市政强化物业监管通知

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各乡镇人民政府、街道办事处，市级相关部门：

为进一步加快我市物业管理发展步伐，提高物业管理水平，规范物业管理行为，改善城市人居环境，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规和《市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的通知》文件精神，结合我市实际，现就进一步加强我市物业管理工作通知如下：

一、进一步认识加强物业管理工作的重要意义

物业管理是城市管理的重要组成部分，是市场经济发展的必然产物，各级各部门必须充分认识加强物业管理的重要意义。

(一)加强物业管理工作是构建和谐社区、改善城市人居环境的需要。随着经济社会的发展，广大人民群众迫切需要一个安全、卫生、文明、和谐的居住环境，而良好的物业管理将给业主带来优质的服务，有助于人际关系的融洽，提高群众生活质量，促进人居环境的改善。

(二)加强物业管理工作是开展城乡环境综合治理的重要内容。目前全市正深入开展城乡环境综合治理，小区环境是城市环境最重要的组成部分，因此小区物业管理直接影响到全市城乡环境综合治理工作的成效，是关系我市创造发展优势、增强竞争实力的大事。

(三)加强物业管理工作是解决群众具体问题、实施民生工程的重要举措。目前我市的物业管理存在着群众物管意识不强、房地产开发领域遗留问题较多、小区业主委员会建立困难、物业服务企业经营能力差、老旧小区矛盾纠纷频发等诸多亟待解决的问题，近年来涉及物管矛盾纠纷的信访件也呈快速上升势头。物业管理涉及千家万户，进一步加强物业管理工作，切实解决影响群众生产生活的物管矛盾纠纷，维护小区的社会稳定，是一项实实在在的民心工程。

二、进一步明确物业管理工作中各方的职责

物业管理涉及政府有关部门和有关公用企事业单位，各部门、各单位要落实责任，齐抓共管，形成合力，积极推动全市物业管理工作再上新台阶。

(一)住建部门职责：负责全市物业管理政策的研究制定，逐步建立我市物业管理政策体系；按照住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第164号）规定的权限，负责物业管理企业三级资质的审批和二级资质的初审报批工作；负责物业企业管理人员的培训工作；负责新开发项目基础配套设施的竣工验收工作；负责对全市物业管理招投标的指导、监督工作；负责对业主委员会的监督指导和备案工作；负责做好开发项目物业管理配套设施的设计审查把关工作；负责开发项目房屋质量的验收工作，并负责开发项目中隐蔽工程图纸、资料的收集和保管；依法处理开发企业的房屋质量、室外装饰装修产生的纠纷。

(二)规划部门职责：负责做好开发项目物业管理配套设施的规划工作，依法处理涉及规划问题引起的纠纷。

(三)公安部门职责：负责指导监督检查物业区域内居民小区内部安全防范工作；督促健全安防制度，依据国务院《物业管理条例》和国务院《保安服务管理条例》的相关规定，做好按照物业服务委托合同配备保安的物业小区的监督指导及违规查处工作；负责消防设施设备、消防通道的验收工作；加强物业小区流动暂住人口的管理。

(四)城管部门职责：负责及时制止和查处小区出现的乱搭乱建等违规行为。

(五)环保部门职责：负责小区环保建设项目的验收，查处小区内出现的噪音扰民和环境污染等违法违规行为。

(六)环卫部门职责：负责做好小区垃圾清运等环境卫生工作，按政策规定做好小区业主垃圾清运费和垃圾处置费的收取工作。

(七)物价部门职责：负责按照国家发改委、住房和城乡建设部关于物业管理收费指导意见的相关要求，制定出适应本地区物业管理收费指导价，指导物业管理收费工作，及时查处物业管理收费中的价格违法违规行为。

(八)水、电、气等企业及其上级主管部门职责：依据国务院《物业管理条例》规定，落实抄表收费到最终用户；承担经营管理义务，妥善处理好涉及水、电、气方面的矛盾和纠纷，确保居民正常用水用电用气。

(九)乡镇人民政府（街道办事处）及下辖的社区居委会职责：负责做好辖区物业小区业主大会和业主委员会成立及其日常运作的监督指导工作；牵头调处辖区物业管理纠纷；负责业主大会办公经费账户的监督管理；按照属地管理原则参与新开发项目基础配套设施的竣工验收工作。

三、进一步落实物业管理工作的各项制度

(一)落实新开发项目基础配套设施竣工验收制度。要加强物业管理基础配套设施的源头管控，规划、住建等相关部门要按照国家物业管理基础配套设施的规范要求，从源头上把好规划设计审批关，住建部门要把好竣工验收备案关。凡在本市开发的商品房项目，在房地产公司申请初始登记30日前，必须进行物业管理基础配套设施竣工验收并登记备案。要强化基础配套设施竣工验收制度，重点做好前期物业管理、物业管理用房、超规划修建住宅面积、共用设施设备配套情况、相关图纸资料及共有部分移交情况、住宅专项维修资金归集情况以及首次业主大会办公经费保障情况等的验收、公示、登记、备案和存档工作。

