城市房屋拆迁管理制度

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第一章总则

第一条为加强城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《*省城市房屋拆迁管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁（包括原集体土地转为国有土地的）并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用于本办法。

建制镇规划区经市政府批准适用本办法。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于旧城改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第四条本办法所称拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。

本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

第五条市建设局为本市城市房屋拆迁工作的行政主管部门（以下简称房屋拆迁管理部门）。对本市内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

市房屋拆迁管理办公室是市建设局具体负责城市房屋拆迁管理的常设机构。

市人民政府有关部门和街道办事处应当按照各自职责，互相配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。

第六条拆迁人必须依照本办法规定，对被拆迁人给予合理补偿、安置。被拆迁人、被拆迁房屋承租人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

第二章拆迁管理

第七条市人民政府组织建设规划、计划、国土资源等行政管理部门，按照城市总体规划的要求，根据本市社会经济发展水平，同时考虑近期新建商品房的市场供应等因素，制定城市房屋拆迁的中长期计划和年度计划。拆迁年度计划由市人民政府报上一级人民政府备案。

第八条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请房屋拆迁许可证，应当向市房屋拆迁管理部门提交下列文件：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设用地规划许可证；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案；

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

前款第（四）项规定的拆迁方案应当对临时周转用房和用于产权调换的安置用房作出安排。第（五）项规定的拆迁补偿安置资金按照拆迁预算的百分之八十确认，专户储存，拆迁人提供的安置用房可以折价计入；不足部分由拆迁人在房屋拆迁管理部门规定的期限内补足。

第九条房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起三十日内，对申请事项进行审查；经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

第十条房屋拆迁管理部门应当自房屋拆迁许可证核发之日起五日内，将建设项目的名称、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁期限等内容予以公告。

房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

第十一条拆迁范围公布后，拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）租赁房屋、分家析产、买卖转让、抵押赠与等。

房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限不超过一年；拆迁人需要延长暂停期限的，应当经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限最长不得超过一年。

第十二条拆迁人自取得房屋拆迁许可证之日起三个月内不实施拆迁的，房屋拆迁许可证自然失效，并由房屋拆迁管理部门予以公告。

实施房屋拆迁不得超越房屋拆迁许可证核准的拆迁范围和拆迁期限。

需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满十五日前，向房屋拆迁管理部门提出申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起十日内予以答复。

第十三条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。从事拆迁业务单位应当按照国家和省的有关规定依法取得房屋拆迁资格证书。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第十四条拆迁人委托拆迁的，应当向受委托的拆迁单位出具委托书，并签订拆迁委托合同。拆迁人应当在拆迁委托合同签订之日起十五日内，将合同报市房屋拆迁管理办公室备案。

被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

第十五条拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置方案。

拆迁人与被拆迁人应当在公告规定的搬迁期限内，根据本条例规定签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿形式、货币补偿金额（包括被拆迁房屋评估价）及其支付期限、安置地点、安置用房面积、安置用房评估价格、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。

拆迁租赁国有直管公房的，在签订拆迁协议前被拆迁人应当妥善处理好与承租人的关系。

拆迁补偿安置协议自签订之日起生效。拆迁人应当自协议签订之日起十五日内将协议报市房屋拆迁管理办公室备案。

第十六条拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十七条拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容，在搬迁期限内经协商达不成协议的，拆迁当事人可以向市房屋拆迁管理部门申请裁决。被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由市人民政府裁决。裁决部门应当自受理裁决申请之日起三十日内作出书面裁决；裁决作出之前，裁决部门应当充分听取各方意见。

当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。除依法需要停止执行的情形外，在复议和诉讼期间如拆迁人已按裁决给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，复议和诉讼期间不停止拆迁的执行。

第十八条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第十九条被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁：

（一）有产权纠纷的；

（二）产权人下落不明的；

（三）暂时无法确定产权人的。

房屋拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第二十条拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按有关规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，并向拆迁人提交有关书面协议后被拆迁人方可取得安置。抵押人与抵押权人达不成协议的，拆迁人向被拆迁人实行货币补偿，该补偿款向公证机关办理公正提存。

第二十一条法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺院、文物古迹、归侨侨眷房屋、涉外房屋等另有规定的，从其规定。

