市政片区开发意见

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区、区人民政府，市政府各部门、直属单位，省属以上驻泰有关单位：

为加快推进城市现代化建设，进一步增强城市承载能力和综合服务功能，提升城市形象和品位，打造人文、生态、宜居泰城，推进富民强市、建设幸福，现就加快实施城市片区开发建设提出如下意见：

一、充分认识实施城市片区开发建设的重要意义

城市片区是指金融、商业、办公、居住、教育和旅游服务、历史文化展示等功能相对集中的城市分区，是城市的基本单元和有机组成部分。城市片区一般应以主次干道或河流为界划定，具有一定规模、功能相对集中、区域特色突出，居住类片区一般要形成2万人以上规模的社区，其他类片区的面积一般不少于2－3平方公里。实施片区规划、片区开发建设战略，是加快进行旧城区改造、新城区开发，实现城市跨越发展的重要举措，有利于快速改善提升城市整体形象，对进一步完善城市基础设施和公共服务设施，改善城市群众生活环境，优化投资和旅游发展环境，拉动经济社会发展等都具有十分重要的作用。各级各部门要统一思想认识，转变城市建设理念，把城市片区开发建设作为提高城市化建设水平、打造人文生态宜居城市，推进富民强市、建设幸福的重要抓手，加强组织领导，积极宣传发动，强力推进城市片区开发建设。

二、指导思想和基本原则

（一）指导思想。

深入贯彻落实科学发展观，以推进富民强市、建设幸福为目标，坚持“统筹规划、成片开发，突出特色、优化功能”，统筹兼顾政府、集体和群众利益，最大限度惠及人民群众，最大限度发挥土地等资源综合效益，最大限度提升城市功能、环境和形象，努力把泰城建设成为古代文明与现代文明交相辉映的历史文化名城，建设成为天蓝、水碧、山青的现代化山水园林城市。

（二）基本原则。

1.政府主导、市场运作。城市片区开发建设是一项复杂的系统工程，必须坚持政府统一领导、统一组织，坚持统一政策引导，有计划、有组织地推进片区改造开发。要加强政策引导，聚集优势资源，充分利用市场手段吸引社会各方广泛参与，加大招商引资力度，鼓励、支持有条件的企业和财团参与片区开发建设。

2.统一规划、成片开发。要科学合理划分城市片区，统一片区规划编制和审批，统筹处理好片区与片区、片区与城市整体的关系，形成各有侧重、互相补充的城市特色功能区。城中村改造要纳入相应的城市片区进行统一规划，按规划要求集中安置到居住类片区内，不符合统一规划、未进行整合的单个城中村改造项目一般不予批准。在规划确定的城市片区内，不得随意分割开发和零星插建；园林绿化、河流水系、传统街区和古迹等要进行统一规划、整合，实现资源共享、利用效益最大化。

3.以人为本、优化功能。在城市片区开发建设中，要用足用好各项政策法规，最大限度地保障法律和政策规定的群众权益，最大限度地落实各项政策优惠，真正让群众得实惠。在城市片区尤其是居住类片区改造开发中，要优先配套完善道路、水、电、气、暖、绿化、环卫等基础设施，改造提升水系、园林、绿化等景观环境，积极建设医疗卫生、学校、文化馆、社区服务、超市（市场）等公共服务设施，改善居住条件、优化生活环境，形成特色突出、功能完善、环境优美、生活方便的现代化城市功能新区。

三、组织实施

（一）统一指挥体制。

城市片区开发建设实行“统一领导、分片实施”的领导指挥体制，市城市建设招商引资和重点项目建设指挥部（以下简称城建指挥部）统一领导、指挥城市片区开发建设工作，每年年底前组织市规划等有关部门对下一年度城市片区开发建设计划进行研究，并提出实施主体、大体位置、大概面积、规划条件和功能定位等初步方案，报市政府研究决定。城市片区开发实施主体可以是市或区政府部门，也可以是政府投融资平台，还可以是企业或财团。实施主体在城市片区开发建设指挥部（以下简称城市片区指挥部）指挥下，负责组织实施片区开发建设工作。