(二)落实物业管理准入制度。住建部门要依据住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》的要求，结合本地区的实际情况，制定适应本地区市场需要的物业管理企业资质审批制度，严把物业管理企业资质审查关。加大对物业服务企业的执业活动中违规行为和非法从事物业管理活动的查处力度，净化物业管理市场，促进物业管理市场准入制度运行规范。

(三)落实业主大会监督指导制度。一要健全业主大会制度。各基层监管单位在依法监督指导完善业主大会的同时，对老城区和成立业主大会组织难度较大的住宅小区要积极采取措施，按照社区居委会考察推荐、小区限时公示、小区专有部分占建筑总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主认可的程序，在份之前落实住宅小区的业主大会制度。街道办事处（乡镇人民政府）要切实把业主大会的成立监督指导工作纳入重要议事日程，认真落实业主委员会成员备案、任职登记、年度述职、责任追究等制度，提高业主委员会成员履职能力和政策法规水平。二要优化小区业主委员会成员结构。小区业主委员会委员候选人应具备以下条件：本物业区域内的业主；具有完全民事行为能力；未发生侵犯本物业区域其他业主权益和公共利益行为；本人、配偶及其直系亲属在本物业区域内实施管理服务的物业服务企业中没有任职；遵守管理规约和业主大会议事规则，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用；遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的公信力；具有一定的组织能力；书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；具备必要的工作时间。三要建立业主大会办公经费保障制度。首次组建业主大会的经费由开发建设单位商品房小区的房地产公司按照建筑面积2万平方米以下（含2万平方米）0.5万元，2万—5万平方米（含5万平方米）1万元，5万平方米以上2万元的标准给予保障，并在办理基础配套设施竣工验收备案之前，按照属地管理原则转入社区居委会建立的业主大会办公经费监管账户。业主大会成立后产生的经费由业主共同承担，业主委员会成员的交通和通讯补贴经业主大会2/3以上的业主同意后，计入物业管理成本。业主委员会应按业主大会的决定开支使用，开支情况每年应向业主大会报告。

(四)落实物业管理招投标制度。要依据国家、省、市前期物业管理招投标制度的相关法规政策要求，强化物业管理招投标制度的落实。开发面积在3万平方米以上的项目，在办理商品房预售许可证30日前，应按规定在进行公开招标；3万平方米以内的在本市公开招标，招聘、选聘物业服务企业。具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标能力的招标人，可组建招标工作小组自行组织实施招标活动，招标人也可委托物业管理中介机构招投标事宜。新开发项目和业主委员会及行政企事业单位实施物业管理，委托物业管理中介机构招标事宜所产生的费用从其投标人和招标人的约定。

(五)落实物管矛盾纠纷调处制度。各职能部门要依据各自在物业管理活动中的权利和义务，带着感情主动研究和探索物业管理矛盾纠纷调处化解办法。尤其对老城区要统一规划，加大城建配套投入，有计划、有步骤地进行综合整治和改造，使其基本具备物业管理条件，逐步实现专业化物业管理。对暂不具备实施专业化物业管理条件的住宅小区，街道办事处（乡镇人民政府）及下辖的社区居委会要组织人员搞好小区环境卫生、治安保卫等便民服务工作，实施简易物业管理。财政部门要对老城区物管改造给予资金支持，税务、城管、物价、环卫及公用企事业单位要从实际出发，对老城区物业改造和纠纷化解给予一定的政策支持。

四、进一步强化物业管理工作的保障措施

(一)加强组织领导。各相关部门要深刻认识物业管理在城市化进程加快这一背景下的重要作用，真正将物业管理作为一项重要民生工程列入议事日程，加强领导，统筹安排。要及时研究物业管理工作中出现的新情况和新问题，尤其要把城市老旧小区的综合改造纳入城市整体建设统筹规划，通盘考虑，统一组织实施。要加强物业管理机构建设，增加经费投入，使物业管理机构建设和人员配备与所承担的工作任务相适应。

(二)加大宣传力度。各相关职能部门要针对目前物业管理工作的实际状况，制定宣传工作方案，创新宣传方式，加大宣传力度，使物业管理的政策法规真正进区入户、深入人心，在全社会形成共同重视物业管理、人人参与物业管理的良好氛围，全面推动物业管理上档次、上水平。

(三)加强检查考核。我市将物业管理工作纳入各级各部门年度综合目标管理，加强对物业管理工作的督促检查。严格落实工作责任制，对职责履行到位、工作落实、完成任务好的，进行表彰和奖励；对重视不够、措施不力的，要严格实施效能问责。