农村宅基地管理制度

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第一条为进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，改善农村居住环境，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城乡规划法》、《*省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（以下简称《省实施办法》）、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》、《违反土地管理规定行为处分办法》等有关法律法规规定及党的十七届三中全会审议通过的《中共中央关于推进农村改革和发展若干重大问题的决定》，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅（包括住房、附属用房和庭院等）的集体所有土地。

本县行政区域内农村宅基地的审批、使用和管理，适用本办法。

第三条本办法所称集体土地所有权代表行使人是指依法确定享有集体土地所有权的村集体经济组织、村民小组或村民委员会。

第四条农村宅基地属于农村村民集体所有，村民个人只享有宅基地使用权，集体土地所有权和农村村民依法取得的宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。

第五条农村宅基地管理，必须遵循以下原则：

（一）规划先行原则。要按照建设社会主义新农村的要求，在符合土地利用总体规划的前提下，按照因地制宜、有利生产、方便生活、合理布局、配套建设、协调发展的原则编制村镇规划，按规划审批宅基地。未编制村镇规划，或规划未经政府批准实施的，不予审批宅基地。

（二）“一户一宅”原则。农村村民一户只能拥有一处不超标准的宅基地。

（三）节约集约用地原则。坚持“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”的基本国策，贯彻“依法用地、合理用地、节约集约用地”的方针及限量供应的方法管理宅基地。

（四）依法报批原则。村民新建、改建、扩建房屋需按《土地管理法》、《省实施办法》、《*省村镇建房审批办法（试行）》等法律法规及本办法的要求申请报批。未依法取得建设用地批准手续的宅基地，不得动工建设。

（五）耕地保护原则。农村村民申请宅基地杜绝占用基本农田，严禁占用耕地，充分利用原有宅基地和村内空闲地。

第六条县人民政府依法行使宅基地的审批权，县国土资源管理部门负责宅基地审批管理的具体工作，县建设规划部门负责规划审批管理的具体工作；各乡镇人民政府、房管等有关行政管理部门应当按照各自职责，共同做好农村宅基地管理和监督工作。

第二章规划的实施与管理

第七条严格实施乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排宅基地的总要求，合理确定农村村民宅基地的数量、布局、范围和用地规模。

国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。

第八条按规划从严控制住宅用地。各乡（镇）要采取有效措施，引导农村村民宅基地建设按规划、有计划地逐步由自然村向小城镇和中心村集聚。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当按照城市规划，进行旧村改造，集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，集中建设社会主义新农村和实施旧村改造。在规划确定撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、扩建、改建住宅。

第九条加强农村宅基地用地计划管理。农村村民建住宅确需占用农用地的应纳入年度计划。县政府在下达给各乡（镇）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中，根据县国土资源管理部门对各乡（镇）新增耕地面积检查、核定数，分配相应的农用地转用指标用于农村住宅建设。

各乡（镇）每年应将农村宅基地占用农用地的计划指标和执行情况予以公告，并报县国土资源管理部门备案。县国土资源管理部门要加强对各乡（镇）农村宅基地占用农用地年度计划指标执行情况的监督检查，不得超计划批地、供地。

第三章宅基地的申请与审批

第十条农村村民使用宅基地必须由本人提出申请，经依法批准后，方可使用宅基地。

第十一条农村村民使用宅基地坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且面积不得超过《省实施办法》规定的范围。

第十二条农村村民申请宅基地的条件：

（一）符合下列条件的，可以申请宅基地：

（1）农村宅基地申请人属该农村集体经济组织成员的；

（2）申请地必须依法编制了城乡规划，并经政府批准实施的；

（3）申请地符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，符合交通、通讯、电力、水利、水土保持等相关设施法律法规保护规定的；

（4）符合每户只能拥有一处宅基地的法律规定的；

（5）人均住宅面积不足30m2的；

（6）年满18周岁的村民因婚姻（包括男到女家落户）等原因确需分户建房，且已有的宅基地不能分割或虽能分割但宅基地面积低于规定面积的；

（二）根据村庄建设规划需要拆迁的；

（三）因国家、集体建设项目征收需要拆迁而没有安置住宅的；

（四）经县级以上人民政府批准回原籍落户定居，确无住宅的；

（五）原有住宅破旧需要改造、拆迁或因灾倒房在原址新建且符合规划的；

（六）原有住宅破旧或因灾倒房需另择地址新建住宅，新选地址在村庄规划区内，本人同意将原宅基地退还集体的；

（七）县级以上人民政府规定的其它条件。

第十三条如有下列情形之一的，不予审批宅基地：

（1）农村宅基地申请人不属该集体经济组织成员；

（2）未依法编制城乡规划或未报政府批准的；

（3）不符合土地利用总体规划、土地利用年度计划、村庄和集镇建设规划、控制性详细规划的；

（4）申请地为未确权的土地或存在土地权属纠纷的；

（5）不符合县城城市建设规划或集镇建设规划进行旧（危）房改建的；

（6）年龄未满18周岁或不具备分户条件的；

（7）需另址新建住宅又不同意将原宅基地退还集体的；

（8）有出卖、出租、赠与或以其他形式非法转让农村宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用的；

