民政局物业管理制度市

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第一条为了规范物业管理活动，保护业主和物业管理企业的合法权益，维护社区安定团结，推进社区精神文明建设，改善市民的工作和生活环境，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》和省人大颁发的《*省城市居住小区物业管

理条例》等法规的规定，结合本县实际，制定本细则。

第二条本细则适用于本县城区内住宅和非住宅的物业管理。

第三条物业管理应通过公开、公平、公正的招投标等市场竞争机制选聘具有相应资质的物业管理企业。

第四条奉新县房地产管理局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县物业管理所负责物业管理的日常工作。

第五条对共用设施设备不齐全，但住宅相对集中的居住区，由政府相关部门联合进行整治，创造条件，逐步实行物业管理。物业管理区域不好界定的由县房管局牵头，与城管局、文明办、社区协调办等相关部门按共用设施设备、建筑物规模、社区建筑划分物业管理具体区域。

划分物业管理区域后，可先实行业主委员会自治管理，条件成熟后，逐步向物业公司专业化管理过渡。

建设（规划）、公安（消防）、城管（市政、绿化、供气）、物价、环保、工商等有关部门及网络、电信、供水、供电公司等企业应当按照各自的职责分工和本办法规定，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。

第六条住宅小区开发建设前，应由建设、房管、城管、消防等部门依据有关规定进行综合审批把关；建成后移交物业时，应由房管、建设、城管、消防等部门进行综合验收，基础项目不完善的，不得颁发验收合格证及房屋产权证；并报上级房管行政主管部门在开发企业资质年检中给予通报批评、黄牌警告、降低资质或注销资质等处罚。

第七条物业管理区域内道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。

物业管理的用水用电由供水、供电部门负责，其水费和电费按市政用水和用电价格收取。

第八条物业管理区域内的绿化建设由开发建设单位负责；共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化行政主管部门的指导监督。

第九条物业管理区域内道路、楼宇周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。

物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾箱等环境卫生设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责，生活垃圾由物业管理企业负责送至垃圾中转站，从垃圾中转站送至垃圾堆放场的清运工作及清运费用由市容环境卫生管理部门负责。

物业管理区域开办经营性场所，特别是对周边有污染、干扰的经营项目，开办前需征得有利害关系的业主、物业管理企业及本区域的业主委员会同意，采取相应的环保措施，通过环保部门综合评估，各项环保措施达标后方可开办。

第十条以城市公共供水管网接水碰头点（即以物业管理楼供水管网接水碰头点）为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十一条开发建设单位移交物业时，应当按以下标准无偿向业主委员会提供包括市政、环卫、园林、文体、卫生等符合城市规划要求的物业管理用房：

房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业区，应提供不少于80平方米建筑面积的物业管理用房；房屋总建筑面积为2万平方米以上的物业区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加20平方米建筑面积，业主委员会活动用房应占物业管理用房的15-20%，其它的为物业管理企业办公用房。

物业区内有经济收入的共用配套设施、设备和场地，统一由物业管理企业按物业委托管理合同经营。

物业管理用房产权归全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。

第十二条同一物业管理区域内的业主，应当在县物业管理所指导下，由前期物业管理企业与业主大会或业主代表大会筹备委员会组织召开首次业主大会或业主代表大会，并选举产生业主委员会。

旧物业区由所在社区居委会、县物业管理所组织召开首次业主大会或者业主代表大会并选举产生业主委员会。

同一物业管理区域内首次召开业主大会或业主代表大会之前，还应当成立业主大会或业主代表大会筹备委员会，业主大会或业主代表大会完成首次大会会议议程后，筹备委员会自动解散。

