物业局维修资金管理制度

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第一章总则

第一条本实施细则适用于市区行政区域内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第二条为加强市区物业专项维修资金的管理，保障物业共有部分、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《*省物业管理条例》、《*省物业专项维修资金管理办法》和国家有关法律、法规，结合市区实际，制定本实施细则。

本办法所称的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金）是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分（以下简称共有部分）、建筑区划内共有设施设备（以下简称共有设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本实施细则的规定交存专项维修资金。

第四条专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。物业主管部门应加强指导，督促业主成立业主大会，实行业主自主管理。

实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由柯城区、衢江区人民政府专项维修资金管理机构（以下简称维修资金管理机构）分别代为统一管理。

第五条市建设行政主管部门会同市财政等部门负责市区专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

柯城区、衢江区建设行政主管部门会同同级财政等部门具体负责实施所属区域内专项维修资金的交存、使用、管理等工作。

第二章专项维修资金的交存

第六条新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为：普通多层砖混结构的住宅30元/㎡，其它类型和性质的房屋40元/㎡。

上述交存标准，今后可根据实际情况，由市建设局会同市财政局提出调整方案，报经市政府批准后予以调整和公布。

第七条出售公有住房，由业主按照新建物业标准交存专项维修资金，并统一纳入维修资金管理机构集中代管。原按房改政策出售的公有住房，其专项维修资金仍按原政策规定执行。

第八条专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。

新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本实施细则第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出物业（包括不出售的配套用房、物业管理用房等）的专项维修资金由建设单位交存。

建设单位取得商品房面积核定书前，须提交维修资金管理机构出具的《物业维修专项资金交存确认单》。

第九条实行业主自主管理的，业主委员会应持下列资料向维修资金管理机构提出申请：

（一）专项维修资金业主自行管理申请表；

（二）业主大会同意本物业管理区域内专项维修资金由业主自主管理的决定书；

（三）经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的专项维修资金使用程序和续筹方案。

对于提交资料齐全的，维修资金管理机构在收到申请之日起，应将业主自主管理的有关资料在物业管理区域内进行公示，公示期为7天，公示期内提出不同意意见的业主未达到该物业管理区域内专有部分占建筑总建筑面积三分之一以上且占总人数三分之一以上的，维修资金管理机构应当在公示期满后30日内，将该物业小区物业专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。

第十条专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立专户，以物业区域为单位设账，按房号设分户账，未划分物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。开设专项维修资金专户应经同级财政部门核准。

第十一条收取专项维修资金，应当向同级财政部门申领使用省财政厅统一监制的专用票据。

第三章专项维修资金的续筹

第十二条业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当续交专项维修资金。

第十三条物业管理区域内已成立业主大会的，由业主委员会负责续筹专项维修资金；未成立业主大会的，由物业服务企业负责续筹。

未实施物业管理的住宅小区，由所在社区居民委员会负责续筹专项维修资金。

第十四条续筹的专项维修资金应及时缴入所属维修资金管理机构专项维修资金专户管理。

第四章专项维修资金的使用

第十五条物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用，除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，在专项维修资金中列支。

本实施细则所称的保修期限自物业交付给首个业主之日起计算（分期开发建设的物业分别计算）。

第十六条专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支；涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。

第十七条由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，物业服务企业应当根据物业使用状况，提出一定时期内共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案，由业主委员会在征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后组织实施，并在每年的六月和十二月分两次报维修资金管理机构备案。

未实施物业管理的住宅小区，由所在社区居民委员会参照前款规定制定使用方案，并组织实施。

第十八条由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，且已列入计划的项目，其专项维修资金的使用按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据专项维修资金使用方案，提出实施项目和资金使用预算；未实施物业管理的住宅小区，由相关业主根据专项维修资金使用方案提出实施项目和资金使用预算；

（二）实施项目和资金使用预算，报业主委员会或者社区居民委员会审核。社区居民委员会审核时应当征求相关业主的意见；

（三）物业服务企业持经审核的实施项目和资金使用预算及其他规定材料，向维修资金管理机构申请划转专项维修资金。未实施物业管理的住宅小区，由社区居民委员会持经相关业主审定的实施项目和资金使用预算，向维修资金管理机构申请划转专项维修资金；

（四）维修资金管理机构根据申请在五个工作日内进行核准，并按工程进度拨付专项维修资金；

（五）物业服务企业或社区居民委员会与施工单位签订维修施工合同后组织工程项目的实施。

（六）工程竣工后，凭业主委员会或社区居民委员会，或者其委托专门机构审核的工程决算及工程质量验收合格证明，经维修资金管理机构核实后拨付应付费用的剩余款项。

第十九条专项维修资金使用后，维修资金管理机构应及时将支付的款项从相关业主的个人维修资金明细账中予以分摊核减，并将相关资料立卷归档。

物业服务企业或社区居民委员会应当将施工项目维修资金使用情况的相关资料立卷归档。

第二十条实行业主自主管理的，其物业维修资金使用方案和使用程序，由业主委员会参照本实施细则第十七条、第十八条规定提出，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，由业主委员会组织实施。

第二十一条物业管理区域内应当建立应急维修机制以应对涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。

发生前款规定的紧急情况，需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业委员会或者社区居民委员会核实，报维修资金管理机构后可直接进行应急维修，维修费用从相关业主的维修资金账户中分摊支付。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新的，所属区物业主管部门可以组织代修。

第二十二条下列费用不得从专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；

（五）法律、法规、规章及国家和省、市有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

第五章专项维修资金的监督管理

第二十三条下列资金应当转入专项维修资金：

（一）专项维修资金规定的存储净利息；

（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；

（三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；

（四）共有设施设备报废后回收的残值；

（五）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；

（六）其他按规定转入的资金

第二十四条专项维修资金自交存之日起开始计息，利息一年一结，定期计入业主分户账内，每年6月30日为结息日，第一个结息日之前交存或当年使用的部分按同期银行活期存款利率计息，其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计算。专项维修资金增值净收益扣除经财政部门核定的管理费用后的余额，应平均分摊到业主分户账内。

第二十五条专项维修资金专户及存储情况，应当定期与银行核对，并在每年7月底前在物业小区向业主公布下列情况，接受业主监督：

（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关专项维修资金使用和管理情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十六条专项维修资金应当建立无偿查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

第二十七条在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

除本办法规定的使用范围外，不得将专项维修资金出借，不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货、或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

第二十八条维修资金管理机构的管理费用由区财政局按实际需要逐年核定，在专项维修资金的增值收益中提取，并缴入区级财政专户，实行收支两条线管理，并与专项维修资金分账核算。

第二十九条专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省、市财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。

维修资金管理机构应按月向同级建设主管部门和财政部门报送专项维修资金财务收支报表，每年年终应将本年专项维修资金收支情况向市建设行政主管部门和市财政部门报告，接受监督和指导。

第三十条物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。

第三十一条因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持相关凭证，申请退回本人名下专项维修资金结余金额。

第三十二条违反本办法规定挪用专项维修资金的，由区物业主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，移交市综合行政执法部门对相关单位和个人给予行政处罚。

第三十三条有关行政管理部门及其工作人员有下列情形之一的，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）未依照规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的；

（二）未按照规定进行管理，造成专项维修资金流失的；

（三）截留、挪用、侵占专项维修资金的；

（四）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。