（9）在城镇居住、户籍属城镇居民的；

（10）原有宅基地面积确能解决分户需要或原有宅基地面积超过“一户一宅”法定标准的。

（11）户籍虽已迁入，但并不在本集体经济组织内从事农业生产劳动，不履行集体经济组织成员同等义务的；

（12）户籍虽已批准迁入，但无原户籍所在地有关部门批准其原籍住宅予以转让或已将原宅基地退交集体需重新安排宅基地等合法证明的；

（13）户籍已迁出，且不在本集体经济组织内从事农业生产劳动，不履行集体经济组织成员同等义务的；

（14）申请地临近通讯、电力、水利、水土保持等公共设施，不符合相关设施法律法规保护规定的；

第十四条在铁路、公路、河道两侧修建永久性建筑，其建筑物边缘与铁路路基边缘、公路边沟外缘、河道堤岸边缘的间距为：铁路不少于50米，河道不少于30米，高速公路（含匝道）不少于30米，高速公路的连接道不少于20米，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米，林道不少于4米。

第十五条宅基地使用面积，是指住宅建筑物、构筑物垂直投影范围内的占地面积，包括住宅、厨房、禽畜舍等辅助用房以及庭院、天井等。农村村民宅基地的面积标准根据申请户人口数量，按村镇建设规划统筹安排，占用耕地的，每户不得超过120㎡；占用旧宅基地拆旧建新和村内空闲地的，每户不得超过180㎡；因地形条件限制，居住分散而占用荒山、荒坡的，每户不得超过240㎡。

第十六条农村村民申请宅基地应当提交下列材料

（1）村民个人申请宅基地的申请书；

（2）村小组村民大会或村民代表会议的讨论情况及村集体公布情况的书面说明；

（3）《*省村镇建房审批表》一式三份；

（4）《乡村建设规划许可证》；

（5）《赣州市城乡个人建房用地申请表》一式五份；

（6）户口簿或家庭成年成员的身份证复印件一式五份；

（7）申请人建新宅退老宅基地承诺书（没有老宅基地的除外，但需附村委会证明）一式五份；

（8）其他按规定应提供的材料。

第十七条农村村民宅基地的审批程序

（1）申请。农村村民建住宅需要使用宅基地的，宅基地申请人应向村民小组或村委会提出书面申请，说明申请理由、申请用地位置、面积等情况，村民小组应通过召开村民大会等形式讨论，通过后上报村委会，村委会对申请材料依法召开村民委员会或村民代表大会进行审查并张榜公布。在张榜公布之日起，7个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报至国土资源所、村镇建设规划所初审。

（2）现场勘查。乡（镇）国土资源所受理用地申请后应在7个工作日内会同村镇建设规划所共同进行现场勘查和群众调查，审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合土地利用总体规划和村镇建设规划等，并制作勘查笔录。

严格控制在地质灾害易发区内审批宅基地，因受自然条件限制确需审批宅基地的，应当进行地质灾害危险性评估，禁止在地质灾害危险区内审批宅基地。

（3）填写申请表。国土资源所、村镇建设规划所现场勘查和初审合格后，报乡（镇）人民政府审核，通过后统一报送县级建设规划部门核发《乡村建设规划许可证》，国土资源所发放填写《赣州市城乡个人建房用地申请表》。

（4）初审。村民小组、村委会、国土资源所、村镇建设规划所对用地户的申请，根据有关规定进行初步审查后，在《赣州市城乡个人建房用地申请表》相应栏内签署意见，并由负责人签字，同时加盖村民委员会、国土资源所、村镇建设规划所公章，报乡（镇）人民政府审核。

（5）审核。《赣州市城乡个人建房用地申请表》等建房用地申请材料，经国土资源所审查确认符合要求后，由乡（镇）国土资源所提交乡（镇）人民政府会议讨论，审核同意并加盖乡（镇）人民政府公章后，由国土资源所定期将审核后的《赣州市城乡个人建房用地申请表》等建房用地申请材料上报县国土资源局。

