提升我市房地产税收管理的工作指导意见

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近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，房地产行业得以蓬勃发展，成为国民经济的支柱产业。但同时应看到，房地产行业的税收贡献与其实际经营业绩却差距较大。年9月，总局公布“中国纳税百强排行榜”中，房地产企业上榜者寥寥无几。为此，总局2006年（连续第六年）仍将房地产行业确定为全国范围内税收专项检点。做为征管手段，稽查能发现问题，查补税款，有力打击涉税违法行为，但由于房地产行业涉及税种多，生产周期较长，加强对该行业的日常管理工作显得尤其重要。结合我市房地产税收管理现状，笔者谈谈就进一步加强房地产税收管理的几点思考：

一、我市房地产税收管理现状

目前我市房地产税收征管格局是，市区（东区、西区、仁和区）范围内的房地产开发企业在开发过程中涉及的契税、土地增值税和非专业房地产经营单位及个人销售房地产涉及买卖双方的各项税收均由市局第二直属分局负责征管。房地产开发企业销售房地产涉及的营业税及附加、印花税、企业所得税由各主管税务机关负责征管。从年4月契税由委托代征恢复为自征以来，市局严格执行“先税后证”的要求，加强部门配合，严格执法。契税、土地增值税大幅增长，年入库契税4737万，较年增长4倍。同时，在房产交易中心设立征收窗口，与房管部门联合办公，实现一站式服务，极大地方便了二手房交易业主缴税、办证。由此看出，目前我局房地产税收一体化征管格局初步形成，并取得了较大成效。但由于房地产税收涉及环节多、税种多、控管难度大，我们离总局、省局就一体化管理工作总体目标和要求还有差距。

二、当前房地产税收征管工作中存在问题

1、契税征管基础工作不够扎实

契税征管是房地产税收管理的关键环节，取得土地或房屋权属是房地产开发过程中的首要环节，及时掌握该环节的交易双方信息，有利于控管销售方营业税、土地增值税和购买方契税税源和将来转让时土地增值税清算时土地成本支出等扣除金额。尤其是掌握了买方取得土地或房屋权属的有关信息后，可以进一步跟踪了解下一步房产开发信息，获取预期税源情况。现行契税“先税后证”管理办法很好地从源头上控管了契税收入，但由于契税申报不规范，致使不能及时掌握契税税源和销售方营业税、土地增值税等税种的税源状况。

2、征管信息利用率不高

房地产开发、转让、保有诸环节涉及税种多。目前，我市房地产税收一体化的征管格局决定了不同环节，不同税种的主管税务机关不同。不同税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但税收征管所依据基础信息大致相同。要提高各税种税源监控力度，各征收机关必需充分掌握各税种征管中的基础信息，并加强信息传递，实现信息共享。如：开发商到第二直局代购房人申报买方契税时，第二直局就应将对应的开发商销售不动产情况及时传递给主管税务机关，便于及时核查开发商营业税、城建税是否申报，以加强控管。目前，在征管过程中，第二直局与市区三家主管局之间就各自掌握的征管信息传递不够，没有形成对房地产各项税收征管合力，税源监控不太理想。

3、信息化建设有待提高

如前所述，信息共享对于加强房地产税收管理的重要意义。人工、纸质的传递固然能实现信息共享，但由于房地产税收征管过程中生成的信息量大，要确保信息收集完整和传递迅速，需要系统的征管软件做支撑。目前，契税征管软件主要功能是开具税票，查询功能尚不具备，不能对历史数据进行有效整理。另外，由于目前市局还未实现征管数据大集中，短期内要实现房地产税收信息网上传递、共享还有一定难度。

三、加强房地产税收管理的对策

1、加强房地产一级市场契税征管房地产一级市场契税征管在房地产税收一体化管理中具有举足轻重的作用。加强契税征管要做好两方面的工作：首先是规范契税申报工作，重点是要求纳税人按契税条例规定必需在房屋、土地权属转移合同之日起10日内，向契税征收机关办理纳税申报，以此加强契税源控管。其次是通过契税申报资料收集房屋、土地使用权交易信息，及时掌握交易房屋、土地使用权属的单位或个人名称，土地座落位置、价格、用途、面积等信息。如果是权属转让，要掌握卖方销售不动产涉及的营业税、城建税等税源状况。同时，对取得权属一方要跟踪了解其下一步的开发计划。另外，签于我市前几年契税征管中的遗留问题，契税征收机关应主动到市国土部门了解土地出让、转让的相关信息，清理契税税源。

2、建立健全机制，确保信息共享

我市房地产税收主要由第二直属分局和三个区局负责征管。要实现对该行业税收的有效控管，必须发挥二分局与主管税务机关各自优势，整合征管资源，实现信息共享，形成征管合力。在目前信息化程度不高的情况下，有必要建立第二分局与三个区局之间的信息传递机制。不久前，市局已下发了文件，就信息传递内容、时间等内容做了要求。原创文秘材料，尽在文秘知音网络.com网。但还需进一步明确责任，尤其是要具体到人，每个单位要指定专人负责信息传递和接受工作。把信息传递工作纳入单位的目标考核内容。其次可定期召开四家信息交流会，沟通情况，交流经验，集中大家智慧，为加强税收征管出谋划策。

3、稳步推进信息化建设

信息化建设是促进房地产税收精细化管理的重要因素。因此，加强房地产税收信息化建设是当前的重要工作，但信息化建设是一项投资大，十分庞大的工作，我们既不能好高骛远，急功近利，也不能坐等观望，停滞不前。应当结合我局实际，逐步推进信息化建设工作。首先，统一契税、工商税收征管软件，完善查询功能，充分利用征收信息。其次，实现与国土、房管部门的联网，及时掌握房屋、土地权属变动情况。最后，实现数据大集中，各局在房地产税收征管过程中登录有关信息，实现信息共享，对房地产税收进行全程监管。

房地产税收一体化的管理工作是一项系统工程，各级税务机关应高度重视，找准征管重点，整合征管资源，并不断摸索征管规律，以实现房地产税收的精细化、科学化管理，不断为增加我市税收收入作出更大的贡献。