国土局土地交易管理制度

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第一章总则

第一条为了规范土地使用权交易行为，建立公开、公平、公正、有序的土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等法律、法规和规章规定，结合本县实际，制订本规定。

第二条本县行政区域内的土地交易活动适用本规定。

第三条本规定所称土地交易，是指国有土地使用权出让、转让、租赁、抵押、作价出资（入股）、出租以及法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。

因转让地上建筑物、构造物和附着物而导致的土地使用权转让，如法律、法规另有规定的，从其规定。

第四条县国土资源局（以下简称主管部门）负责土地交易市场的指导和监督管理工作。

县土地交易中心为土地交易市场的承办机构，具体负责组织实施土地使用权交易，接受监察部门和主管部门的监督。

第五条土地使用权交易应遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干预。

第六条下列土地交易（包括分割转让）应当在土地交易中心公开进行：

㈠房地产开发、商业、旅游、娱乐等经营性项目用地（包括政府征用、收回、收购的土地）的土地使用权出让；

㈡政府储备土地的交易；

㈢以划拨方式取得的土地使用权交易；

㈣为实现抵押权进行的土地使用权转让；

㈤判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让；

㈥取得出让、租赁或作价出资（入股）土地使用权后的首次交易；

㈦法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易；

㈧依法应当进入土地交易中心进行的其他土地交易。

其他机构包括中介机构不得进行上述交易，原用地单位不得自行进行上述交易。

土地交易中心可以接受土地使用权人自愿委托进行除本条第一款以外的其他土地交易。

第二章职责与要求

第七条土地交易中心主要工作职责：

㈠执行土地管理法律法规和政策，制定土地交易中心内部管理制度，具体实施土地交易市场的建设计划和目标；

㈡接受主管部门和其他单位、个人委托，组织实施土地使用权交易的公开招标、拍卖和公开挂牌工作，为举办土地使用权招标、拍卖会提供场所和服务，提供招标、拍卖专家库等技术支持；

㈢受理土地使用权交易申请，负责交易条件的核验和成交确认；

㈣收集、汇总、储存、上报、土地使用权交易供求信息并公布交易结果，提供土地使用权交易、洽谈、招商、展销场所，为土地交易、地价评估信息咨询等中介机构提供服务场所；

㈤办理交易过户、税费征收、审查地价评估结果；

㈥主管部门委托的其他事项。

第八条土地交易中心应当建立以下工作制度和管理制度：

㈠土地交易规则；

㈡土地交易许可制度；

㈢土地交易预报制度；

㈣土地交易运作程序；

㈤工作人员守则；

㈥其他制度。

第九条土地交易市场应建立土地招标拍卖专家库，成员由具备土地估价师、房地产估价师、房地产经济师、律师、建筑师、规划师从业资格的人员和精通土地管理方面的业务骨干组成。

第三章土地交易方式

第十条土地交易可以采取以下方式进行：

㈠招标，即通过招标公告或投标邀请书，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。

㈡拍卖，即通过拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。

㈢挂牌交易，即通过挂牌公告，按公告规定的期限将土地交易条件在土地交易中心挂牌公布，接受交易申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价最后结果确定土地使用者的行为。

㈣协议，法律、法规、规章规定可以协议方式交易的，由土地交易双方通过协商方式确定成交价格，经主管部门确认且不低于最低控制价格的，即可成交。

第十一条凡是房地产开发、商业、旅游、娱乐等经营性项目用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，必须依照本规定以招标、拍卖或者挂牌方式供应；其他项目用地确实不能采用招标、拍卖或者挂牌交易方式的，可以采取协议方式。

第十二条主管部门应当会同计划、财政、建设、规划等部门根据社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划和年度计划、城市规划和土地市场供求状况，编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让年度计划和以规划条件为前提的具体宗地出让方案，并报县人民政府批准。其中国有土地使用权招标拍卖挂牌出让年度计划应当及时向社会公布。

