加强城镇化改造工作意见

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实施城中村改造是提升城市品位，改善人居环境，加快推进市域城镇化的重要途径，对促进我区转型跨越发展，实现“十二五”规划的宏伟蓝图具有十分重要的战略意义。我区的城中村改造在探索、完善和发展的过程中取得了突出的成绩，为近几年城区的经济社会发展做出了突出的贡献。为了适应大规模推进的新要求，使运行机制更加完善，工作程序更加规范，改造效果全面提升，经区委、区政府研究，结合我区城中村改造工作的实际，特制定本实施意见。

一、指导思想

以科学发展观为统领，以市域城镇化为主导，以贯彻落实城中村改造的相关政策法规和文件精神为前提，紧紧抓住项目申报、招商引资、土地利用、拆迁安置、工程建设、资金监管等重点环节，强化民主决策、程序规范、监管服务，进一步规范和提升我区的城中村改造工作，实现依法改造、民主改造、和谐改造、有序改造，为打造创业城区、建设幸福家园做出更大贡献。

二、加强组织领导，明确工作职责

区委区政府将进一步加强对城中村改造工作的领导，调整和充实“晋城市城区城中村改造领导组”，区政府主要领导亲自挂帅，分管领导统一协调。领导组负责对全区城中村改造（包括棚户区改造、旧城改造、旧村改造）实行全方位的组织领导，对项目申报、招商引资、改造程序、拆迁安置、土地使用、资金运作、规划实施、工程招标、工程质量、建筑安全等实施全程监管。区政府设城中村改造办公室（简称城改办），专门负责全区城中村改造（包括棚户区改造、旧城改造、旧村改造）的计划、监管、协调、指导、服务、考核等日常工作。领导组各成员单位各司其职。

镇（办）成立相应机构，主要领导亲自负责，并配备分管领导和专职人员，负责本辖区内城中村改造的组织实施和协调管理工作，重点负责前期准备、项目审查、招商引资、组织拆迁、工程监管、资金监管、回迁安置、安全稳定等工作，对城中村改造的重点事项进行监管和审核。

实施城中村改造的村（社区）要推选产生由两委班子成员、党员代表、群众代表共同参加的城中村改造工作机构和监督机构，具体组织实施和监管本村城中村改造。村（社区）作为改造主体，负责项目申报、民主决策、方案制定、招商引资、动迁拆迁、工程建设、资金使用、回迁安置、安全稳定等具体工作。

城中村改造项目申报要实行信访稳定风险评估制度。区、镇（办）、村（社区）都要进行评估。区信访领导组办公室负责信访稳定风险评估的日常工作。

三、改造原则

（一）坚持统一规划、政府主导、村为主体、整村拆除、市场运作、安置优先的原则；

（二）坚持积极稳妥、有序推进的原则；

（三）坚持“先拆迁安置、后开发建设’’的原则；

（四）坚持“村民自治、民主决策、民主管理、阳光作业”的原则；

（五）坚持以人为本，最大程度维护村（居）民利益，壮大集体经济实力的原则；

（六）坚持开门改造，引入竞争机制，把城中村改造与招商引资、品牌引进相结合的原则。

四、申报条件

（一）通过调查测算，能够实现“自求平衡”；

（二）村（居）民大会表决通过同意实施改造；

（三）村（居）两委班子团结，具有凝聚力、战斗力，村（居）情稳定；

（四）必须进行城中村改造项目信访稳定风险评估；

（五）村（居）集体具有一定的经济实力；

（六）符合城市总体规划要求。

五、申报程序

（一）征求意见。村（居）两委提出改造意见，广泛征求群众意见。

（二）提出改造方案。在征得全体村（居）民同意改造的基础上，村（居）两委提出《（城中村改造方案》，内容包括改造的目标、方式、步骤和拆迁补偿安置办法、经济测算、资金筹措、招商引资等。《城中村改造方案》要在区城改办和镇政府（办事处）的指导下拟定。

（三）会议表决。村（居）两委集体研究通过《城中村改造方案》，提交党员大会、村（居）民代表会议、村（居）民大会进行投票表决并推选产生改造工作组和监督组。表决结果和《城中村改造方案》要进行公示。

（四）提出申请。投票表决通过后，村（居）两委形成决议，提出申请，并附《城中村改造方案》、全体村（居）民大会表决结果，报所属镇政府（办事处）审核。

（五）项目审核。镇（办）严格审核《城中村改造方案》、村（居）民大会表决结果等相关资料，提出审核意见，报区城改办审核。同时，镇党委（街道党工委）组织对所申报项目进行信访稳定风险评估，将《项目申报信访稳定风险评估报告》报区信访领导组办公室，经区信访联席会议审查。

（六）批准上报。区城改办审核后，经区政府分管副区长审核签字，提交区政府常务会研究通过；区城中村改造领导组和信访领导组分别就项目申报情况和信访稳定风险评估情况，报告区委常委会研究。区委常委会研究通过后，区政府上报市城中村改造领导组办公室。

