城建局城区房屋拆迁管理制度
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第一章总则
第一条为加强我市城市房屋拆迁管理，保障城市建设项目顺利进行，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《*省城市房屋拆迁补偿管理条例》等法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条在我市城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本办法。
第三条拆迁人应当对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
第四条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧城区改造、生态环境改善和文物古迹的保护。被拆迁人应当服从城市规划，接受安置地点。
第五条市人民政府建设行政主管部门是城市房屋拆迁的行政主管部门。其下设的市城市房屋拆迁管理办公室是市城市房屋拆迁的工作机构，具体负责中心城市房屋拆迁管理工作。
商州区人民政府协助市房屋拆迁主管部门和房屋拆迁工作机构做好市区内的房屋拆迁管理工作。
各县人民政府负责辖区内城市房屋拆迁管理工作。
县级以上人民政府有关部门依照法律、法规规定，密切配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。
第二章拆迁管理
第六条实施城市房屋拆迁应当依法“征收公告”，在取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋申领、审查、颁发拆迁公告和拆迁许可证，应按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《*省城市房屋拆迁补偿管理条例》的规定执行。
第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的县级以上人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第八条申领城市房屋拆迁许可证时，提交的项目拆迁计划应包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁时限、拆迁施工单位、建设工程项目开工和竣工时间等内容；拆迁方案应包括被拆迁房屋状况、各种补偿和补助费用概算、产权调换房屋安置标准和地点、临时过渡方式及其具体措施、拟对拆迁范围内依法应当予以保护的历史文化街区、建筑物、构筑物和绿地、树木等采取的保护措施等内容。
第九条申领城市房屋拆迁许可证的单位应当在金融机构设立专用账户，足额存入拆迁补偿安置资金。拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪用。拆迁补偿安置资金金额不得少于被拆迁房屋总建筑面积乘以上年度同类地段、同类性质房屋的市场价格。
房屋拆迁管理部门在发放城市房屋拆迁许可证之前，应当与申领城市房屋拆迁许可证的单位、开设拆迁补偿安置资金专用账户的金融机构签订拆迁补偿安置资金使用监督协议。未经房屋拆迁管理部门同意，金融机构不得拨付拆迁补偿安置资金。
第十条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十一条房屋拆迁主管部门和拆迁工作机构不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
临时机构一般不得作为拆迁人实施拆迁。
第十二条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
拆迁人自行拆迁房屋的，其工作人员必须经过业务培训。
拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
接受拆迁委托的单位应当持有省建设行政主管部门核发的相应等级的房屋拆迁资格证书。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十三条确定拆迁范围后，拆迁范围内暂停办理下列事项，并不得进行下列活动：
（一）新建、装修、改建、扩建房屋及其附属物；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）房屋租赁。
申请拆迁房屋的建设单位凭建设用地规划许可证，就前款暂停办理事项向房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，房屋拆迁管理部门接到申请后10日内，书面通知有关部门暂停办理相关手续。并在拆迁范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限不超过1年；拆迁单位需要延长暂停期限的，应提前1个月经房屋拆迁管理部门批准；延长暂停期限不得超过1年。
被拆迁人应及时向拆迁人提供房屋性质、产权属性的证明材料。
第十四条拆迁人与被拆迁人在拆迁公告规定的时限内，订立书面拆迁补偿安置协议。协议内容应符合有关法律法规的规定，并使用*省建设行政主管部门制定的拆迁补偿安置协议示范文本。
