小区物业管理工作实施意见

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为进一步加强和规范物区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济社会发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《市物业管理办法》以及余府办发号文件精神，结合我区实际情况，提出如下意见。

一、统一思想，充分认识加强物业管理工作的重要性

近年来，随着城市化进程的不断加快，城市面貌发生了很大变化，社区物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强社区物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，有利于保持和改善市民工作和生活的环境，有利于增加就业岗位、维护社区秩序、营造和谐的社会氛围。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大。各个单位要以社区环境综合整治、住宅小区建设与物业管理同步推进为重点，以加强管理、改善环境、营造和谐社会、创建文明城市为目标，坚持尊重现实、便于启动、落实责任、服务市民的工作原则，全面加强社区物业管理，健全长效管理机制，不断扩大物业管理覆盖面，推动物业管理工作上水平。

二、理顺体制，构筑适合城市发展的社区物业管理工作框架

按照“区级负责，办事处组织，社区居委会落实，以块为主、属地管理”的原则，完善社区物业管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，建立社区基层组织与业主自治组织的协作机制，共同推进社区物业管理工作。

（一）区建设局物业管理工作职责

区建设局作为全区的物业行业主管部门。具体工作职责包括：

1.组织街道办事处落实各项政策措施，全面开展社区物业管理工作；

2.落实办事机构，建立区、办事处、社区三级物业管理工作体系；

3.落实管理责任，加强本辖区物业管理工作的部署、检查和督导落实；

4.负责本辖区住宅小区物业用房验收及住宅专项维修资金使用管理工作；

5.负责对物业服务企业的诚信、升级、评优进行初审、对辖区内物业服务企业的行为进行监督，对物业服务企业违法经营行为提出处罚建议等。

6.负责本辖区建住宅项目的联审联验工作，把好物业用房的承诺关和验收关。

7.组织辖区内前期物业管理招投标，把好前期物业服务合同、物业用房、房屋维修资金承诺关。

（二）街道办事处物业管理工作职责

办事处对辖区内物业管理负总责,组织辖区物业管理工作的开展。具体工作职责包括：

1.会同建设、房管、规划等有关部门科学划定社区物业管理区域；

2.组织社区居委会、开发企业及有关产权单位，选举产生各物业管理区域的业主委员会；

3.组织辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会并实施物业管理；

4.对已成立业主委员会的物业管理区域进行管理，保障业主委员会的正常运转及业主自治作用的发挥；

5.对辖区物业管理工作进行监督检查和考评，协助公安等部门加强对社区物业保安工作的监督检查；

6.负责联席会议的召开,协调、处理、解决物业管理中出现的矛盾和纠纷。

（三）社区居委会物业管理工作职责

社区居委会具体组织协调业主委员会实施社区物业管理。具体工作职责包括：

1.组织辖区内业主大会筹备、召开、选举，组织业主委员会制定物业管理规约和业主大会议事规则，规范业主和物业服务企业的行为；

2.落实物业服务项目，协助业主委员会聘请有关单位核算成本，提出收费标准和依据，经业主大会通过后，到所在辖区街道办事处物业管理部门、区物价部门和区房管部门备案；

3.协助和指导业主委员会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织，签订物业服务合同，组织物业服务的实施；

4.督促检查物业服务企业和物业服务组织，落实服务合同，定期公布费用收支情况，调处服务中的矛盾纠纷，对不落实服务合同的物业服务企业和物业服务组织，有权向业主委员会建议终止其物业服务。

5.调处物业管理服务中的矛盾纠纷,协调业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作。

(四)政府相关单位要从大局出发,各司其职,各负其责,密切配合,齐抓共管,积极做好物业管理和服务工作。

区公安部门负责对物业服务企业保安人员(公共秩序维护员)进行监管、培训,指导物业服务企业做好安全防范。

区消防部门负责依法监督指导物业服务企业履行消防安全职责,及时查处堵塞消防通道、损坏公共设施等违法行为。

区环保部门负责依法查处对物业管理区域内建筑工地噪声、燃煤锅炉烟尘污染等违法行为。

区物价部门负责同区物业主管部门制定物定物业收费办法和标准,查处物业服务企业违规收费行为。

区工商部门负责依法查处物业管理区域内非法广告行为,加强对物业管理区域内经营项目的审批管理。

区城管执法部门负责依法查处对物业管理区域及无物业小区乱搭乱建、乱堆乱放、占用绿地等违法行为。

供电、通信等单位要认真做好物业管理区域内相关设施建设和维护工作。

三、因地制宜，合理确定社区物业管理的区域、模式、内容和收费标准

社区物业管理实行等级化或基础性管理服务，根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理区域、模式、内容和收费标准。