（6）审批。县国土资源局对乡（镇）国土资源所上报的《赣州市城乡个人建房用地申请表》等建房用地申请材料进行严格审核，对符合条件建议批准的，形成综合审核意见，并随《建设用地呈审表》呈报县人民政府审批。予以批准用地的，由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。审批时间20个工作日（依法办理农用地转用审批的期限除外）。

（7）定位。村民小组或村委会在接到宅基地批准文件后，要将批准结果及时在村务公开栏公布，接受村民监督，并在5个工作日内由乡（镇）国土资源所会同村镇建设规划所组织实地放样，确定四至范围，填写《放样记录卡》，放样后发放《建设用地批准书》，宅基地申请人方能动工建设。经依法批准的宅基地，必须一年内动工，两年内建成。

（8）登记、确权、发证。宅基地申请人在住宅建成竣工后，由乡（镇）国土资源所在7个工作日内会同村镇建设规划所实地检查用地户是否按照批准的地点、面积和要求使用土地，对符合要求的宅基地，按法定程序登记、确权、核发《集体建设用地使用权证》。需要兑现退老宅承诺书的，先退老宅使用证后发新证。

第四章农村宅基地的建新退旧管理

第十八条农村村民在村镇规划区内新选址申请宅基地时应同时与所在地村民委员会签订建新退出超标准的老宅基地承诺书。承诺书一式五份，建房户、村民委员会、所在地乡镇人民政府、乡镇国土资源所、县国土资源局各一份，承诺将超标准的老宅基地限期交回集体，由本集体经济组织安排给其他符合建房条件的农户建房或进行整理返耕。

第十九条经批准异地新建住宅的，超标准的老宅基地需交回集体时连同老宅基地使用证上交乡镇国土资源所，按法定程序办理注销登记手续。否则，新批宅基地不予定位放样。对于强行动工建设的，以非法占用土地论处。

第二十条农村村民经批准异地新建住宅后，在承诺限期内未将超标准的老宅基地退回集体，经教育在规定期限内仍不退回集体、不拆除的，国土资源管理部门不得给其新宅核发《集体建设用地使用权证》，并依法对其超标准的老宅基地采取强制拆除措施。

第二十一条农村村民一户多宅的，每户只可保留一处符合标准的宅基地，其余的宅基地必须依法退回集体。应退出而拒不退出的，以非法占用土地论处。

第五章农村村民宅基地审批收费项目及标准

第二十二条宅基地经批准占用本集体经济组织耕地的，由国土资源管理部门按20元∕㎡标准征收耕地开垦费，防洪保安基金规划区内1.5元/平方米，规划区外0.75元/平方米；由财政农税部门按省、市有关部门批准的标准征收耕地占用税。

第二十三条经批准占用老宅基地折旧建新、荒山、荒坡及村内空闲地等非耕地的，免收报批规费。

第二十四条涉及占用山地林地造成水土流失的，按“谁破坏、谁治理”的原则，依法搞好水土保持。

第六章农村村民宅基地的流转

第二十五条本规定所指农村村民宅基地的流转，是指除通过申请方式已取得农村宅基地的农村村民，可通过转让、承租等非申请方式依法取得本集体经济组织所收储的老宅基地。

第二十六条建立以村集体经济组织为主体的农村村民宅基地收储制度。收储本集体经济组织内已通过申请方式取得宅基地的村民退还的不宜复垦的老宅基地，用于以非申请方式需要宅基地的本集体经济组织村民建房。