第二十二条城市房屋拆迁涉及公共设施或者各种管线迁移的，由原所有人按规定期限自行迁移，所需迁移费用，由拆迁人给予补偿。

第二十三条对拆迁范围内的花木、绿地，应当尽可能保留。不能保留的，应当按照国家和省的规定办理有关手续。

第二十四条尚未完成拆迁补偿、安置的建设项目确需转让的，受让人应当提供本办法第八条第一款第（五）项规定的拆迁补偿安置资金证明，并经房屋拆迁管理部门同意。原拆迁补偿安置协议载明的权利、义务随之转移给项目受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起三十日内予以公告。

受让人不能履行原拆迁补偿安置协议的，转让人应当承担连带责任。

第二十五条拆迁人使用拆迁补偿安置资金的，应当经房屋拆迁管理部门审核。拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿、安置，不得挪作他用。具体管理办法根据《*省城市房屋拆迁补偿安置资金管理办法》执行，市建设局应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。

第二十六条房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。

房屋拆迁的档案资料包括：拆迁人从事房屋拆迁有关批准文件，拆迁计划和拆迁方案及其调整资料，拆迁补偿安置协议及其结算资料，以及其他与拆迁有关的档案。

第三章拆迁补偿与安置

第二十七条拆迁人应当对被拆迁人按照国家法律、行政法规和本办法的规定给予合理补偿。

拆迁补偿、安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。被拆迁人有权选择补偿形式。具体办法按《*市房屋拆迁安置实施细则》执行。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆迁范围公布后新建、改建、扩建的附属物不予补偿。附属物的补偿金额，由房地产评估机构按实际评估确定。

第二十八条拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照批准年限，结合成新，在重置价的30%范围内给予补偿。

违法建筑是指未取得建设工程规划许可证建设的房屋或已取得建设工程规划许可证但违反该证规定的房屋。*年4月1日城市规划法实施前未经规划审批的永久性建筑物应由被拆迁人提供相关证明，并由房屋所在街道签署意见，最后由建设行政主管部门确认。

第二十九条货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。未经产权登记部门登记的被拆房屋，先由产权登记部门实行确认。

土地合法使用面积，以国有土地使用权证记载的建筑占地面积为准。

第三十条被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场评估价格确定。房地产市场评估价格由具有法定资格的房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发时政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。

房地产评估机构在确定被拆迁房屋的房地产市场评估价格前，应当听取被拆迁人的意见。

本办法规定的评估所需费用由拆迁人承担。

第三十一条被拆迁房屋的货币补偿基准价，产权调换的安置用房基准价由市房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源等行政管理部门按照本市上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定，报市人民政府批准，并每年至少公布一次。

第三十二条房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家的房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后十日内作出选择。评估机构由房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。被拆迁人未在规定时间内作出选择的，由房屋拆迁管理部门确定。

评估单位确定后，拆迁人应在拆迁之前公布房屋评估机构名称、评估时间、签订拆迁协议时间和停水、停电时间。

第三十三条被拆迁房屋的房地产市场评估价格实行公示制。

房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不得少于十日。

第三十四条房地产市场评估的具体办法按照《*市城市房屋拆迁评估细则》执行。

第三十五条按照本章规定对被拆迁人进行补偿后，其被拆迁房屋按规定容积率占有的土地，不再按照《*省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十九条规定予以补偿。被拆迁人依法享有使用权的土地，其面积超过被拆迁房屋按规定容积率占有的土地面积的，超过部分的土地按照《*省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十九条规定予以补偿。补偿办法由建设局、国土资源局、价格主管部门制订报市人民政府批准后执行。

第三十六条被拆迁地段用于同类商品房建设的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。

该权利应在签订被拆迁地段土地出让、转让合同时予以明确，受让土地的开发商应当在商品房公开销售前公告被拆迁人优先购买的期限。被拆迁人应当在公告规定优先购买的期限内办理认购手续，逾期视为放弃。

第三十七条实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。

被拆迁房屋和安置用房的价格按照本章规定的房地产市场评估价格确定。

第三十八条选择产权调换的被拆迁人有权要求拆迁人提供不少于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房。原建筑面积小于75平方米的，安置用房补足75平方米。补足75平方米部分的房价应减除市场评估价中的土地出让金，超出75平方米的部分价格按本章第三十七条评估价格确定。

