规划局农村村民建房审批制度

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第一章总则

第一条为进一步加强*市城市规划区内土地管理和规划建设管理，积极稳妥地解决城市规划区内农村村民住房困难问题，促进经济和社会可持续发展，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《浙江*实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《浙江*实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条*市城市规划区内农村村民建房审批适用本办法。

城市规划区范围内由于自然条件限制无法实现城市化的山区村庄作为例外，其农村村民建房审批参照《*市规划区外农村村民建房审批管理暂行办法》执行，具体村庄名单由*区人民政府提出，报市人民政府批准。

本办法所称的农村村民建房既包括申请建房，也包括政府因实施城市总体规划需要，在农民公寓住宅规划小区内安排的公寓住宅。

第三条同时符合以下条件的农村村民可以申请建房：

（一）城市规划区内行政村的农业户籍人员；

（二）家庭三代人均住房建筑面积在25平方米以下的（不含本数）。

第四条有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）*年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，直系亲属三代曾经拥有共同住房人均建筑面积超过25平方米的；

（二）*年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，有出租或出卖、赠与、法院判决等形式转让住房，再申请建房的；

（三）在拆迁中已实行货币方式安置住宅的；

（四）未到法定结婚年龄以分户为由申请的；

（五）曾以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由再申请的；

（六）违法占地或违法建房未处理结案的；

（七）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第五条*市土地行政主管部门负责农村村民建房的用地审核及监督管理工作；

*市建设规划行政主管部门负责农村村民建房的规划审批及监督管理工作；

市公安、民政、农业等有关部门和*区人民政府及有关乡（镇）人民政府、街道办事处，要依据各自职责，积极配合和做好农村村民建房的有关工作。

第六条农村村民建房应当坚持统一规划、合理布局、节约用地、有利生产、方便生活的原则。严格禁止，坚决杜绝不具备分户条件或者以其他名义分户申请建房的行为。

第二章建房途径

第七条农村村民建房通过下列途径之一，有计划、有步骤地解决：

（一）现有村庄符合农居点规划的，结合旧村改造，在农居点内安排用地建造住房。

符合农居点规划的村庄名单，由市人民政府另行公布。

（二）不在农居点规划范围内的现有村庄（不包括近期建设规划区范围和重大基础设施规划用地范围），利用村庄范围内的原有宅基地、村内村边的空闲地等存量建设用地或未利用地安排建造联建式住房。

近期建设规划区范围为：在南环路、金温铁路、东环路、北环路、教工路、联丽路、金丽温高速公路范围以内的区块以及划入*经济开发区范围的区块。因实施城市总体规划的需要，需对近期建设规划区范围作适当调整的，以市人民政府调整为准。

（三）在农民公寓住宅规划小区内逐步安排公寓住宅。*区人民政府应当根据市人民政府下达的年度农民公寓住宅建设计划和农村村民建房的实际需求，提出本年度的实施方案，报市人民政府批准后组织实施。

（四）在农民迁建安置规划小区内逐步安排建造住房。*区人民政府应当根据市人民政府下达的年度农民迁建安置小区建设计划和农村村民建房的实际需求，提出本年度的实施方案，报市人民政府批准后组织实施。