第十五条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十六条拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，由双方协商委托符合资格管理规定的房地产估价机构，对被拆迁房屋的房地产市场价格进行评估。拆迁人与被拆迁人根据评估结果订立拆迁补偿安置协议。
拆迁人或被拆迁人对评估结果有异议不能订立拆迁补偿安置协议的，可重新委托估价机构评估或按项目管辖关系向房屋拆迁管理部门申请裁决。房屋拆迁管理部门应依据市房屋拆迁评估专家委员会对被拆迁房屋评估结果的鉴定结论进行裁决。裁决应当在收到申请之日起30日内作出，裁决程序按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定执行。
拆迁人或被拆迁人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十七条拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十八条转让尚未完成拆迁补偿安置的建设项目，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第十九条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内无正当理由拒不搬迁的，或拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人、房屋承租人未在搬迁期限内完成搬迁的，依照有关法律法规规定实施强制拆迁。
实行强制执行的，应当提前通知被拆迁人及其所在单位和房屋所在地的街道办事处届时到场配合执行；被拆迁人拒绝到场和拒不收管自已财物的，不影响强制拆迁的执行。
房屋拆迁管理部门或者人民法院可以要求拆迁人提供资金担保。
第二十条被拆迁房屋用途的认定：
（一）按照被拆迁房屋所有权证书上标明的用途划分住宅、非住宅；所有权证书上未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。
（二）在本办法第十三条规定的暂停办理事项时效之前，房屋所有人将底层住宅房屋或其他房屋改作营业门面房或办公房等非居住用途的，应以规划部门的合法有效文件以及房产登记管理部门的变更登记认定；或至公告之日，所持营业执照和税务登记证已满两年以上、并交验相应完税凭证的，按实际用途界定。
（三）凡城市建设拆迁后形成的临街房五年内不得认定为非居住用房。
第三章拆迁补偿与安置
第二十一条拆迁人应当依照本办法规定对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿应当遵循公平、公正、合理的原则。
第二十二条拆迁补偿的方式分为货币补偿和产权调换。
第二十三条货币补偿的补偿金额，应依据房地产市场评估价格，结合土地使用权的取得方式、房屋用途、产权面积等因素以及院落和附属物情况，综合确定。
第二十四条实行产权调换的，以被拆迁房屋的房地产市场评估价格与所调换房屋的房地产市场评估价格相抵进行差价结算。
第二十五条拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照批准修建临时建筑时确定的条件处理。
被拆迁人在拆迁公告后，继续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建及装修的部分，不予补偿。
第二十六条拆迁中涉及公共设施或者各种管线迁移的，由原所有人在规定的期限内自行迁移，可根据项目性质依据有关法律政策规定，给予适当补偿。
第二十七条房屋价格评估由具有相应资质等级的房地产估价机构承担。评估机构应当由拆迁当事人协商确定。
第二十八条被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
被拆迁房屋的房地产市场价格，依据房屋拆迁许可证核发时同级政府公布的房地产货币补偿基准价格，结合区位、用途、朝向、环境及设施配套、建筑结构、面积、成新等因素评估确定。
第二十九条货币补偿基准价格的确定和公布程序：
按照用途相似、地段相连、地价相近的原则，由合法确定的房地产评估机构，按规定的技术方案、技术规范，进行评估测算，提交货币补偿基准价格评估报告。
房屋拆迁管理部门会同物价、国土资源等行政管理部门，组织市房屋拆迁评估专家委员会对货币补偿基准价格评估报告进行评审，确定货币补偿基准价格，报经本级人民政府批准后公布。
制定货币补偿基准价格应当举行听证。
货币补偿基准价格根据市场价格变化情况，按照本办法规定的原则和程序动态调整，每半年公布一次，分别在6月10日、12月10日之前予以公布。
第三十条被拆迁房屋室内装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。
第三十一条核发拆迁许可证当月享受城市低保的被拆迁人，其家庭人均住宅面积低于当地人均住宅面积的，拆迁人提供的产权调换房屋应当达到当地人均住房面积，其被拆迁房屋按市场评估价补偿；调换房屋按被拆迁房屋的合法建筑面积以成本价结算，超出返还面积的以市场价优惠10%至20%结算。被拆迁人要求货币补偿的，除对被拆迁房屋按规定补偿外，再增加总补偿费的5%至15%给予照顾。
第三十二条被拆迁人依法享有土地使用权的院落，其未计入货币补偿基准价格给予补偿的，按我市制定的土地补偿标准，由拆迁人给予补偿。
第三十三条拆迁住宅用房，拆迁人应当给被拆迁人（或房屋承租人）支付搬迁补助费；拆迁住宅以期房调换或在过渡期限内被拆迁人自行解决住处的，拆迁人还应当支付临时安置补助费。超过过渡期的应按规定增加支付。具体按照《*省城市房屋拆迁补偿管理条例》相应条款以及下列标准执行。
