城建局新社区建设制度

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第一章总则

第一条为进一步推进城乡新社区建设，改善城乡居民生产和生活环境,集约节约用地，提升城乡建设品质,根据国家有关法律、法规规定，结合《*市统筹城乡综合配套改革试点实施意见》，特制定本办法。

第二条本办法使用范围为城中村、镇中村（园中村）、近郊村和远郊村。城市老社区改造另行制订办法。

城中村是指位于城市规划建设用地范围内的村；镇中村（园中村）是指位于镇街规划建设用地范围内的村(城中村除外)。

远郊村是指地处偏远、人口稀少、自然承载力弱的边缘山区的村(即实施“宅基地换住房、异地奔小康”工程的村)；近郊村是指位于城市（镇街）规划建设用地范围外,并且不实施“宅基地换住房、异地奔小康”工程的农村。

第三条城乡新社区建设过程中，必须遵循“因地制宜、集约用地、集聚发展、群众自愿、有序推进”原则。

第四条城乡新社区建设在市委、市政府的统一领导下，由市农办指导，镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街）负责，村级组织实施；国土资源局、建设(规划)局、综合行政执法局等行政主管部门根据各自职责依法履行所涉及的行政职能。

第五条城乡新社区建设项目用地纳入全市年度土地供应计划,市政府综合考虑城乡建设用地规模,分批有序组织实施。

除新社区建设规划留用地外，其余土地基本被征收的行政村，优先组织实施。

第二章建设模式分类

第六条城中村改造实行高层公寓（12层以上建筑，下同）为主的模式安置(建筑控高不允许建设高层的区域除外)。其建设总用地的60%以上用于规划建设高层公寓。

第七条镇中村（园中村）改造实行生产经营、生活居住功能分区。其生活居住区建设总用地的50%以上用于规划建设高层公寓或多层及中高层公寓（6-11层建筑，下同）。有条件的村，也可参照城中村的模式改造。

第八条近郊村一般采用零增地或少增地的“空心村”改造。“空心村”改造重点包括：拆除危房和违法建筑、修缮旧房、解决住房困难、畅通道路、外立面粉刷、古建筑保护、村庄绿化等，改善居住环境，避免全村大拆大建。

除村庄建设规划留用地外，其余土地基本被征收的行政村，经村民代表会议通过，也可参照城中村、镇中村（园中村）的方式改造。

第九条远郊村实施“宅基地换住房、异地奔小康”工程，具体按义政发〔2009〕75号《*市“宅基地换住房、异地奔小康”工程实施办法》执行。

第十条提倡整村异地安置，推行多村联片按规划适度集中建设，城市新社区规划安置人口一般不少于1500人，镇街新社区规划安置人口一般不少于1000人。

第三章城镇新社区用地对象和规模核定

第十一条新社区建设总用地规模由建设用地审批对象（村级组织成员）的用地面积（含可增加安排的面积）、非村级组织成员合法房屋补偿所需的用地面积和需规划控制保护的面积（具体以审批为准）等组成。

第十二条建设用地审批对象人均规划用地不超过90平方米。

第十三条建设用地审批对象包括：

（一）村级组织实有在册并且享受村民待遇的成员；

（二）服兵役前属本村级组织成员的义务兵、士官；

（三）入学前属本村级组织成员的全日制大中专院校在校学生；

（四）在服刑、劳教前属本村级组织成员的正在改造人员。

第十四条夫妻双方均为本村级组织实有在册成员，且已领取独生子女光荣证等法律、法规、政策规定可增加安排建房用地的家庭，增加一人标准安排。

属建设用地审批对象，并经村民代表大会同意，有下列情形的，可增加一人标准安排：

（一）年满20周岁以上的未婚人员（不含离异的人员和五保人员）；

（二）已婚未育的家庭；

（三）服兵役、入学前属本村级组织成员的义务兵、士官和全日制大中专院校在校学生已婚未育的，且其配偶系本村级组织成员的家庭；

（四）在服刑、劳教前属本村级组织成员已婚未育的，且配偶系本村级组织成员的家庭。

除上述情形外，规划用地按实有在册人员安排。已享受新社区建设政策的对象，今后因婚嫁等原因迁移户籍的，在迁入地不再安排建设用地。

第十五条非村级组织成员合法房屋补偿：

合法旧房建筑占地面积在108平方米以下的，按实安排规划；合法旧房建筑占地面积在108平方米以上的，超过108平方米部分按1：0.5的比例按实安排规划，但最高不超过126平方米。

