物业社会化管理意见

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为建立和完善我区旧村改造、新村建设工作中已建成的农村住宅小区的物业管理机制，实现社区管理城乡一体，优化农村人居环境，加快建设幸福美丽新家园，根据《市住宅小区物业管理条例》、《市物业专项维修资金管理办法》等规定，结合本区实际，现就全区实施新村物业社会化管理，提出如下意见：

一、指导思想

以党的十七大精神为指针，围绕建设全面小康社会和构建和谐社会要求，以改善农村人居环境为出发点，以提升农村新村物业管理工作活力为中心，以提高服务质量和服务水平为重点，加快体制创新，完善管理制度，增强业主意识，逐步建立社会化管理与业主自助式管理相结合的物业管理工作新机制，努力打造文明、和谐、有序的新村物业管理工作新局面。

二、基本原则

开展新村物业社会化管理，要坚持以下原则：

（一）政府引导，全面接轨。广泛宣传开展新村物业社会化管理工作的重要性和必要性，充分调动广大业主的积极性和创造性，全面接轨市场，实行城乡一体化的物业管理新机制。

（二）因地制宜，分类指导。从各住宅小区的实际出发，区别不同的区域位置、经济基础等条件，采取不同的物业管理模式，积极推进拆迁安置式、拆旧购（建）新式、集聚集居式等新村的物业转化工作。

（三）重心下移，属地管理。新村物业社会化管理工作的重心下移到镇乡（街道、园区），各地对所属新村的物业开展工作具体负责，强化综合管理和服务功能。

三、工作内容

在切实遵循《市住宅小区物业管理条例》、《市物业专项维修资金管理办法》等规定的基础上，重点做好以下四方面工作：

（一）成立业主委员会。每个新村建设住宅小区必须成立业主委员会。当地镇乡政府（街道办事处、园区管委会）负责指导业主成立业主大会筹备组，组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会要充分履行好职责，在小区物业管理中发挥积极的作用。村民委员会（社区居委会）应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合区物业主管部门和镇乡（街道、园区）物管办调处业主与物业服务企业的纠纷。

（二）明晰相关产权。对新村建设住宅小区内的不动产，要及时明晰其产权。住宅小区内按规定必须配备的设施，应归小区业主共有；非必配的设施，如摊入住宅建设成本的，也应归小区业主所有，未摊入的则归村经济合作社所有。建设单位应当依照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰作为物业管理办公用房；同时考虑到地域位置的差异性，再留足4‰-10‰作为物业管理经营用房，确保物业公司有长期稳定的经营收入，具体标准由开发建设单位提出申请，经镇乡（街道）审批后，报区物业主管部门备案。

（三）提取物业资金。开发建设单位要按规定足额提取前期物业服务费、房屋维修保证金、专项维修资金等，联户自建的由村负责收取。三项资金按属地管理的原则进行保管，即镇乡（街道、园区）、村级实施项目由镇乡（街道、园区）保管，区级实施项目由区物业主管部门保管。

（四）选（建）定物业服务单位。新村建设住宅小区必须实行市场化运作的物业管理体制。从具体的形式上看，原则上要选聘专业的物业服务单位，实行市场化的物业管理；根据小区的实际情况，也可由村经济合作社成立专门的物业服务机构，或由业主委员会实行业主自治的管理形式。

四、工作步骤

推进新村物业社会化管理工作，意义重大，时间紧迫。各地要根据新村建设住宅小区的实际情况，统筹安排，积极推进，务求取得实效。

（一）已交付的新村建设住宅小区。用地性质属于国有行政划拨的，以政府为建设主体的项目，必须在年6月底前完成新村物业社会化管理转化工作；以村集体为建设主体的，则要在年年底前完成。用地性质为集体使用的，则要积极创造条件，适时开展。

（二）新交付的新村建设住宅小区，必须按规定及时建立新村物业社会化管理体制和机制。

五、组织领导

新村物业社会化管理工作，已成为人民群众密切关注的重大民生问题。各级各部门必须加强领导，落实责任，齐抓共管，形成有效的工作机制和强大的工作合力。

（一）组建工作机构。区建立新村物业社会化管理工作联席会议制度，由区政府分管城建物业和新村建设的副区长牵头，研究协调新村物业管理重大事项。区物业主管部门应将新村物业纳入管理范畴，作为重要的职责之一，研究制定全区新村物业社会化管理规范性文件，指导镇乡（街道、园区）物业管理工作。镇乡（街道、园区）建立推进工作领导小组，成立物管办，作为最主要工作内容，负责统筹、协调、考核、监督辖区内新村物业管理相关工作。开发建设单位要按规定履行相关职责，配合做好相关工作。

（二）明确相关政策。新村建设住宅小区内的不动产，在产权登记（包括公共用房两次登记）过程中涉及的营业税、房屋契税等相关税费，必须按照旧村改造新村建设的相关规定操作；加强探索，建立城乡一体化物业管理、社区管理等新机制，为市场化物业管理提供保证。

（三）加强部门协同。各级各部门要从实际出发，加强协作，制订切实可行的工作计划和实施时间表。区新村办要积极配合区物业主管部门做好全区新村物业管理活动的政策调研、指导协调和监督管理工作等；区发展和改革局要负责制定物业管理收费办法和标准，查处物业管理企业违规收费行为等；区规划分局负责物业管理区域内建筑外立面、搭建的审批等；区国土资源分局负责新村建设住宅小区内不动产的权证登记、发放工作等。社区办、城管、公安、环保、工商、民政、财政、地税等有关部门应当依照各自职责，协助做好本行政区域内新村物业管理活动的指导和监督管理工作。建立物业管理工作目标责任制考核制度，完善考核机制，切实调动各方面的积极性，促进新村物业社会化管理工作再上新台阶。

（四）加强舆论宣传。各镇乡（街道、园区）和区级有关部门要积极组织开展以贯彻《市住宅小区物业管理条例》、《市物业专项维修资金管理办法》为主题的宣传活动，努力形成“共建共管、共享共乐”的良好氛围。物业主管部门要组织开展新村物业管理优秀住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型引路的作用。各新闻媒体要充分发挥舆论导向作用，广泛宣传加强物业管理工作的重要意义和有关政策法规，为全区新村住宅小区社会化物业管理工作营造良好的舆论氛围。