（一）物业管理区域划分

在办事处组织下，统筹考虑，综合权衡，按照以下规定科学合理地划分物业管理区域。

1.原则上以建筑物的宗地红线图、立项或规划批准的范围划定物业管理区域。相对完整的居住小区、独立组团应作为一个物业管理区域。

2.物业管理区域的划分与社区居委会、街道办事处、县区地域的范围一致。

3.物业易于封闭和统一整治。

4.基础设施、配套设施设备共用，房屋质量、配套程度、环境状况相近的物业宜划入同一个物业管理区域。

5.同一土地使用权的物业宜划入同一个物业管理区域。

（二）物业管理模式

1.建住宅小区。对建住宅小区，开发建设单位要根据住宅小区前期物业招投标管理的有关规定，通过公开招投标形式选聘物业服务企业，并将物业服务合同报物业主管部门备案。同时，要建立健全物业管理退出机制，淘汰服务的水平低、管理差的物业服务企业；凡物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区，物业主管部门要配合社区居委会、办事处督促业主委员会对其退出物业服务项目后的业主共有经费进行审计，监督物业服务企业将物业管理用房和剩余经费、管理资料移交给业主委员会，业主委员会应当及时召开业主大会，重选聘物业服务企业，暂时不能确定物业服务企业的，小区的环境卫生及绿化等由街道办事处组织实施，确保小区居民正常的秩序。

2.整治后的现有住宅小区。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定物业服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业服务活动。加大对现有住宅小区的整治力度，办事牵头，相关部门配合逐步解决现有住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的现有住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题，管理费用由业主承担。单位自建的家属楼，如不能实行规范的物业管理，则由各单位牵头进行物业服务，社区居委会负责监督指导。

3.建低价位拆迁安置房，保障性商品房等小区。创造条件逐步推进市场化物业管理，前期物业服务由办事处和社区组织管理；有条件成立业主委会的按照有关程序确定物业管理模式。物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区，业主委员会应当及时召开业主大会，重选聘物业服务企业，暂时不能落实的所在办事处和业主委员会组织临时物业服务管理。

（三）物业服务内容与收费标准

区别不同的物业性质和特点，确定管理服务的内容、项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。建住宅小区根据小区规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物价、房管部门制定的物业服务等级评定标准，确定服务等级和收费标准。现有住宅小区的物业服务内容和收费标准，可采用选项式服务形式，根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与委托的物业服务企业或物业服务组织签订服务合同，并在小区内公布实施。

四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作

（一）规范建小区的前期管理工作

建的住宅小区，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。开发企业在办理商品房预售许可证时，应预留物业管理用房并应当与主体工程同步交付使用，签订房屋维修资金承诺书,按规定选聘有资质的物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订前期物业服务委托合同，进行前期物业服务。

（二）规范业主委员会的组建和工作运转

在一个物业管理区域内，公有住宅出售建筑面积达到30%以上,或者建商品住宅出售建筑面积达到50%以上,或者建商品住宅入住率达到30%以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的居住小区,应成立业主委员会。每个物业管理区域只能成立一个业主委员会。业主大会、业主委员会开展工作的经费，由全体业主承担，或者从产权属于全体业主的公建配套设施经营收益中列支。街道办事处要按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及产权人、热心公益事业人员中推荐，主任可由社区居委会成员担任。办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或换届期间，由办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

（三）规范业主委员会成立后的社区物业管理

1.做好物业服务企业选聘工作

业主委员会成立后，应当依法及时召开业主大会，决定对前期物业服务企业续聘或另聘物业服务企业。业主大会决定选聘的物业服务企业的，业主委员会应以书面形式告知前期物业服务企业。开发企业、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保建住宅小区全面实行规范的等级化服务。

2.规范物业管理有关各方的权利和义务

业主委员会负责召集业主大会、代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业服务合同；监督物业服务合同的履行、监督管理规约的实施；督促业主按照合同约定，协助、支持物业服务企业的工作；积极配合和支持社区居委会的工作等。