非村级组织成员拥有的合法房屋，已出卖、赠与他人或已被司法部门依法查封拍卖的，在审批补偿方案时，其剩余的合法房屋必须与已出卖、赠与他人或已被司法部门依法查封拍卖的面积合并审查。

鼓励推行货币化补偿安置，具体补偿标准由村级组织与非村级组织成员自行协商。

第四章城镇新社区规划设计

第十六条新社区规划必须符合土地利用总体规划、市域总体规划，并符合产业布局规划、区块详细规划。具体操作按有关政策规定审批。

第十七条新社区的规划控制标准为：

（一）高层公寓建筑密度18%-25%，容积率不低于2.5，住宅标准层层高不超过3.2米;

（二）多层及中高层公寓建筑密度20%-30%，容积率1.4-3.0，住宅标准层层高不超过3.2米;

（三）联立式住宅建筑密度32%-40%，容积率1.0-1.5，房屋檐口高度不超过10.2米;

（四）生产用房区块，建筑密度35%-40%，容积率1.6-2.4。

第十八条新社区建设规划要做好有纪念意义的建筑物、军事设施、测绘标志、宗教场所、文物古迹、名贵古树等遗存保护；并合理配套文化中心、幼儿园、警务室、社区卫生服务中心等公共设施。

第五章城镇新社区的分户安置和实施程序

第十九条建设用地审批对象，以户为单位按下列标准确定安置基数：

（一）1-3人的小户安排安置基数108平方米以内，其中，子女单独立户的父母一人安排36平方米以内，二人安排54平方米以内；符合立户条件且未婚的子女安排90平方米以内，已婚未育的子女安排108平方米以内。

（二）4-5人的中户安排126平方米以内；

（三）6人以上的大户不超过140平方米。

夫妻双方均为本村级组织实有在册成员，且已领取独生子女光荣证的家庭，独生子女可享受增加1人计入在户人口。

旧房合法占地面积超过户型安置基数标准的，超过部分按1:0.7的比例按实增加安置基数，但每户安置基数最高不超过140平方米。

第二十条年满二十周岁以上的未婚人员分家立户的具体条件,由镇街指导村级组织商讨确定，并经村民代表大会通过。

第二十一条属建设用地审批对象,但位于本村级组织范围内合法房屋已被部分或全部出卖、赠与他人或已被司法部门依法查封拍卖的，安置基数计算方法为：按第十九条规定的安置基数扣减已出卖或赠与或被司法部门依法查封拍卖的旧房建筑占地面积，

（一）扣减后面积大于18平方米的，该面积即为该家庭的安置基数；

（二）扣减后面积小于18平方米的，予以照顾安置。家庭实有在册成员人数在3人及以下的，安排建筑面积108平方米以内公寓房一套；4人及以上的，安排建筑面积126平方米以内公寓房一套。

第二十二条非村级组织成员，按下列标准确定安置基数：

合法旧房建筑占地面积在108平方米以下的，按1：1的比例确定安置基数；合法旧房建筑占地面积在108平方米以上的，超过108平方米部分按1：0.5的比例按实确定安置基数，但最高不超过126平方米。

第二十三条因分家立户时旧房分配不均造成建设用地审批对象拥有旧房占地面积不足安置基数的，不再按限额补足，超过限额的按本办法执行。

第二十四条高层公寓、标准厂房的安置系数为1：6。多层及中高层公寓的安置系数为1：4.5。联立式住宅的安置系数为1:3。

高层公寓规划设计时，在实现1:6安置的基础上，允许再规划一定比例的配套用房（一般指裙房），其安置系数最高不超过1：1.5。由村级组织筹建，其权属属于村级组织，收益优先用于公共配套、物业管理等支出。

第二十五条新社区建设按下列程序实施：

（一）调查核实。村级组织对本村进行详细调查摸底，统计总人口和可增加安排的对象、非农人员合法产权房屋总量等。经村民代表会议通过，由村级组织向镇街提出旧村改造申请，并确定改造建设的项目法人。

