建筑业税收管理总体意见

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近年来，随着我市招商引资力度的不断加大、全民创业政策的积极落实，全市经济得到了快速发展。经济决定税收，建筑业、房地产业已为地方税收的重要来源。2012年，全市建筑业、房地产业实现地方税14698万元（其中，建筑业税收8986万元），为同期地税收入总额的34.8%。但建筑业、房地产业还存在诸多问题：一是经济税源管理不到位。全市年度建筑安装工程产值44.6亿元、商品房销售额96500万元，应征地方税（除所得税）18000万元，差额3300万元，其中建筑业税收2750万元。二是政策执行差异较大。营业税及其附加税费政策政策执行基本到位，土地增值税、企业所得税、个人所得税、土地使用税政策执行不理想。三是服务意识不强。市城区内的建筑业、房地产企业归属市、区两级分局管理，管理力度、服务质量存有差异，个别地方存有“关系税”、“人情税”现象。为此，市局就加强以上两个行业的管理提出如下意见。

一、成立专业组织，加强行业管理

各地应于四月底前设立建筑业、房地产业税收管理股，归属县、区局征管分局，并配备财会素质高、政策执行准、工作责任心强的人员。其管理职责：宣传政策、培训业务；获取信息、建立台账；提醒申报、评估纳税；规范开票、以票控税；项目管理、各税统算；多措并举、服务企业。

二、密切部门配合，实行综合治税

（一）建立联席会议机制。按照市政府《关于做好地方税源协作控管工作的通知》（宿政秘[2004]48号）要求，加强与建委、房管、国土等部门的协调联系，定期召开会议，交流信息，商讨意见，处理问题，形成合力，共同治税。

（二）定期召开税企恳谈会。全面宣传新政策，及时知晓企业税收需求，切实解决具体问题，提高税法遵从度。

（三）加强委托代征工作。按照国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2011]89号）和省财政厅、省地税局《省房地产税收一体化管理实施方案》的规定，各地要积极争取政府支持，委托财政、房管、国土等部门代征二手房交易、土地交易税收，做到部门把关、先税后票、先税后证，切实加强房地产税收管理。

三、加强税源管理，建立税源管理体系

按照《市地方税务局建筑业房地产开发业税收管理办法》（宿地税[2011]72号）和《市地方税务局房地产开发业税收管理办法》（宿地税[2012]155号）要求，将定期从建委、财政、房管、国土和纳税人等部门或单位获取的建筑业、房地产业信息，一周内登记《建筑业税源台账》和《房地产开发业税源台账》，建筑企业同时附有税务登记证复印件、工程中标书、工程承包合同、开户银行帐号、外来施工单位《外出经营活动税收管理证明》；房地产企业应附有土地使用证和规划许可证、施工许可证和招投标合同、开户银行帐号、不动产预售许可证和商品房销售合同。项目管理到户、责任明确到人，落实管理员的税源管理职能，强化守土有责观念，做到户管情况清、财务及经营情况清、税收征管情况清、发票使用清、适用政策清、日常管理要求和记录清。

四、规范政策执行，严格依法行政

（一）积极落实土地增值税政策。对房地产开发企业按月收入总额1%预征土地增值税。依据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2012]187号）和省局即将出台的《省土地增值税清算管理办法》规定，按项目开展土地增值税清算工作。

（二）认真执行城镇土地使用税政策。按照《省房地产业税收管理暂行办法》（皖地税[2012]76号）规定，对房地产开发企业自取得国有土地使用权至再次变更该项土地权属期间，依据等级税额标准依法足额征收城镇土地使用税。

（三）坚决落实企业所得税政策。按营业税计税依据的15%预征，待工程完工后，及时清算建筑业所得税。对未完工的房地产开发项目，市直和墉桥按照不低于15%、四县不低于10%的预计利润率的标准预征，对已完工的房地产开发项目及时进行清算。

（四）及时落实个人所得税政策。对未完工的工程项目，应先按其工程或开发项目营业税计税依据的2%预缴个人所得税，待工程完工后及时清算。

五、开展纳税评估，提高税法执行力

各地专业管理股应设立纳税评估岗，对所有建筑企业、房地产企业每年均要评估一次。选择已完工程或按规定应开展土地增值税清算的房地产项目为评估对象，内容包括登记办理、纳税申报、税款缴纳、发票使用、政策执行、违规查究等。及时通报存在的问题并限期改正，对少缴的税款限期补缴，对没有执行或执行不力的政策和规定，及时辅导，对存在的普遍问题集中培训，提高税法执行力。

六、创新发票管理，提高控税水平

建设单位应凭市建筑安装业统一发票支付工程款，施工单位应持施工合同、工程进度证明、税费已缴票据等资料经专业管理股审核签署意见后，到办税服务厅缴纳税费，获取发票。外来施工单位还应携带《外出经营活动税收管理证明》，不需即时缴纳企业所得税。

对查帐征收管理的房地产开发企业区分自开票和代开票纳税人，加强建筑业、房地产业发票管理。对帐证设置齐全、财务处理规范、申报纳税正常的企业应认定为自开票纳税人，安装税控装置，自行开票，定期审核；对代开票纳税人由专业管理股监管代开。