同一物业管理区域内，符合下列条件之一的，即可召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：

（一）房改房出售建筑面积达到30%以上的；

（二）新建物业出售建筑面积达到50%以上的；

（三）物业出售已满两年的。

业主人数在50人以下，且经全体业主一致同意的，可以由业主共同履行业主大会或业主代表大会、业主委员会职责，并制定业主公约和议事规则。

业主在首次业主大会会议所持投票权的确定，住宅业主按套计算，一套一票；商业、写字楼等非住宅业主按拥有物业的建筑面积计算，50平方米（含50平方米）以下的每一产权为1票，同一产权每超过50平方米，增加1票。尚未销售的房屋，开发商与业主享有同等的权力和义务。

第十三条业主委员会应当自选举产生之日起30天内，持下列文件到县物业管理所备案：

（一）成立业主委员会登记申请书；

（二）业主委员会成员名单；

（三）业主委员会章程；

（四）办公场所证明文件及其他需要的材料。

业主委员会成员应当由业主担任，业主委员会成员不得少于5人，人数为单数，业主委员会主任、副主任在业主委员中推选产生。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。

业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、身体健康的业主担任。

有下列情形之一的不得担任业主委员会委员：

（一）已经不是业主的；

（二）司法部门已经认定有违法犯罪行为，或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的；

（三）被业主大会罢免未满七年的；

（四）有组织煽动群众闹事、干涉物业管理企业正常物业管理活动、违章装修、侵占公共场地、私搭乱建等违反物业管理法律、法规或者违反业主公约等严重行为的；

（五）其他不宜担任业主委员会委员的。

第十四条业主大会和业主委员会应当自觉接受县物业管理所的指导与监督。业主代表大会的决定和业主委员会章程的内容不得与法律法规及有关规章制度相抵触。否则，县物业管理所有权予以纠正。

业主委员会的办公经费，在物业共用部位、共用设施设备经营利润收入中列支；没有经营收入的，可在物业服务费中列支。建筑面积在5万平方米以下的物业区，不得超过物业服务费总收入的1%；建筑面积在5万平方米以上的物业区，不得超过物业服务费总收入的0.5%。

业主委员会负责日常事务的委员原则上不超过2人，应当给予适当补贴，补贴标准视规模大小每人每月不超过300元，但需通过业主代表大会表决通过，从物业共同部位、共用设施设备经营的利润收入中列支，没有经营收入的，可在物业管理服务费中列支。

第十五条业主委员会应当与业主代表大会选聘的物业管理企业按照国家规范性的物业服务合同文本订立合同。物业管理企业应当按照下列要求履行物业管理服务职责：

（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理；

（二）在物业使用前，将物业的共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项，以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；

（三）按照业主委员会审定的财务预算使用专项维修基金；

（四）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行日常养护；

（五）物业的共用部位、共用设施设备被损坏时，立即采用保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；

（六）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

（七）做好物业管理费用收支的各项帐目，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；

（八）六个月公布一次物业管理服务费、维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督；

（九）因地制宜，利用物业区域内宣传栏等设施加大对居民的思想道德教育力度，积极开展创建文明家庭、文明楼道、文明楼院、文明小区等活动；

（十）积极配合生活垃圾袋装化工作，生活垃圾袋装收集率、日清率均达100%，有效解决垃圾裸露及乱丢乱倒造成的二次污染，保持良好的生活环境。

第十六条物业服务合同终止时，业主代表大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间除应做好交接工作外，还应在10日内，向业主委员会办理下列事项，报县物业管理所备案：

（一）清算账目，对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以移交；

（二）移交全部物业档案资料和有关的财务账册；

（三）移交有关房屋、场地和财物。

第十七条物业服务收费按照《*省物业管理服务收费管理办法》执行。

物业服务费自房屋竣工验收交付之日起计算，未入住业主的收费标准在物业管理服务合同中双方约定，已竣工验收但未销售出去的物业，由开发建设单位负责缴纳，但不得超过收费标准的50%。

高档住宅区、别墅区物业服务费的收取标准，主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度，在双方签定的合同中予以确定。

物业服务费是物业管理企业按市场运作方式，利用合同约定的服务性收费，包含小区内的保洁、保安、垃圾清理以及其他一些基础设施设备的日常维护和养护。

物业管理服务等级由县房管局参照*省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准评定，并实行动态制，每年复核一次。