不改变土地用途并在规定的占地面积范围内重建的，建设规划和土地行政主管部门应当简化手续，及时批准。

第八条实施撤村建（并）居行政村的农村村民符合建房条件的，一律在农民公寓住宅规划小区或在农民迁建安置规划小区内安排建房。

第三章建房标准

第九条在农民公寓住宅规划小区内安排建设公寓住宅的，其建筑面积标准是：

（一）1—2人户，80平方米；

（二）3人户，120平方米；

（三）4人户，180平方米；

（四）5人以上户，240平方米。

第十条在符合农居点规划的现有村庄范围内建房和在农民迁建安置规划小区内安排建房的，其建房建筑占地面积标准是：

（一）1—2人户，38平方米，建房层次不超过2层（零起坡）；

（二）3人户，38平方米，建房层次不超过3层（零起坡）；

（三）4人户，54平方米，建房层次不超过3层（零起坡）；

（四）5人以上户，72平方米，建房层次不超过3层（零起坡）。

第十一条不在农居点规划范围内的现有村庄安排建造住房的，其建房建筑占地面积标准是：

（一）1—2人户，38平方米，建房层次不超过2层（零起坡）；

（二）3人及以上户，38平方米，建房层次不超过3层（零起坡）。

第十二条农村村民的建房人口计算标准，按照家庭常住农业人口数确定。但有下列情形的，按照以下规定计算：

（一）已婚尚未有子女或已领取独生子女证的，可增加一个建房人口；

（二）父母属本村村民但未曾审批建房，且与其独立分户并共同居住，经建房申请人的兄弟姐妹同意，可计入建房人口；

（三）农村村民家庭成员在本村虽无常住户口，但属下列情形之一的，可计入建房人口：

1．与本村村民结婚3年以上的农业户籍的配偶，但其在原户口所在地的户口，不再作为今后申请建房或拆迁安置的依据；

2．配偶为非农业人口且未享受过房改政策（购买房改房、集资房、经济适用房及货币分房，下同）的（该配偶今后不再享受房改政策）；

3．子女为非农业人口，尚未成家随父母居住，且未享受房改政策的；

4．原户口所在村的现役军人（不含现役军官）、复转退军人（不含已在外结婚定居人口）；

5．原户口所在村的大中专院校在校学生；

6．原户口所在村的监狱服刑、劳动教养人员；

7．法律、法规规定的其他人员。

第十三条按照本办法第九条、第十条、第十一条标准建房的农村村民，在新建房屋建成或公寓住宅交付使用后的三个月内，其原有住房所占用的宅基地交还村民委员会，并由市土地行政主管部门注销原宅基地的土地使用权，原有住房应自行无偿拆除；对因建筑结构等原因而无法拆除的，原有住房无偿交由村民委员会统一管理，依法征收土地时其房屋不予补偿。

第四章公寓住宅及建房用地的货币结算

第十四条在农民公寓住宅规划小区内安排公寓住宅的，公寓住宅以出让方式供地。公寓住宅可直接上市交易。

（一）公寓住宅的供应价格分为廉购价、优惠价、市场价三种，并根据层次、朝向进行调节。

公寓住宅的廉购价不高于政府公布的房屋重置价；优惠价不高于公寓住宅建设的成本价。

廉购价和优惠价由政府每年公布一次。

（二）公寓住宅按下列标准结算：

1．公寓住宅与农村村民原有住房建筑面积相等的部分，按照安排公寓住宅时的廉购价结算。

2．公寓住宅在享受面积标准内，但超出农村村民原有住房建筑面积的部分，按照安排公寓住宅时的优惠价结算。

3．超出享受公寓住宅面积标准以外的部分，按照公寓住宅安排时同类地段商品房市场价或按同一时点的房地产中介评估机构评估的确认价结算。

安排公寓住宅的农村村民，其原有住房的宅基地在土地征收时，不予补偿。

第*条农村村民使用本村集体土地建造住房的，其建房用地的土地政策处理工作，由所在行政村的村民委员会负责，具体办法及标准由*区人民政府另行制定，报市人民政府批准后执行。

第*条在农民迁建安置小区内安排建造住房的，供地方式为划拨。

其建房用地由建房户按成本价支付。成本价构成：土地划拨价+大配套+标准容积率计算的小区配套和公共设施等。

第五章审批程序

第十七条农村村民申请建房按以下程序进行：

（一）申请建房的农村村民向所在地的村民委员会提出书面建房申请（按国土、建设部门提供的规范文本格式），并提供现有住房、家庭成员、户籍关系等情况。

（二）村民委员会集体讨论建房申请，并予以张榜公布。期满后无异议的，由村民委员会签署意见，同时附具村民委员会与申请建房农村村民签订的原有住房拆除协议或无偿交由村民委员会统一管理的协议（文本格式），报所在的乡（镇）人民政府（街道办事处）审核。

（三）乡（镇）人民政府（街道办事处）在15个工作日内对申报材料的真实性和完整性进行审查，并作出书面审核意见。

由乡（镇）人民政府（街道办事处）将审核结果在申请建房农村村民所在的行政村醒目场所进行公示。公示内容包括：

1．申请建房家庭的常住人口数；

2．原有住房建筑面积和占地面积；

公示时间为7日。公示期满后无异议的，由所在的乡（镇）人民政府（街道办事处）报建设和土地行政主管部门。

第十八条建设行政主管部门应及时会同土地行政主管部门对农村村民建房所涉及的相关审核事项进行现场踏勘。对符合建房条件的，将其拟安排建房占地面积、土地坐落（四至）、层次和建筑面积、原有住房拆除期限、新房建造时间等在所在的行政村进行公示，公示时间为7日。

第十九条公示期满后，无异议的，建设行政主管部门应在20个工作日内作出规划审核意见，对符合建房条件的，按程序办理《建设用地规划许可证》。

第二十条农村村民凭《建设用地规划许可证》，向土地行政主管部门申请办理建房用地审批手续。土地行政主管部门应在20个工作日内作出建房用地审核意见，对符合建房条件的，按程序办理用地审批手续。

第二十一条建房用地报经批准后，由建设行政主管部门根据建设用地批准文件和符合规划要求的设计、施工条件，在20个工作日内，农村村民按程序办理《建设工程规划许可证》。

第二十二条农村村民取得《建设工程规划许可证》后，再委托有资质的勘测单位放样，由建设行政主管部门会同国土行政主管部门和乡镇人民政府（街道办事处）进行放样验线后，方可动工建设。

第六章法律责任

第二十三条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建住房的，由土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

超过本办法规定的建房用地标准，多占的土地以非法占用土地处理。

第二十四条严禁非法买卖、转让宅基地使用权。对非法买卖、转让宅基地使用权的,按非法买卖转让土地处理。

第二*条农村村民新建住房后，未履行原住房拆除协议的，由市土地行政主管部门依法责令限期拆除，逾期不拆除的，依法强制拆除。

第二*条国家工作人员在建房申请、审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十七条农村村民申请建房，有关部门不得收取法律法规规定之外的其它费用；依法应当收取的费用，必须严格按照*、市物价部门核准的收费项目和标准收取；违规收取费用的，按有关规定进行处理。