第二十七条农村村民宅基地的流转必须符合以下条件：

（一）符合土地利用总体规划和乡镇建设规划；

（二）宅基地的流转受让主体只能是本集体经济组织的成员。

（三）受让人不曾通过申请的方式取得过宅基地使用权，必须符合“一户一宅”的条件。

（四）宅基地使用权的转让必须同房屋转让同时发生。

（五）不得改变宅基地的用途。

（六）不得改变宅基地使用权性质。

第二十八条农村村民宅基地的流转、使用参照国有建设用地使用权的有关规定执行。严禁城镇非农业户口居民个人私自向村民委员会或村民小组购置宅基地。

第二十九条农村村民宅基地的流转收费由市场机制调节，所得收益在扣除储备支付后，应作为本集体经济组织公益事业建设专项基金进行统一管理，不得挪作它用。

第七章农村宅基地土地使用权的登记

第三十条农村宅基地土地使用权登记程序按国土资源部颁发的《土地登记办法》规定办理。县国土资源局受县人民政府委托承办登记发证的具体工作。

农村村民合法使用的宅基地确认集体土地使用权，予以登记。经登记后的土地使用权受法律保护，同时作为办理房屋产权证和拆迁安置及补偿的依据。

不合法使用的宅基地不确认集体土地使用权。但如宅基地符合建房用地条件的，经查处补办用地手续后，可确认集体土地使用权，予以登记。

第三十一条实际占用土地面积超过批准面积，超面积部分与批准部分在一处，符合土地利用总体规划或村镇规划，并已接受国土资源管理部门处罚确认保留使用，且超面积部分不超过30平方米的，对批准的面积确定集体土地使用权，予以登记；超面积部分不确定集体土地使用权，在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积数量。

第三十二条属农村村民以依法接受转让、购买房屋、宅基地流转等方式取得的宅基地，不超规定标准面积的，可确定集体土地使用权，予以登记；超过规定标准的，对规定标准内面积确定集体土地使用权，予以登记，超标准面积部分不超过30平方米的，该超标准面积部分不确定集体土地使用权，在经土地使用者认可后，并已接受国土资源管理部门处罚确认保留使用，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积数量。

合法继承房产取得的宅基地，按实际使用面积确定集体土地使用权，予以登记。

第三十三条凡符合分户建房规定而未分户的农村村民，其现有合法使用的宅基地没有超过分户建房合计用地标准面积的，对现有宅基地确定集体土地使用权，予以登记；超标准面积的，按第三十条、第三十一条相应规定办理。

第三十四条农村村民拆除房屋退出的宅基地或外迁后在他处已落实宅基地的，原宅基地依法办理注销土地登记，使用权由土地所有者收回，统一安排使用。

第三十五条按上述规定办理宅基地土地使用权登记以后，房屋需迁建、扩建、改建的，必须依法批准，按规定的面积标准重新确定土地使用权，并办理土地（变更）登记手续，其超过部分面积退回集体。

第三十六条有下列情况之一的，暂缓宅基地土地使用权登记：

（一）土地违法行为尚未处理或正在处理的；

（二）土地权属争议尚未解决的；

（三）地上建筑物、构筑物权属不清的；

（四）因依法查封地上建筑物和其它附着物等原因限制土地权利的；

（五）超面积占用宅基地不符合第三十二条、三十三条规定的；

（六）法律、法规、规章规定应当暂缓登记的其它事项。

前款所列情形消除后，按规定确定土地使用权，办理土地登记。

第三十七条宅基地使用者应按规定申请土地登记。国土资源部门及其工作人员应依法行政，按规定开展宅基地土地使用权登记工作。弄虚作假、骗取登记的，按照有关规定处理。

第八章法律责任

第三十八条宅基地依法批准后，自批准之日起应在一年内动工，两年内建成。超过两年不建住宅的，原批准文件失效，宅基地退回集体另行安排，当事人拒不归还，强行动工建设的，以非法占用土地论处。

第三十九条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县国土资源管理部门依法查处。如符合建房条件和相关规划，经户主申请免于拆除处罚的，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条处罚，并依法办理用地审批手续；对不符合建房条件和相关规划的，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋，恢复土地原状。逾期不拆除的，依法强制拆除。

第四十条无权批准宅基地的单位或个人非法批准占用宅基地的，超越批准权限非法批准占用宅基地的，不按照土地利用总体规划、村镇建设规划、土地利用年度计划批准占用宅基地的，或者违反法定程序批准占用宅基地的，其批准文件无效，对非法批准占用的直接责任人和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的宅基地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

第四十一条非法占用土地建住宅，受到限期拆除处罚的，必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权对施工设备、建筑材料予以查封，并实行强制拆除。拒绝、阻碍依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十二条擅自买卖、出租或者以其他形式非法转让农村宅基地的，由县国土资源管理部门责令限期改正，依法没收非法所得，并处非法所得10%以上50%以下的罚款。

第四十三条国土管理、村镇规划工作人员在宅基地审批办理过程中，必须严格依法行政，认真履行职责，不得以权谋私。对弄虚作假、玩忽职守、滥用职权，尚未构成犯罪的，给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法处理。

第四十四条当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级行政机关申请复议，也可以直接向人民法院起诉。期满不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第四十五条对擅自突破宅基地用地计划指标，致使土地被乱占滥用的，或利用职权擅自批宅基地的，或在审核审查过程中乱罚款、乱收费的，严格按照《违反土地管理规定行为处分办法》等有关规定，根据情节轻重对主管人员或直接责任人员给予行政处分。