（一）搬迁补助费按拆迁合法建筑面积每平方米10元给予补偿，每户不足500元的补足500元；但以期房产权调换的，搬迁补助费按拆迁合法建筑面积每平方米20元给予补偿，每户不足1000元的补足1000元。
（二）在过渡期限内被拆迁人自行解决住处的，临时安置补助费每月每平方米不低于5元；补助面积以拆迁合法建筑面积计算；调换房屋为多层建筑的，过渡期限按不超过18个月计算，调换房屋为高层建筑的，过渡期限按不超过24个月计算。
第三十四条拆迁营业用房造成停业的直接经济损失补偿费，一般按照一类区每月每平方米40—50元；二类区每月每平方米25—40元；三类区每月每平方米13—25元；四类区每月每平方米13元给予补偿。
第三十五条因城市规划等原因，拆迁后需要从区位好的地段移至区位差的地段安置的，对营业用房按原建筑面积的5%至25%增加安置面积；对住宅和非营业用房按原建筑面积的10%至15%增加安置面积，增加的建筑面积按安置用房的重置价结算。如若使用面积超标也可按增加相应的货币补偿金额处理。
第三十六条在批准拆迁范围内涉及集体土地上个人住宅房屋需要拆迁的，应将集体土地征收为国有土地。并按照该房屋同地段国有土地房屋拆迁安置标准，依法给予拆迁安置和补偿，保障被拆迁人居住条件。
第三十七条拆迁公益事业用房及特殊建筑，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划要求予以重建，不需要重建或重建确有困难的，给予货币补偿。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第三十八条拆迁已购公有住房和经济适用住房，被拆迁人在同一城区内无住房的，拆迁人应当按照拆迁公告时的经济适用住房价格，结合被拆迁房屋的楼层、成新等因素对被拆迁人给予货币补偿；政府应优先批准被拆迁人购买经济适用住房。
拆迁出租的公有住房，承租人在同一城区内另有住房的，产权人和承租人解除租赁关系；承租人在同一城区内无住房的，产权人可以按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房取得产权后作为被拆迁人，按照前款规定执行。
第三十九条拆迁租住和已购公有住房及经济适用住房，被拆迁人将住宅房屋改作营业门面房或办公用房等非住宅用途的，一般不得认定为非居住房屋，其补偿按照本办法第三十九条规定执行；如果按照非居住房屋认定、补偿，则应遵守已购公有住房和经济适用住房上市的相应规定，并不再允许购买经济适用住房。
第四十条拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋用于拆迁安置。
第四十一条拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第四十二条拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当就抵押权及其所担保债权的问题进行协商，并向拆迁人提交有关书面协议后，拆迁人可按被拆迁人选择的补偿安置方式进行补偿安置。
抵押人和抵押权人达不成协议的，拆迁人对被拆迁人应当进行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。
抵押人不能清偿债务或不能重新设置抵押权的，只能产权调换。
第四章法律责任
第四十三条违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第四十四条拆迁人违反本办法的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
第四十五条拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长拆迁期限的。
第四十六条接受委托的拆迁单位违反本办法的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
第四十七条拆迁人不得采取断水、断电、断气以及封堵道路等手段，影响被拆迁人、房屋承租人的正常生产生活，迫使被拆迁人、房屋承租人与其订立拆迁补偿安置协议。拆迁人违反上款规定的，由房屋拆迁管理部门责令改正，给予警告，可并处3000元以上30000元以下罚款。
第四十八条拆迁人不得强行拆除被拆迁人房屋。拆迁人强行拆除被拆迁人房屋的，由房屋拆迁管理部门责令改正，给予警告，并处10000元以上100000元以下罚款，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。给被拆迁人造成损失的，依法给予赔偿。
第四十九条房地产估价机构违规评估出具虚假评估报告的，由县级以上房产管理行政主管部门给予警告，并处10000元以上30000元以下的罚款；情节严重的，由发证机关吊销其房地产评估资格，并按照有关规定对相关估价人员予以处罚。
第五十条依照本办法规定作出30000元以上罚款、吊销房地产评估资格处罚决定前，应当告知当事人有要求举行听证的权利。当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议也不起诉又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第五十一条房屋拆迁管理部门及其工作人员在城市房屋拆迁工作中不履行法定义务的，或者对城市房屋拆迁方面的投诉不及时处理的，依法给予行政处分。