业主依法享有制定和修改业主大会议事规则，制定管理规约，选举业主委员会或更换业主委员会成员，选聘、解聘物业服务企业，筹集和使用住宅专项维修资金等项权利。业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用。

物业服务企业要依据服务合同，制定完善的物业服务方案以及保安、保洁、维修、财务、档案等管理制度，负责物业管理区域内的卫生清扫保洁、花草树木养护、车辆停放管理以及与物业服务合同约定的其他服务项目，切实履行职责，提高服务质量。对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。

各相关专业设施管理部门要做好社区供电、通讯等基础设施的管理及服务工作，依法承担相关管线和设施设备维修养护责任，满足社区居民的要求并向最终用户收取有关费用。

3.加强对物业服务企业的监管

区物业管理部门加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用程度，并在诚信评定和物业招投标中作为重要条件；建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，并督促物业服务企业整改，切实保障业主合法权益；建立健全物业管理淘汰、退出机制，对物业服务不到位、业主投诉较多的物业服务企业，按有关规定予以处理。积极探讨组织业主对物业公司经理进行年度评议的制度和办法。

4.严格物业服务企业退出和移交程序

住宅区业主大会和物业服务企业，因物业服务合同期满双方不续约或者提前解除合同、物业服务企业退出住宅区管理的，必须本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本正常秩序、实现平稳过渡的原则，严格履行退出和移交程序。

①物业服务企业因物业服务合同期满不续约或在合同期内提前解除合同、拟退出住宅区管理服务的，应于合同期满或提前解除合同、拟退出之日的90日前书面告知业主委员会，并告知区物业管理部门、街道办事处和社区居委会，做好相关设施设备和资料的移交事项。住宅区未成立业主大会的，所在地街道办事处要牵头组织由有关部门参加的联席会议，听取业主和物业服务企业的意见，处置物业服务企业退出的具体事宜。

②业主大会提出与物业服务企业终止或解除合同、重选聘物业服务企业的，业主委员会要在业主大会作出决议后将解约原因和时间书面告知物业服务企业，并将会议相关情况书面告知区物业管理部门、办事处和社区居委会，同时保存好相关资料，接受区物业管理部门、办事处和社区居委会的查验。物业服务企业要在接到通知后的60日内完成退出工作。业主大会要在原物业服务企业完全退出之前完成对物业服务企业的选聘工作。

五、加强政策扶持和组织领导，确保社区物业管理工作健康发展

（一）加强政策扶持。区劳动和社会保障部门要结合实施“扩大再就业工程”、“完善社会保障体系工程”等，给予物业管理从业人员优惠政策。区建设部门要与有关部门搞好配合，从政策、业务上加强对物业管理工作的指导，帮助基层解决实际问题。驻社区的各个单位，要支持和参与社区物业管理工作。

（二）落实资金保障。物业服务企业要提升服务水平，加大管理力度，提高物业服务收费率，为社区物业服务提供基本保障。完善住宅专项维修资金管理使用的相关政策、标准和办法，依据相关规定将资金管好、用好。加大财政支持力度，区财政安排物业管理启动资金和扶持资金，设立区物业整治专项管理经费，推动物业管理的全面开展。

（三）加强组织领导。区政府成立物业管理工作领导小组，组长由区政府主管副区长担任，副组长由各办事处主任和区建设局局长担任，成员由区政府办和区建设、公安、消防、工商、财政、物价、民政、执法、环保、文明办等部门的一名分管领导担任，领导小组下设办公室，办公室设在建设局。各办事处也要成立相应的机构，把加强社区物业管理服务作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，落实机构，明确任务，细化责任，加快建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，建立物业管理工作责任目标考核制度，完善区、街道、社区三级考核机制，调动各方面的工作积极性。

（四）营造良好氛围。各级、各有关部门要采取多种形式，大力宣传《物业管理条例》及相关的政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，引导其主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区秩序，及时缴纳物业服务费用，及时化解物业服务中出现的纠纷。要把对物业管理工作的重视程度和干部职工缴纳物业服务费的情况，作为创建文明单位的考核内容。要采取多种措施来增强广大业主支持配合社区管理工作的自觉性，形成“社区是我家、洁美靠大家”的良好氛围。