加强房地产预售管理。对房地产开发企业以各种名目收取的费用（委托单位提供票据，并经地税机关确认的项目除外），一律视同预收收入，开具机打销售不动产发票。

加强销售不动产发票管理。房地产开发企业出售商品房只能提供销售不动产发票，对日常管理发现或举报人反映的发票违规开具行为，及时查处、公开曝光。联系房管部门对不规范发票不予办证，坚持先票后证。

七、加强日常管理，开展专项稽查

（一）严格登记管理，做实基础工作。凡在我市从事建筑施工和房地产开发的市外企业应设立独立核算的法人企业或非法人分支机构，连续12个月内累计超过180天的，应当自期满30日内，在办理税务登记的同时，办理社会保险费参保登记、缴费登记，并按期申报缴纳社会保险费。跨市从事建筑施工和房地产开发经营，应在外出经营前，向机构所在地专业管理股申请开具《外出经营活动税收管理证明》。

（二）跟踪项目管理，加强过程控制

项目管理是国家加强建筑业房地产业税收管理的重要举措，是加强行业税收管理的实质性突破点，各单位应引起足够重视。

开工阶段。房地产开发企业取得开发项目土地使用权后的10日内，报送《国有土地使用权证》。取得开工许可后的10日内，报送《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、建筑工程发包合同、监理合同、拆迁补偿合同、水电气暖协议、联建及房屋分配协议等有关复印件，登记《不动产项目纳税鉴定表》

预售环节。房地产开发企业取得商品房预售许可后，报送预售许可证、预售商品房分层平面图、商品房预售方案，并定期报送《销（预）售不动产情况表》。

竣工环节。房地产开发企业开发项目竣工验收交付使用后，报送工程竣工或决算报告，专业管理股按竣工项目核查税费缴纳情况、发票使用情况。包括土地增值税清算、企业所得税缴纳、个人所得税代扣情况。做到税费缴纳清、发票使用对、政策执行准，过程控制严。

（三）开展专项稽查，督促规范管理

市、县（区）稽查局要将建筑业、房地产业作为今年重点稽查内容，阳光行政，阳光稽查。对所辖建筑企业、房地产企业稽查80%，对存有漏税的，限期补缴；对存有欠税的，加收滞纳金；对存有偷税的，限期处罚，对存有重大问题的，公开暴光，依法移送司法机关处置。

开展的专项稽查，一要税费并重，既要稽查税收征缴，还要查实基金费缴纳情况；二要各税统查，既要稽查营业税及其附加税费，还要查实所得税、财产行为税缴纳情况，重点稽查土地增值税、土地使用税、企业所得税和个人所得税；三是实地调查和帐证审核相结合，对比可售面积和已售房产，分析区位优势和销售价格，核查已售房产发票开具金额，比较帐薄收入记录。四是及时反馈，限期追缴，严格惩处。依据政策，按照合法程序、搜集翔实证据、下达稽查决定，跟踪追缴，严格惩处。

八、公开办税，阳光执法

各地应公开纳税人的权利和义务、公开执法依据和工作规范、按季公开工程或开发项目的进度和税费缴纳情况、公开违章处罚和税管员违纪行为，公开举报电话和投诉渠道，及时记录、限期处理，广泛接受社会监督。

九、加强人员管理，强化责任意识

从事建筑业、房地产业税收管理的人员要全面熟悉国家行业政策，准确把握房地产业发展趋势，系统掌握税收政策和相关法律、财会业务；每月走访一次所有建筑业、房地产开发企业，了解其经营情况，现场解决问题；每月考核一次所辖企业税费缴纳情况，将结果告知纳税人，并作为信用等级评定依据；

各地应明确每一税管员的工作职责、目标、要求，按月将每一工作日记录进行交流并评出结果；对管理中出现的差错和问题，要限期整改，对工作失职或渎职行为，要严肃处理，结合执法责任制，追究相关领导和当事人的责任。

十、优化服务环境，提升服务水平

（一）缩短办证时间。纳税人办证资料齐全的，立即办；资料不齐的，现场告知后，约定时间办。

（二）现场审核纳税申报表。对申报不全、内容不实的，现场辅导，限时准确申报；对不愿申报、未申报的，下达限期改正通知书，逾期不改正的，下达处罚通知书；

（三）定期宣传政策，上门辅导业务。通过新政策编册、税法速递、纳税提醒、定期集中培训、上门调研、现场解决问题等方式，提高纳税人的税法遵从度和政策执行力。

（四）开展信用评级活动，落实欠税公告制度。专业管理股确定信用评级条件，将每年评定的A、B、C三类企业和当年欠税的单位、年度欠税金额通过媒体公告社会，发挥社会监督作用。

（五）落实优惠政策，切实维护纳税人的合法权益。各地应及时宣传、公开税收政策，每年开展一次优惠政策检查，帮助企业用足用活政策，切实维护纳税人的税法知情权和税收减免权，促进地方经济快速发展。

各地应严格按照市局要求，细化措施，加强管理，提高建筑业、房地产业税收管理水平。市局将开展专项检查，采取问题通报、限期改正、函告督查、评定名次等措施，确保此项工作的落实。