城中村片区或组团改造开发的实施主体是所在的区、区政府（包括管委、高新区管委、旅游经济开发区管委，下同），在市城中村片区开发建设指挥部（以下简称城中村指挥部）的指挥下，负责审批城中村改造方案并组织实施，负责城中村合村并点、房屋拆迁、回迁安置等工作，负责具体组织调查、依法审定各村（居）集体成员、户籍人口、住宅院落数等，负责按规定组织土地出让。

（二）统一规划管理。

1.城市片区的确定。市规划部门负责城市片区的初步策划工作，要会同市国土资源、住房城乡建设等部门和区政府，在既满足和实现城市总体规划，又尊重和支持各区政府意见的基础上，研究提出“十二五”期间开发建设的片区数量、规模和片区功能定位等。

具体城市片区（包括城中村片区）的功能定位、四至范围和面积等，由市规划部门在编制片区控规时提出，也可以由实施主体组织提出，经市规划、国土资源、住房城乡建设、财政等有关部门和所在区政府研究后，按规定报市建设项目管理委员会或市规划委员会决定。其中，城中村片区或组团的确定，由城中村指挥部负责组织研究。

2.城市片区（包括城中村片区）控规的编制。市规划部门要按照“高起点、高定位、高水平”的要求，逐个片区编制控制性详细规划，按规定报市建设项目管理委员会或市规划委员会决定，并向社会公布。具体城市片区的控规也可以由该片区的实施主体组织编制，按规定程序报批。城市片区内的一切新建、改建、扩建项目和土地出让必须符合片区规划要求，对未经批准、擅自进行建设或改造的，一律依法查处。

3.城市片区（包括城中村片区）详规的编制。城市片区指挥部、城中村指挥部要根据片区控规要求，或按照市规划部门核发的规划条件，组织实施主体编制片区修建性详细规划。市规划部门要协助做好指导工作，按规定程序报市建设项目管理委员会研究决定，重要区位的片区详规按规定报市规划委员会研究决定。

（三）统一资源整合。

1.城市片区资源整合。实施主体要认真进行片区的调查摸底，依法组织土地、房屋的征收，按规定给予补偿安置。要按照片区规划要求，组织收储片区内需要整合开发的土地，组织配套建设基础设施和公共服务设施，将片区或组团的土地整理开发成熟后按有关规定进行出让。进行道路改造建设、河流水系整治、公园绿地建设、传统街区和古迹保护时，要同步或超前将周边用于开发建设的土地纳入储备，推动沿路、沿河、沿园的深度开发。不符合片区规划、未整合的零星小块土地，不得擅自组织出让和建设。城中村片区或组团也要统一整合资源，提高改造开发的综合效益。

2.片区用地服务。实施主体要及时将相关资料提供给国土资源部门，国土资源部门及时核定片区或组团内各类用地的使用权人、使用权类型、用途、面积等，确定片区或组团土地总面积。国土资源部门要做好片区用地调查、土地征收报批、土地供应、用地监管等工作，为片区开发建设搞好用地服务。

3.项目开发建设。城市片区内的经营性开发用地要按规定以招标、拍卖或挂牌等方式公开出让，由取得土地使用权的单位负责开发建设。可以采取自行融资、合作、招商引资等多种方式灵活进行，也可以由政府投融资平台、企业、财团先期介入城市片区投资基础设施建设等，具体由实施主体根据实际自主决策。

（四）统一政策。

1.城市片区政策。城市片区开发建设中的集体土地征收补偿、国有土地上房屋征收补偿、项目建设、招商引资等，按国家、省和市政府有关规定执行。城市片区范围内的土地收益、行政事业性收费等的分配，按《市创建国际旅游名城投融资管理暂行办法》和《关于进一步加大土地收储力度完善土地出让金收入分配政策有关问题的通知》等有关规定执行。特殊情况按市政府“一事一议”决定办理。