安置用房应当符合设计规范要求，属新建房屋的，交付前应当经验收合格。

第三十九条被拆迁人属于生活特殊困难人员，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于四十五平方米（在同一城市规划区内有其他住宅用房的合并计算），并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不少于四十五平方米的成套房作为安置用房。

前款所称的生活特殊困难人员，是指按照有关规定享受最低生活保障待遇的当地城市居民；并应出具由市民政局核发的有效证件。被拆迁住宅用房每户建筑面积，按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的户籍证和房屋所有权证或者其他合法房产凭证为依据确定。

第四十条拆迁房管部门直管住宅公房的，房屋承租人是孤寡老人的由房管部门负责安置；拆迁单位自管房的房屋承租人是孤寡老人的由民政部门负责安置；社会上其他孤寡老人由各街道负责安置。

租赁房管部门直管公房和单位自管公房的房屋承租人按规定可享受房改政策而未享受的，享有优先购买经济适用房的权利。

租赁房管部门直管公房是水平式套房和单位自管住宅用房的，房屋承租人可以享受房改政策且未享受房改政策的，经主管部门同意报经市人民政府批准，可以按房改政策出售给本单位职工。该职工视为被拆迁人，拆迁人应给予补偿安置。

第四十一条被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。认定房屋用途以建设规划、国土资源局提供的合法有效文件作为依据。

房屋所有权证未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，按照本条前款的规定调查确认。

房屋所有人要求改变原登记用途的，可以在其房屋被列入拆迁范围前，持有关文件向产权登记部门申请变更登记。

第四十二条*年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由产权登记部门变更登记；其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。

*年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后，未经建设规划、国土资源局同意改变房屋用途的，应在拆迁范围公布前，向建设规划、国土资源局提出申请，根据有关规定办理。

改变房屋用途，按规定应交纳土地收益金的，房屋所有人应当在变更登记前依法补交土地收益金。

第四十三条被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起二十四个月内将被拆迁人安置完毕。

拆迁人提供周转用房的，被拆迁人应当在得到安置用房的四个月内腾退周转用房。

第四十四条住宅房屋的被拆迁人自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到被安置后的四个月内支付其临时安置补助费。

拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的二倍按月支付临时安置补助费至被安置后的四个月止，补偿被拆迁人因延期使用安置用房的损失。

拆迁人提供周转用房的，周转用房应当与被拆迁房屋的居住条件相当，拆迁人不再支付临时安置补助费。拆迁人超过协议规定的过渡期限未提供安置用房的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起照规定标准按月支付临时安置补助费，至被安置后的四个月止，补偿被拆迁人因延期使用安置用房的损失。

第四十五条拆迁人应当支付住宅房屋的被拆迁人搬家补助费。

实行产权调换的，被拆迁人或者房屋承租人从拆迁人提供的临时周转用房迁往安置用房时，应当再次支付搬家补助费。

第四十六条被拆迁人无论是自行解决周转用房或者由拆迁人提供的周转用房，拆迁人均应负担电信局、广电局规定的被拆迁人的电话、有线电视的二次转移费用；供水、供电需转移的，其费用由拆迁人支付。

第四十七条拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡费用，由拆迁人给予以一次性补助。

第四十八条本办法第四十四条至第四十七条规定的各类补助标准，由市建设局会同价格行政管理部门根据本市物价水平制定，报市人民政府批准，每年公布一次。

第四十九条拆除产权属于学校、医院、敬老院、幼儿园、影剧院、居委会等用于社会公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，不必重建的给予货币补偿。

拆除国有行政划拨土地上的其它行政事业单位、国有企业和城镇集体企业的非住宅房屋及其附属物的其土地使用权收回，并按收回时土地征用补偿标准予以补偿，地上建筑物按重置价成新折旧的办法给予补偿；确需易地重建的，应经市人民政府批准，可以划拨同等面积用地。并减免拆除房屋同面积的城市基础设施配套费。拆除国有出让土地上单位和个人的非住宅房屋（办公、生产、经营、仓储、学校及其它公益性房屋）及其附属物的，实行货币补偿，混合房屋的住宅部分只能安置平面式套房。

第四章奖励

第五十条被拆迁人在拆迁规定的搬迁期限内提前搬迁并经拆迁人验收合格后，拆迁人应给予适当奖励。

第五章法律责任

第五十一条违反本办法规定的依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《*省城市房屋拆迁管理条例》的有关规定予以处理。