（七）审批启动。市城中村改造领导组办公室研究同意后，报市政府办公厅把关，然后报分管副市长审批同意，启动城中村改造前期工作。

（八）编制土地利用和规划。城区国土分局根据居民点用地情况调查报告拟定用地规模，报市国土资源局审核批准；村（居）委会委托具有相应资质的单位编制“城中村”改造规划意向；市国土资源局根据规划意向编制《土地利用方案》；规划设计单位编制修建性详细规划，经专家评审通过后，报市规划局审批。

（九）项目批准。市规划局审核通过修建性详细规划，连同《土地利用方案》上报市政府。市政府办公厅分级审核后，提交市政府常务会研究通过，批准实施城中村改造。

六、工作要求

（一）坚持民主公开。拟实施城中村改造项目的村（社区）从项目申报的前期准备工作开始，凡涉及群众利益和村（社区）集体利益的重大事项均要以“四议两公开”为基础，履行相关程序，如改造方案、拆迁补偿安置、土地出让、资金使用、合作对象的确定等。一般事项也要广泛征求意见，履行必要的民主程序。要真正体现村（居）委会是改造的主体，村（居）民是改造的主人。凡重大事项村（居）委会须召开相关会议时，镇政府（办事处）分管领导、包片领导要列席会议，现场监督民主程序的履行。

（二）扩大招商引资。解放思想，转变观念，树立“大招商、招大商’’的理念，建立平台，完善机制，形成制度，全面提升城中村改造招商引资水平。

坚持城中村改造项目整体招商引资。提倡打破地域限制，实施集中连片开发，面向全国，引进国内著名的房地产开发企业到城区开发投资。

坚持在城中村改造项目中引入著名品牌。所有的城中村改造项目必须引进一个品牌企业，特别是临街项目必须规划设计标志性的建筑，引入省级、国家级，甚至是国际级的著名品牌，提升城中村改造项目的品质。

提倡村（社区）集体成立经济组织与开发商合作共建，可以采用联合开发和股份合作等多种方式，合作模式和协议要进一步规范化。合作协议要在区城改办备案。

合作对象的选择须采取招商引资和民主公开的方式。合作对象的选择须经区政府审查通过后再履行民主程序。建立城区城中村改造开发商名录库，录入国内著名的开发商，同时对已在城区合作开发的企业进行综合评价，择优录入。拟参与城区城中村改造的房地产开发企业必须到区城改办审查备案；实施改造的村（社区）选择合作商时，要在区城中村改造开发商名录库中选择三家以上开发企业，履行民主程序，公开确定合作对象。

连片规划项目、招商引资项目在土地、规划上要积极争取优惠政策。力求用地指标放宽、供地方式快捷、规划条件宽松，同时享受我区招商引资的其他优惠政策。

（三）强化土地利用。城中村改造用地以市政府确定的用地指标核定，不足用地指标的按实有面积核定指标，超出部分收回国有。区国土分局要认真进行居民点用地现状调查，结合规划情况拟定土地利用方案。用地指标范围内的出让用地原则上分期进行公开出让。公开出让土地的程序：村（居）委会将拟公开出让土地上的建筑物全部拆除（净地）一提出拟公开出让土地申请一镇政府（办事处）审核一区城中村改造领导组审核同意一区政府常务会通过一报市国土资源局、规划局按程序办理。土地出让价款由市土地收购储备中心金额拨付至城区城中村改造土地出让金专户。

（四）注重拆迁安置。拆迁补偿安置是城中村改造的工作重点，必须高度重视，严格程序，精心组织。村（居）委会是拆迁主体（拆迁入）和安置主体，是拆迁安置工作的直接责任人，负责具体的组织实施。补偿安置办法和回迁用房的规划选址、工程质量、配套标准、公共设施等均要认真履行程序，广泛接受监督。回迁楼的规划、设计、建设必须符合国家标准的规范要求，社区办公、服务、医疗、学校、幼儿园等要配套到位。

镇（办）对拆迁安置工作负组织领导责任，负责拆迁安置工作的组织实施和监督管理。在拆迁工作遇到困难时，要负责组织攻坚，确保工程进度，并提前进行信访稳定风险评估，严格程序，确保稳定。

城中村改造的房屋拆迁原则上实行一次性整村拆除的办法。实施片区规划时，安置办法要多样化，可以就地回迁，也可异地回迁；拆迁工作可采取区里组织领导、镇（办）组织实施、村里具体实施的办法，三级联动，强势推进。

房屋拆迁要在城中村改造项目取得“一书两证”后向区城改办提出申请（附相关手续），在同意拆迁批复下达后，方可实施拆迁。对国有土地上的房屋拆迁，按有关规定办理。

（五）严格工程监管。城中村改造的建设单位[村（居）委、开发企业]、施工企业、勘察、设计、工程监理、工程检测等责任主体要按有关法律法规和技术规范严格负责、规范操作。政府职能部门和镇政府（办事处）要各负其责，齐抓共管，确保工程优质安全。

