民政局物业维修资金管理制度

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第一条为了加强物业专项维修资金管理，保障物业正常维修、更新和改造，维护物业专项维修资金所有人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《*省物业管理条例》和《*省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本县行政区域内物业专项维修资金的交存、管理、使用和监督。

本办法所称物业专项维修资金，是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。

第三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法规定交存物业专项维修资金。

本办法所称住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业包括：商品房、经济适用房、集资住房、拆迁安置房等物业。

业主交存的物业专项维修资金属业主所有。

第四条物业专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第五条县房地产行政管理部门负责本县行政区域内物业专项维修资金的管理工作。其所属的物业专项维修资金管理机构具体实施物业专项维修资金的管理工作。

县财政、审计等有关部门应当按照各自职责，做好物业专项维修资金的监督工作。

第二章交存

第六条首次物业专项维修资金，由业主以购房款总额为基数，分别按照下列比例交存：

（一）未配备电梯的，按照1%的比例交存；

（二）配备电梯的，按照2%的比例交存。

建设单位自用、出租的住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业，未配备电梯的，由建设单位按照同期同类商品房售房价款1%的比例交存；配备电梯的，按照2%的比例交存。

住宅小区内与住宅楼结构不相连的非住宅物业，按照购房款总额或者同期同类商品房售房价款1%的比例交存。

第七条本办法实施前商品房、经济适用房、拆迁安置房、集资住房等已销售并且房屋权属证书已办结，但未交存物业专项维修资金的，在房屋再转让时按房屋价值的1%补交。

第八条首次物业专项维修资金，由业主在办理物业权属登记时向县房地产行政管理部门交存。建设单位自用、出租的物业，其首次物业专项维修资金，由建设单位在物业竣工验收合格或办理物业权属登记时向县房地产行政管理部门交存。

房屋二次交易办理权属登记手续时，应当提供物业专项维修资金交存收据或足额交存物业专项维修资金的证明；未交存物业专项维修资金的，由出让人或双方当事人约定按标准足额补交物业专项维修资金。

违反前款规定，业主未交存物业专项维修资金的，县房地产行政管理部门不予办理物业权属登记。

第九条县房地产行政管理部门收取物业专项维修资金，应当向交存人出具省人民政府财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据。

第十条一幢房屋的物业专项维修资金余额低于首次交存的物业专项维修资金30%时，该幢房屋的业主应当续筹物业专项维修资金。业主续筹物业专项维修资金有困难的，经所在单位证明，可由业主及其配偶申请提取其个人住房公积金帐户内的存储余额。

物业专项维修资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。

第十一条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入物业专项维修资金，在物业管理区域内统筹使用，但业主大会另作决定的除外。

前款规定的物业管理企业代办费用，由业主委员会和物业管理企业在物业服务合同中约定。

第三章管理

第十二条县房地产行政管理部门应当通过招标选择商业银行，设立物业专项维修资金管理专户。

业主交存的物业专项维修资金，由县房地产行政管理部门在物业专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设立帐户，并按幢、按户设置明细账目。

物业专项维修资金应当自存入专户之日起记账到户，结息到户。

第十三条业主大会成立后，业主委员会应当到县房地产行政管理部门查询所在物业管理区域内交存物业专项维修资金的业主名单和金额，并在物业管理区域内公示。

业主未交存物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交存。逾期仍未交存的，业主委员会可以向人民法院起诉。

第十四条物业专项维修资金帐户的帐目管理，由业主委员会负责，业主委员会可以委托物业管理企业负责具体管理。

第十五条物业专项维修资金在保证正常使用的前提下，经业主大会决定，业主委员会可以委托县房地产行政管理部门按照国家规定购买一级市场国债。物业专项维修资金购买国债的增值部分，扣除县财政部门核定的管理费用外，应当纳入物业专项维修资金,在物业管理区域内统筹使用。

