建设局城中村改造制度

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第一章总则

第一条为完善城市整体功能，改善城市人居环境，促进城区发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的城中村改造的规划、建设、管理工作适用本办法。

本办法所称城中村，是指在本市建成区范围内，在土地性质、组织结构、居住环境等方面仍保留原农村特征，被城市包围且具有一定规模的聚居村落。

第三条城中村改造应当充分调动各方面的积极性，坚持政府引导、街村为主、市场运作、统一规划、统一拆迁、分步实施、功能配套、成片开发的原则。

第四条城中村改造区分不同情况，分别采取项目开发建设、土地统购统储、环境综合整治三种改造方式。

项目开发建设改造方式，是指将城中村现有土地划分为住宅用地、公共服务设施用地、绿化及道路广场用地等，按照项目规划，由村组集体经济组织或者与其合作、合资的开发商通过招拍挂方式获得土地使用权，分步实施开发建设。

土地统购统储改造方式，是指由土地储备机构对城中村集体土地进行统征统储，依法出让，由获得土地使用权和开发权的开发商按规划要求实施改造建设。

环境综合整治改造方式，是指对市政基础设施、公共服务设施不齐全、居住条件和居住环境差的旧城区、棚户区，由政府投入资金，村组集体经济组织或者与其合作、合资的开发商通过招拍挂方式获得土地使用权，进行综合治理的改造建设。

第五条市人民政府依法制定相关优惠政策，鼓励社会资本通过竞标独立开发或者参与开发城中村改造项目。

第二章组织机构和职责

第六条市人民政府成立市城中村改造工作领导小组（以下简称城改领导小组）作为城中村改造工作的领导和组织机构。城改领导小组下设办公室，作为城中村改造工作的日常工作机构，办公室设在市房产管理局。

第七条市城改领导小组负责全市城中村改造有关政策的调研、制定，重大事项的决策、协调工作；市城改领导小组办公室负责城中村改造具体工作的组织、协调、督办和市城改领导小组交办的其他工作。

第八条街道办事处和乡镇人民政府是城中村改造的组织者和责任主体，应根据本地实际成立城中村改造的领导组织机构和工作专班，负责辖区内的城中村改造的组织领导，完成土地征用和拆迁安置等改造任务。

第九条市发展和改革、建设、规划、国土、财政、房产、拆迁等部门在各自职责范围内，相互支持配合，共同推进城中村改造工作。

第三章规划管理与审批

第十条市城改领导小组办公室会同市规划行政管理部门，依据城市总体规划和土地利用规划编制城中村改造专项规划，报市人民政府批准后实施。

经批准的城中村改造专项规划，任何单位和个人不得擅自改变。在实施改造过程中，确需改变改造规划方案的，须按法定程序重新报批。

改造项目容积率由市规划部门根据城市总体规划，结合项目所在地段、建拆比例等因素，在制定控制性详规时确定。

第十一条城中村控制性详规由市规划部门组织编制，报市人民政府审批。控制性详规的编制，在满足通风、日照、卫生、消防、抗震等国家强制性技术规范的前提下，可根据具体情况适度调整容积率及日照间距等有关指标。

城中村改造修建性详规由依法取得土地使用权和开发资格的业主，根据经批准的控制性详规，委托具有规划设计资质的单位进行编制，报市规划委员会审批。

批准后的修建性详规由市城改领导小组办公室组织实施。

第十二条城中村改造以行政村为单位实施；有条件实施多个行政村合并改造的，由市城改领导小组决定合并改造。

城中村已完成改制的，其改造的实施主体是改制后的新经济组织或者投资人，以及改制后的新经济组织与投资人依法设立的企业法人。

第十三条市城改领导小组办公室应组织规划、建设、土地、环保、消防、房产等职能部门，定期对城中村改造项目在规划设计、建筑施工、消防安全、环卫绿化、排污设施等方面进行全面监控，确保质量安全、功能完备。