第十三条国有土地使用权招标拍卖挂牌交易活动由主管部门负责组织，由县土地交易中心具体实施。

主管部门根据需要，可以委托有资质的机构办理土地使用权招标、拍卖事宜。

第十四条符合下列条件之一的，应采取拍卖方式进行土地交易：

㈠以获取最高土地收益为主要目标，以出价最高为条件确定使用者的；

㈡对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有竞买意向的；

㈢土地用途无特别限制及要求的。

第十五条不具备拍卖条件，但符合下列条件之一的，应采取公开招标方式进行土地交易：

㈠除获取较高土地收益外，还有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件的；

㈡土地用途及对土地使用者资格有一定限制的。

对土地使用者有资格限制或特别要求的，可对符合条件的法人或其他组织进行邀请招标。

第十六条国有土地使用权出让、租赁和转让，应设立最低保护价。国有土地使用权以招标、拍卖、挂牌方式交易时，未达到规定人数和最低保护价的，应当重新作出交易安排。

最低保护价包括招标标底和拍卖、挂牌交易底价。招标标底和拍卖、挂牌交易底价应根据土地估价结果和政府产业政策综合确定，在招标、拍卖、挂牌交易活动结束前应当保密，不得泄露。

第十七条国有土地使用权招标拍卖挂牌由主管部门牵头，成立土地招标拍卖委员会。

土地招标拍卖委员会的职责是审定招标、拍卖文件，审定招标标底和拍卖、挂牌底价，审查投标人和竞买人资格，确定招标、拍卖主持人和评标小组人员，确认评标结果。

土地招标、拍卖主持人应当取得国土资源部颁发的土地招标、拍卖主持人资格证书。

评标小组成员由主管部门代表、土地交易中心代表和从土地招标拍卖专家库中随机抽取的专家组成，人数为5人以上单数。

第十八条以招标拍卖挂牌方式出让、租赁或转让土地使用权的，由主管部门在招标拍卖挂牌交易前制定招标、拍卖或挂牌交易文件和投标竞买规则，并至少在投标、拍卖或者挂牌起始日前20日招标、拍卖或挂牌公告，公布招标、拍卖、挂牌的时间、地点和招标、拍卖、挂牌出让地块的位置、面积、现状、规划用途、规划条件、使用年限、履约保证金、确定土地使用者的标准和方法、联系方式及其他有关规定。

第十九条国有土地使用权招标程序：

㈠招标公告或投标邀请书。公开招标采用招标公告形式，邀请招标采用向三个以上符合条件的法人或其他组织发出投标邀请书的形式。

㈡投标人报名并提供资格身份证明文件。资格身份证明文件包括企业注册证明及资质等级证书、主要开发经历、资金或财务资信等证明材料。

㈢按照招标文件要求对投标人资格进行审查。经审查合格的投标人领取有关招标文件并交付保证金。

㈣投标。投标单位编制标书，并在招标文件要求提交标书的截止时间前将密封的标书投入指定的标箱。投标人少于三个的，主管部门应当依照本规定重新招标或改换成拍卖或挂牌交易。

㈤开标。主管部门应按招标公告或投标邀请书规定的时间、地点公开开标。

㈥评标。评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法对标书进行评审，按照以下条件之一确定中标候选人：

1、能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；

2、能够满足招标文件的实质性要求，且投标价格最高，但投标价格低于标底的除外。

㈦中标。土地招标拍卖委员会对中标候选人进行审查，确定中标人。中标人确定后，由主管部门与中标人签订成交确认书，并同时将中标结果通知所有投标人。

㈧中标人应当按成交确认书约定的时间签订土地使用权交易合同。

第二十条国有土地使用权拍卖程序：

㈠拍卖公告。

㈡参加竞买人报名，索取有关文件，并按规定提交有关资格身份证明。

㈢按照拍卖文件要求对竞买人资格进行审查，符合要求的交付保证金，发给竞买通知单。

㈣公开拍卖。拍卖应在拍卖文件规定的时间、地点由土地招标拍卖主持人按以下程序主持进行：

1、拍卖开始前，竞买人凭竞买通知单领取统一编号的应价牌，竞买人少于三人的，主持人应终止本宗地的拍卖；

2、竞买人显示应价牌，主持人点算竞买人；

3、主持人介绍拍卖土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；

4、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度；

5、主持人报出起叫价，竞买人按规定的方式和要求应价；

6、主持人确认该应价后继续竞价；

7、主持人连续二次宣布最后应价而没有再应价的，如果最后应价达到了拍卖底价，主持人在第三次报出最后应价后落槌，即表示成交。如果最后应价未达到拍卖底价的，主持人应宣布收回拍卖标的，终止拍卖；