禁止任何单位和个人挪用物业专项维修资金及增值部分。

第十六条业主转让物业时，应当结清物业专项维修资金；物业专项维修资金尚有结余的，应当随物业所有权同时转让过户。

业主转让物业时，未结清物业专项维修资金的，县房地产行政管理部门不予办理物业转让手续。

物业因拆迁或者其他原因灭失的，县房地产行政管理部门应当将业主交存的物业专项维修资金帐面余额返还业主。

第四章使用

第十七条物业专项维修资金的使用，应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则。

第十八条物业专项维修资金的使用范围包括：

（一）物业共用部位维修工程

1、主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的；

2、户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的；

3、整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的；

4、整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；

5、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修工程。

（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程

1、物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的；

2、整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的；

3、智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的；

4、电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的；

5、二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的；

6、物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的；

7、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。

第十九条物业管理的下列费用，按照下列规定承担，不得从物业专项维修资金中列支：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业管理企业从业主交存的物业服务费中支出；

（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担；

（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担；

（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

第二十条使用物业专项维修资金应当遵循下列程序：

（一）实施物业管理并已经成立业主大会，对全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经业主大会通过后实施；对部分业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。

（二）实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业管理企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。

（三）未实施物业管理的，由物业所在区域居民委员会组织对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主提出物业专项维修资金使用计划，经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。

物业专项维修资金使用计划，应当在物业管理区域内公示5日后，方可由业主大会或者业主进行表决。

第二十一条发生危及物业安全以及影响物业正常使用等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业管理企业或者居民委员会提出物业专项维修资金使用方案，经县房地产行政管理部门审核后，预先从物业专项维修资金中拨付，再按照本办法第二十一条规定的程序补办有关手续。

第二十二条物业维修和更新、改造费用按照下列规定列支：

（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修和更新、改造的，由全体业主按照其所有的物业建筑面积比例承担，并从业主交存的物业专项维修资金中列支；

（二）用于整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼或者单元业主按照其所有的物业建筑面积比例承担，并从业主交存的物业专项维修资金中列支。

第二十三条本办法实施前未交存物业专项维修资金的住宅物业、非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业发生物业共用部位、共用设施设备维修的费用，由受益业主按照其所有的物业建筑面积比例承担。

第二十四条使用物业专项维修资金，应当向县房地产行政管理部门提供下列材料：

（一）物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造项目的材料；

（二）物业专项维修资金使用计划；

（三）业主大会或者相关业主出具的书面确认证明；

（四）物业专项维修资金列支范围的业主名册；

（五）业主委员会、物业管理企业或者居民委员会出具的相关证明材料。

县房地产行政管理部门应当自接到前款规定的材料之日起2日内进行核实，符合物业专项维修资金使用规定的，应当通知物业专项维修资金管理专户银行办理支付手续。

第二十五条使用物业专项维修资金的维修、更新和改造工程竣工后，应当依法组织工程竣工验收，经验收合格后方可交付使用。

第二十六条物业专项维修资金管理机构的运转费用，由县财政部门核定，在物业专项维修资金的增值收益中列支。

第五章监督

第二十七条县房地产行政管理部门应当建立物业专项维修资金记录和查询系统，记载物业专项维修资金交存、使用和管理等情况，向业主提供免费查询服务。

第二十八条业主委员会应当每半年向业主公示物业专项维修资金收取、使用和管理等情况，接受业主的监督。

业主对物业专项维修资金的交存、使用等情况有异议的，可以向业主委员会申请复核；对复核结果有异议的，可以向县房地产行政管理部门申请重新复核。业主委员会和房地产行政管理部门应当自收到申请之日起5日内给予书面答复。

第二十九条县房地产行政管理部门及其物业专项维修资金管理机构应当接受县审计部门对物业专项维修资金的审计监督。

第三十条物业专项维修资金的财务管理和会计核算，应当符合县财政部门的规定。

县财政部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十一条物业专项维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销，应当符合财政、建设部门的规定，并接受其监督。

第六章法律责任

第三十二条违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，由县房地产行政管理部门追回挪用的物业专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用物业专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第三十三条违反本办法规定，使用、保存、核销物业专项维修资金专用票据的，依照有关法律、法规的规定给予处罚。

第三十四条县房地产行政管理部门、物业专项维修资金管理机构违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）减免业主应当交存的物业专项维修资金的；

（二）不按照规定收取、管理物业专项维修资金的；

（三）挪用物业专项维修资金的；

（四）不按照规定对物业专项维修资金的使用进行监督的；

（五）有其他徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守行为的。