拆迁商品房用于城市建设和发展中对住宅房屋被拆迁人的产权置换，由市建设局负责产权置换的监督管理。

第四十四条拆迁商品房建设必须严格执行城市规划。

市建设局设立拆迁商品房建设监督管理办公室，负责对拆迁商品房建设的指导和监督，加强跟踪监督管理，以确保工程建设质量，并会同市房产管理局落实拆迁商品房小区物业管理。

第五章法律责任

第四十五条被委托的拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，追究直接负责的主管人员和直接责任人员的责任，可以依法吊销上岗证；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

被委托的拆迁实施单位违规使用拆迁专项资金的，追究直接负责的主管人员和直接责任人的责任；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条估价机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的评估价的，估价结果无效，由市建设局处以5千元以上5万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消拆迁估价资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十七条承接房屋拆除工程业务的施工企业未采取相应安全防护措施的，由市建设局责令改正，给予警告，并处2千元以上3万元以下罚款；造成伤亡事故的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条拆迁商品房开发建设单位未按规定开发建设的，由市建设局责令改正，追究其违约责任，并依法给予行政处罚。

拆迁商品房建设质量实行开发建设单位终身负责制，存在质量问题的，依法追究开发建设单位的责任。

第四十九条市国土资源局、市建设局、市动迁办、市有关职能部门和有关镇人民政府工作人员，玩忽职守、超越或者滥用职权、徇私舞弊、受贿索贿的，对直接负责的主管人员和直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。