物业纠纷调解工作意见

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按照市委、市政府“打造平安、构建和谐社会”的总体要求，充分发挥行业纠纷调解的专业优势，依据相关法规，注重人民调解与处理物业管理纠纷工作的有机衔接，现就做好物业管理纠纷调解工作提出如下意见：

一、目标与机制

在市委政法委的领导下，在市社会治安综合治理、维稳办具体指导下，以打造“平安小区”为目标，建立“以块为主、以行业专业指导为支撑、物业服务各方主体共同参与”的纠纷调解工作机制，以提高物业管理服务水平为宗旨。

二、调解原则

坚持“公开、公平、公正”的要求，遵循依法调解、平等自愿、尊重当事人诉讼权利、有利于彻底化解物业管理纠纷的原则。

三、调解纠纷范围

（一）业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人之间因维修资金使用、房屋及其附属设施设备维修、养护、管理和相关区域环境卫生与公共秩序维护中的纠纷以及在（前期）物业服务合同履行过程中产生的纠纷；

（二）业主大会的成立、业主委员会选举及其依法依授权履职中发生的业主之间、业主与业主委员会之间的纠纷，业主自行管理中发生的业主与业主、业主与业主委员会之间的纠纷；

（三）因业主及使用人违反所在物业管理区域（临时）管理规约中有关房屋租赁、违法建设和装修等方面的约定引发的纠纷；

（四）物业管理活动中相关主体所发生的其他在物业使用、管理、服务方面的纠纷；其他适合调解组织调解的物业管理纠纷。

四、调解工作室设置、职责及时间要求

市住建委成立市物业管理纠纷调解工作室（以下简称市工作室），工作室设在市住建委物业管理科，办公场所及费用由市住建委解决。在市社会治安综合治理、维稳办指导下，负责对各区上报的重大、疑难物业管理纠纷的调处工作；负责对全市物业管理纠纷调解工作整体布置与协调；组织相关培训与学习。时间要求：2011年2月28日前成立、运作。

当涂县、各区住建委应成立县、区物业管理纠纷调解组织，负责对本区物业管理纠纷的调处工作；负责对物业管理纠纷调解情况进行调研；指导本辖区物业管理纠纷调处工作。时间要求：2011年3月30日前成立、运作。

五、调解程序

（一）申请：物业管理纠纷发生后，经属地社区、街道调解后，当事人达不成协议的，可向县、区物业管理纠纷调解组织申请调解。

（二）受理：县、区调解组织经审查，认为符合受理条件的，予以受理；认为属于重大、复杂案件的，组织当事人向市工作室申请，并出具相关证明。

（三）调解:纠纷调解组织收到当事人申请，经审查申请事项属于调解范围的，应予调解，并自受理之日起15日内结案；疑难复杂案件的调解期限可适当延长15日。当事人经调解达成协议的，应当制作调解协议书；未能达成协议的，应当告知当事人可以向人民法院提起诉讼，并出具相关证明。

（四）履行:调解协议对双方当事人具有约束力。当事人应当自觉履行调解协议；一方不履行的，另一方可以向人民法院提起诉讼。

六、工作制度

（一）建立联席会议制度。由县、区物业管理部门牵头，会同街道办事处（乡镇）召集，召开社区（或居民委员会）、物业服务企业、专业经营单位和城市行政执法局、公安派出所等单位及业主委员会或者业主代表参加的物业管理联席会议，定期对本辖区内的物业管理纠纷情况及矛盾动态进行排查，着力解决物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷，有针对性的组织开展物业管理纠纷预防和调解工作。

（二）建立纠纷调解联动工作制度。市工作室建立市、县区、二级联动工作制度，即建立日常工作运行机制。建立纠纷调解专家库，应邀或定期派出专业人员帮助县、区调解组织解决重大、疑难、突发的物业管理纠纷；帮助县、区调解组织建立专业咨询机制，建立业务指导机制。

（三）建立信息报送及统计分析制度。市、县区调解组织建立统计分析制度，对调解的物业管理纠纷要分类统计，定期进行分析。

（四）建立培训制度。市住建委会同有关部门建立定期培训制度，定期对调解员进行业务培训，通过专题讲座、庭审观摩、案例分析等活动提高调解员的法律知识水平和调解技巧。

七、工作要求

充分认识做好物业管理纠纷调解工作的重要性与必要性。把物业管理纠纷调处工作作为维护社会稳定、构建“平安小区”的重要基础工作来抓。帮助业主提高物业自治管理能力，督促物业服务企业、其他管理人依照合同约定做好物业服务工作，并不断提高服务水平。加大监督检查力度，共同参与人民调解，形成物业纠纷调解合力，提高工作效率。建立工作程序、工作制度。文书要统一，组织、制度、场所、经费有落实。建立岗位责任制、工作例会、调解业务登记和档案等各项规章制度。组建一支业务精通、纪律严明、政治过硬的高素质物业纠纷调解队伍。