1、工程招投标。所有回迁楼项目要按照<招投标法》一律实行公开招标，严禁规避招标、围标串标等。

2、施工许可。建筑工程开工前，要取得相应的《施工许可证》，禁止“未批先建”行为，一经发现，政府相关部门将采取强制措施，坚决予以制止，并给予严厉处罚。

3、工程质量与安全。参建单位要严格执行《山西省建筑工程质量和安全生产管理条例）》，进行建设工程质量监督注册和建筑工程安全监督注册登记，强化监管，严把工程质量关，坚决杜绝安全事故的发生。

4、强制性标准监管。严格按照规划、勘察、设计要求进行建设，按照工程建设强制性标准执行。工程监理单位要选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现

场，按照工程建设强制性标准实施监理。

5、工程竣工验收。建设单位要严格按程序组织有关单位进行工程竣工验收，验收合格工程在区城改办、区住建局同时办理建设工程竣工验收备案。未竣工验收备案的工程，不得交付使用。

区住建局负责对工程建设实行全过程监管。

（六）加强资金监管。土地出让价款由市土地收购储备中心全额转入城区城中村改造土地出让金专户，专款专用。资金的拨付和使用要加强监管。

1、所有实施城中村改造的村（居）委会必须按照规定开立专户，设立专账，健全账务。城中村改造项目在申报、审批、建设、拆迁安置等环节所涉及的所有支出和收益均纳入专账管理。返还的土地出让金必须首先用于回迁安置住房建设及其公共配套设施（包括社区办公、服务、医疗、学校、幼儿园等）的建设，在改造项目全部结束之前，不得挪作他用。

2、土地出让金的申请使用必须按照规定程序进行。其程序是：村（居）委提出书面申请——征求广大被拆迁户同意，由至少三个被拆迁户代表签字——村理财小组同意（盖章）——村两委集体研究

并签署意见——政府（办事处）研究通过并向区政府请示——区城改办和区财政局对申请事项进行核实并签署意见——区城中村改造领导组审核——提交区政府常务会议研究通过——区财政局根据区政府常务会议纪要精神实施拨付。申请使用土地出让金须向区城改办、区财政局和所属镇政府（办事处）提供相关资料。

3、各村（居）委是所返还土地出让金的所有者，也是使用主体，对资金使用的安全性负全责。资金的使用要按“四议两公开”的要求严格履行程序。镇政府（办事处）是资金使用的监管主体，对资金的使用负监管责任。所辖城中村改造的资金使用要按照“村账镇管”、“居账处管”的要求加强监管。

区城中村改造领导组也要对城中村改造的资金使用加强监管。由区城改办牵头，组织财政、监察、审计等部门，对城改专账的建立和管理情况以及资金的使用情况实行定期、跟踪检查。要建立和完善年度审计和项目决算制度。对账务不健全和资金使用存在问题的项目，停止其土地出让金返还拨付。城中村改造领导组对城市棚户区改造涉及的国家补助资金要专项管理，专款专用。

（七）狠抓税收征管。所有的城中村改造项目，须按照税收属地征管的原则，全部在城区进行工商注册登记和税务登记。已经市政府批准的项目，其税收不在城区的，必须理顺到城区。工商、税务等部门要做好相关的协调和登记工作。税务部门要按照区政府《关于加强城中村改造税收征管工作的意见》，对城中村改造的税征工作实行专项管理，以镇（办）为单位实行目标管理。研究拨付土地出让金前，由区城改办、区财政局审核项目的税务登记和缴税情况，符合条件的再报请区政府研究。

（八）严格考核奖惩。区政府要与镇政府（办事处）专题签订城中村改造工程年度目标责任书，对手续办理、拆迁进度、建设进度、招商引资、安全质量、回迁安置、房屋销售、实现税收、社会稳定等目标实行全程监管和跟踪考核，按年度目标完成情况给予奖惩。城中村改造实行风险抵押金制度，对出现违规建设、质量安全事故、集体越级上访、进度缓慢等现象的将酌情给予处罚，罚款直接从风险抵押金中扣除并用于城中村改造工程的奖励。区城改办负责督查考核工作和抵押金的管理。抵押金到工程结束时，扣除处罚金额后将剩余部分如数退还。

对有违法建设、发生重大质量和安全事故、引发集体越级上访的城中村，实行一票否决。责任是合作商的，要从城中村改造开发商名录库中除名，严格限制进入我区城中村改造行列。

城中村改造是我区“十二五”期间以至更长时期的一项重大工程，关系到城市建设、经济发展、社会进步、民生改善的方方面面，具有重大的战略意义。全区上下要精心谋划，强力运作，稳妥推进，为城区的转型跨越发展，为建设“方便、温馨、开放、现代’’的宜居之城、活力之城、幸福之城做出更大的贡献。