第十四条城中村改造建设项目涉及市发展和改革、规划、国土、建设、人防等部门行政审批的，由市城改领导小组办公室统一受理申请，采取集中办理、并联审批的方式进行。各部门按市城改领导小组办公室的统一要求，对各自分办的审批事项的审批时间不得超过5个工作日。除相关手续需省级以上行政职能部门和市规划委员会审批外，各部门办理时限的总和不得超过30个工作日。

第十五条凡属城中村改造项目，供水、供电、供气、有线电视、电信等公众服务企业，必须根据各自职责提供公共产品供应等方面的优质服务。

第十六条市建设管理部门接到城中村改造项目建设单位工程竣工验收备案申请后，应在规定时限内组织有关单位进行验收。

第四章方案制定

第十七条城中村改造方案由区、街道办事处组织编制。改造方案应满足城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，符合城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，并充分听取村民意见。

城中村改造方案应当包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划和建筑设计方案等。

第十八条城中村改造方案经村民会议讨论通过后，由区或街道办事处报市城改领导小组批准。

未经批准的城中村改造方案，不得实施。

第五章拆迁安置

第十九条城中村改造项目所在的区、街道办事处、村委会负责做好拆迁动员、组织工作。市拆迁安置管理办公室负责做好拆迁补偿安置方案的审定、政策咨询、资金监管和拆迁管理工作。

第二十条城中村改造主体应当依法领取《房屋拆迁许可证》，方可实施拆迁。

第二十一条城中村改造主体必须按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《*市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，对被拆迁人实行补偿安置。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿安置。

第二十二条城中村改造主体在实施拆迁之前，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户，足额存入拆迁补偿安置资金，并与该开户银行和市拆迁办签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。该监管资金未经市拆迁办同意，银行不得拨付。

补偿安置资金全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

第二十三条城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。被拆迁人可以自主选择安置补偿方式。

实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿数额。

实行产权调换的，结合原房屋建筑面积进行安置。安置面积超过原拆迁面积在5平方米以内的，超过面积按成本价结算；超过5平方米的，超过部分的面积按市场价结算。

第二十四条实施房屋拆迁，城中村改造主体可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位实施拆迁，接受委托的单位不得再次转让。

第二十五条被拆迁人在规定期限内未搬迁的，依法行政强制拆迁或申请人民法院实施强制拆迁。

第六章土地利用

第二十六条城中村改造用地纳入年度用地计划。城中村改造用地严格按照市人民政府规定的城中村改造用地专项规划指标执行。

改造用地之外的该城中村其他土地，由土地储备机构依法给予补偿后按规定储备。

第二十七条实施改造的城中村，其集体土地依照法定程序征收为国有建设用地。

第二十八条城中村改造中公共设施用地可以划拨供地。除用于安置村民生活及建设公共设施用地外，其余的城中村土地可以用于经营性开发。

第二十九条实施改造城中村范围内的国有建设用地，可以根据城中村改造需要，由市国土部门依法收回，交由土地储备机构依法储备。

第三十条在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的，按照本办法规定进行整体改造，避免出现新的城中村。

第三十一条市财政从主城区城中村改造土地出让金纯收入中提取20％，作为所在街道办事处及村集体实现经济可持续发展的资金扶持。该资金的使用要与城中村改造中违法建设控制、土地征用和拆迁安置等工作挂钩。

第七章政策措施

第三十二条城中村改造项目城市基础设施配套费，综合考虑城中村地块位置、用地面积、商业店面比例、建拆比、小区配套和环境改善程度等因素，按不同权重比例进行折减确定，具体计算方法见附表。

涉及市级的行政事业性收费，尽量予以减免；经营性、服务性收费按费率的下限减半收取。

城中村改造项目涉及拆迁公共用地（城市道路、公用绿地用地等）面积超过一定比例的，其相关费用的核减由市城改领导小组根据具体情况另行确定。

第三十三条自本办法施行之日起，城中村内停止一切与城中村改造无关的建设活动，国土、规划等部门不得再办理相关审批手续。

区人民政府、街道办事处和村委会，负责辖区范围内城中村一切建设活动的管理工作，负责制止辖区范围内任何形式的违法建设行为。

第三十四条公安机关为城中村改造提供治安保障。对于阻碍改造，违反治安管理规定的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。