（二）镇街统筹。镇街在有关村级组织提出申请的基础上，以村庄为单位确定新社区建设对象。

（三）初核总用地规模。在镇街国土所指导下，村级组织测算总用地规模，预编用地方案和实施计划，并由镇街予以初核。

（四）草拟实施细则。村级组织依据法律、法规、政策的相关规定以及经镇街初核的总用地规模，草拟实施细则，确定分户安置基数和安置面积，并经村民代表会议通过。

（五）联合审批。镇街、国土资源局等单位联合办公，严格按照本办法核定总用地规模。在符合建设规划和土地规划的条件下，可在建设用地审批对象规划总用地面积的基础上增加10%计入总用地规模。

镇街审核批复实施细则，并由市政府委托镇街审批分户安置基数、分户安置面积。

经镇街审核批复的实施细则、分户安置基数、分户安置面积，由村级组织在村内公示。

（六）统一编制规划。镇街先统筹编制跨村域的社区详细规划。各村级组织应严格依据社区详细规划、国土资源局批准的建设总用地、总建筑面积等条件，编制本村的建设规划。建设规划按有关规定审核审批。

（七）拆除旧房，建设新房。村级组织应在建设用地批准后，新房建设启动前完成旧房拆除，并与安置户签定《物业管理协议书》。再按照基本建设的政策规定，办理相关手续后建设新房。

（八）登记发证。新房建成并经验收合格后，居住用房依申请予以登记发证。

第二十六条新社区建设用地在自愿、依法征收为国有后，经办理审批手续，允许进入二级市场，土地出让金按规定交纳。

完成新社区建设后，人均耕地少于0.2亩的行政村，依法实施撤村建居，其剩余集体所有土地依法征收为国有。

第二十七条安置后用地少于原村庄建设用地的，所节约的土地在符合城市规划的条件下，由市政府一次性统一征收。

第六章“空心村”改造的拆建和实施程序

第二十八条市政府每年安排部分用地指标，专项用于“空心村”改造，用地指标的使用由镇街统筹安排。

第二十九条开展“空心村”改造的村，需经村两委会议、村民代表会议讨论通过，报镇街审核审批，并报市农办、国土资源局备案。土地被征收较多的村优先实施。

第三十条“空心村”改造必须“零增地”或“少增地”。“空心村”改造中建新房的农户，必须严格实行一户一宅，且宅基地面积不得超过第五章第十九条所规定的安置基数。

建新房前，必须先完成旧房处置。

第三十一条“空心村”改造要坚持集约节约。提倡水平安置住房困难户；尽量避免拆除建筑质量较好的旧房，提倡以村内户户置换的方式，帮助住房困难户解决住房问题。

第三十二条“空心村”改造新社区建设按下列程序实施：

（一）调查摸底。村级组织对本村进行调查摸底，了解统计需要拆建和修缮的旧房现状及产权情况，并登记造册。

（二）编制规划。在严格控制新增用地的前提下，村级组织负责编制“空心村”改造规划，按有关规定审核审批，批准后由村级组织公布。

（三）拆建实施。村级组织根据规划实施危旧房拆除；镇街对拆除工作进行严格验收后，下拨新增建设用地指标，并进入新房建设程序。

对规划予以修缮的房屋，允许进行原地拆建。

第七章旧房拆除和资金管理

第三十三条旧房产权以《土地使用权证》登记的建筑占地面积为准。未发放《土地使用权证》的旧房，由发证部门予以丈量审核确定。庭院、空基、天井、滴水等不计入建筑占地。

第三十四条拆除共有产权的房屋，应待共有权人达成协议后再予拆除；拆除设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律、法规执行。

第三十五条村级组织与被拆除人应签订房屋拆除书面协议，协议签订后，被拆除人应当将原土地使用权证和房屋所有权证上交村级组织，统一向发证部门办理产权注销手续，并在规定的期限内完成搬迁。村级组织应在新房建设前完成旧房拆除。

第三十六条新社区建设中收取的各项费用应专款专用，纳入镇街联管账户管理，优先保证道路、给排水、绿化、公建等基础设施建设；各项账务应单独列支、定期张榜公布，接受群众监督。

第三十七条村级组织应建立、健全档案制度，加强对新社区建设档案、资料的管理。档案资料包括：批准文件、规划和建设方案、拆除协议等与新社区建设相关的材料。

第三十八条涉及新社区建设的行政事业性收费，本市有权减免的给予减免，不能减免的按政策规定最低价收取。