8、主持人宣布最高应价者为竞得人；

9、主管部门当场与买受人签订《拍卖成交确认书》。

㈤买受人应在规定时间内签订土地使用权交易合同。

第二十一条国有土地使用权挂牌交易程序：

㈠挂牌公告。

㈡在挂牌公告规定的挂牌起始日，主管部门将挂牌宗地的基本情况、交易条件在土地交易中心公布。

㈢符合条件的竞买人填写报价单报价，并提交有关资格身份证明，经审查符合条件的交纳保证金。

㈣土地交易中心确认该报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。

㈤挂牌期限届满，主管部门按照以下规定确定是否成交：

1、在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；

2、在挂牌期限内有两个以上（含两个）竞买人报价的，出价最高者为竞得人，报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

3、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。

㈥挂牌成交的，主管部门与竞得人签订成交确认书。

㈦竞得人应当按成交确认书约定的时间签订土地使用权交易合同。

第二十二条挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

第二十三条中标人或竞得人在规定期限内付清地价款后，依法办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

第二十四条中标人或竞得人交纳的保证金可抵作等额地价款，其他投标人或竞买人交纳的保证金由主管部门在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内全额退还，不计利息。

第二十五条采用协议方式进行土地使用权交易的，必须先对该土地价格依法进行评估，由土地交易中心提出协议价格方案，报主管部门集体审核确定，协议结果应当向社会公开。

协议出让国有土地使用权的最低价格不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的，不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

第四章土地交易规则

第二十六第委托人委托土地交易中心进行公开交易，应当签订委托合同。

委托合同一般包括委托事项、时限、公告期限、委托费用、临时冻结产权、解冻等条款。

委托人应当向土地交易中心提供交易土地的权属合法凭证、现状、规划用途、使用年限、交易底价及依据、委托人的身份证明等相关资料。

第二十七条政府储备的土地及房地产开发、商业、旅游、娱乐等经营性项目用地的土地使用权出让，由土地交易中心进行交易。成交后，由受让人凭成交确认书向主管部门办理土地使用权出让手续。

第二十八条以划拨方式取得的土地使用权交易，必须由主管部门审核后报县人民政府批准。经批准转让的，原土地使用权人应委托土地交易中心公开交易，成交后，由受让人凭成交确认书向主管部门办理土地使用权出让手续。

第二十九条抵押权人为实现抵押权要求处分抵押人土地使用权的，抵押权人应当委托土地交易中心进行公开交易，并提交抵押权人与抵押人就处分抵押物达成的协议和双方认可的评估报告。依法应当核准或批准的，由主管部门核准或报县人民政府批准后方可交易。抵押权人在扣除应补交地价款及有关税费后方可受偿。

第三十条判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让，应委托土地交易中心组织交易。处分物为行政划拨土地使用权的，经主管部门核准报县人民政府批准后方可交易。

第三十一条已出让或租赁土地使用权首次交易，土地使用权人应委托土地交易中心进行交易。由土地交易中心初审后，送主管部门核准。

第三十二条法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易，必须先取得集体经济组织的同意，再经主管部门批准后，由土地交易中心依法组织流转。

第三十三条国有土地使用权出租，应委托土地交易中心进行交易。租期可由租赁双方协商确定，但最长不得超过国家规定的出让最高年限。

第三十四条主管部门核准交易时，应核准是否符合交易的法定条件、是否应补交地价款及应补交的地价款数额。土地交易中心在成交后从成交价款中首先扣除应补交的地价款及其他规费，并及时上交财政专户。

第三十五条土地使用权通过土地交易中心交易成交后，当事人应当在规定时间内凭成交确认书和土地使用权交易合同申请办理产权登记手续。

第五章法律责任

第三十六条凡有下列情形之一的，主管部门不得办理产权变更登记或他项权利登记手续：

㈠违反本规定第六条规定，应当公开进行交易的土地使用权不进入土地交易中心实行公开交易的；

㈡土地使用权公开交易不符合规定的要求和方式的；

㈢投标人或竞买人互相串通压价的；

㈣法律、法规规定属于交易无效的其他情形。

有前款（一）（二）情形，由监察部门依法对有关单位负责人和直接责任人给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十七条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第三十八条在土地交易中，委托人未按约定交付给中标人或竞得人标的物的，应当承担违约责任，中标人或竞得人有权解除买卖合同，并可请求违约赔偿。

在土地交易中，中标人或买受人反悔，拒绝签订成交确认书或土地使用权交易合同，或者未按照约定支付地价款，或者通过虚假文件隐瞒事实中标或竞得的，应当承担违约责任，所收保证金不予退还，给当事人造成损失的，应当承担赔偿责任。

第三十九条政府机关工作人员和土地交易中心工作人员违反有关规定，在土地交易过程中接受贿赂，徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽职守的，由其所在单位或监察机关给予处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。