第十八条物业管理企业财务管理按照财政部、建设部颁布的《物业管理企业财务规定》执行，并在物业服务合同中约定。县物价局会同县物业管理所对物业服务收费进行监督。

第十九条物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏物业承重结构和破坏物业外貌；

（二）占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备；

（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

（四）乱设摊点、乱开设餐饮店、乱设集贸市场；

（五）乱倒垃圾、杂物；

（六）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱刻画；

（七）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪声；

（八）利用房屋从事未经有关部门批准的非法生产、经营、加工、养殖等危害公共利益和侵犯他人正当权益的活动；

（九）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第二十条任何单位及个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。

确因维护物业或者公共利益需临时占用、挖掘道路或场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意后，签订相关协定，并在约定的期限内恢复原状。

第二十一条业主家居装饰装修应纳入规范管理，装饰装修前应当事先告知物业管理企业并到县装饰装修管理部门报批，保证建筑结构使用安全；业主需要出租物业的应当事先告知物业管理企业，并通过房地产主管部门办理房屋租赁备案手续。

室内外装修活动未经批准不得有下列行为：

（一）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（二）任意安装防盗窗、网；

（三）拆改管道和设施。

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第二十二条住宅和非住宅都应当设立专项基金。

（一）设立物业管理启动基金。按新建商品房（含经济适用房、安居房）建筑面积计算，住宅按5元/平方米，非住宅10元/平方米的标准（不得超过新建商品房建设投资的1%），由开发建设单位向县物业管理所缴交启动基金，基金实行专户管理，主要用于启动物业管理，完善小区设施建设；

（二）设立房屋维修基金。按新建商品房（含经济适用房、安居房）建筑面积计算，住宅按10元/平方米，非住宅按20元/平方米的标准收取，由开发建设单位向县物业管理所代缴交房屋维修基金；

（三）开发建设单位自留物业时，住宅和非住宅都应缴交专项基金，缴交标准按本《细则》第二十二条（一）、（二）款标准执行。

（四）未归集维修基金的旧物业区域，在业主委员会成立后由业主委员会组织归集，用于物业区域内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造；

（五）新建商品房项目，开发建设单位在办理商品房预（销）售许可证时，先向县物业管理所按项目规模预缴30%专项基金，剩下的70%在办理产权登记备案时一次性缴清，并在县物业管理所领取专项基金缴存证明。

第二十三条目前已由开发建设单位代收缴的维修基金，应全部归集到县物业管理所监管，并按栋立帐、核算到户。

维修基金由开发建设单位在销售物业时向买受人明示收费标准，并应在购房合同中签订有关维修基金缴交条款。

维修基金属业主所有，由县物业管理所代管，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，由物业管理企业提出使用维修基金申请，经业主委员会同意，报县物业管理所审批。

第二十四条县物业管理所在代管维修基金期间发生的业务费用，应编报预算，经县财政局审批后，从代管维修基金的利息差额中列支。

第二十五条维修基金按以下程序可以续筹：

（一）已筹集的维修基金不敷使用时，由物业管理企业提出再筹集计划，报业主委员会；

（二）业主委员会召开业主大会表决决定住宅与非住宅的续缴标准，续缴标准不得超过本细则第二十二条的规定；

（三）应续筹的基金按业主占有的物业建筑面积比例由物业管理企业向业主归集，并存入县物业管理所物业维修基金帐户中。

第二十六条业主转让物业时，其维修基金帐户剩余部分基金不予退还，随物业所有权同时过户；因物业拆迁或者其他原因造成物业灭失的，维修基金由县物业管理所将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还业主。

第二十七条本办法所称共用部位是指建筑物承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊过道等。

共用设施设备是指业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

多层住宅是指7层（含7层）以下的住宅，高层住宅是指8层（含8层）以上的住宅。

第二十八条本细则自之日起试行实施，由奉新县房地产管理局负责解释。