2.城中村片区政策。在城中村改造中，村（居）民回迁安置用地、开发用地以及保障发展空间用地之和原则上不得大于核定的旧村（居）现状占地总面积。旧村（居）占地除回迁安置用地、保障发展空间用地外，其他剩余土地由区政府纳入储备，开发用地出让方案经市政府批准后由区政府按规定组织实施出让，出让金由区财政部门收取，市、区不分成，收益原则上全部用于村（居）民拆迁安置、集体成员长期生活保障和片区基础设施建设。旧村（居）所占土地不足的，区政府可以在其他村（居）、城中村片区或组团内调剂；仍然不足的，在划定片区范围、面积时，经市建设项目管理委员会研究同意可以将周边适量土地划入片区或组团。城中村片区或组团内的土地收益由区政府优先用于拆迁补偿安置支出、片区内基础设施建设支出等。城中村片区收取土地出让金按国家规定提取的各项基金，由区政府按规定使用。城中村改造中的土地和房屋征收、拆迁补偿安置等费用，计入需要出让的开发用地的收储成本。除上述土地收益外，城中村片区内的城市基础设施综合配套费等收益分配，按发文件等有关规定执行。特殊情况按市政府“一事一议”决定办理。

国土资源部门要将村（居）回迁安置用地、保障发展空间用地依法征为国有，以划拨方式供应。片区内的原国有土地使用者，根据回迁安置地点和占地情况等，按原土地使用性质为其办理土地手续。

城中村片区或组团改造确需占用农用地的，按规定程序履行报批手续，所需农用地转建设用地指标原则上由区政府统一调剂解决；大规模合村并点需要占用农用地的，农用地转用指标由区政府利用旧村（居）建设用地调剂解决，也可以有偿使用建设用地挖潜指标，所需资金计入开发用地成本；因城市道路、公园等基础设施、市里安排大项目占用旧村（居）建设用地的，转用指标由市政府调剂解决。

拆除城中村集体土地上的合法住宅房屋，补偿安置按市政府有关规定执行；每户村民住宅的回迁安置房屋建筑面积最多不超过180平方米，安置房为小高层、高层的，电梯及由电梯增加的走廊公摊面积不计入回迁安置面积；村（居）民一户多宅的，按一个合法住宅的补偿安置面积给予房屋安置，其他住宅按综合成本价给予补偿。村（居）民在办理回迁安置住宅房屋确权登记手续时，房屋登记费、房产测绘费、档案查询费等费用减半收取，上市交易时参照职工所购公有住房上市交易规定标准补缴土地出让金。

各区政府在城中村片区组团改造中，要按人均不超过建筑面积15平方米的标准建设经营用房，作为村（居）保障发展空间，由村（居）集体使用运营，不得销售转让、不得为他人担保，收益主要用于村（居）集体成员长期生活保障和集体经济发展。

回迁安置工程、村（居）集体保障发展经营房建设项目，免缴城市基础设施综合配套费、地震动参数确定费、人防工程易地建设费、散装水泥专项资金；其他所有的行政事业性收费、政府基金，按规定标准的50%交纳；规划技术服务费、施工图审查收费、环境影响评价收费、防雷图纸审查收费等所有经营服务性收费，按国家、省规定收费低限标准不高于40%计收；不使用城市自来水、管道天然气、集中供热的储藏室、地下车库、地下设备间、阁楼等部分面积，不缴纳相应的专项配套费。

四、加强组织领导

城市片区开发建设是一项涉及面广、政策性强、情况复杂的社会系统工程，城建指挥部要切实加强领导，强化行政推动，指挥、调度、推进片区开发和重点项目建设。对重点路段、重要区域的城市片区和城中村片区，由城建指挥部综合考虑、统筹研究并报市政府同意后，作为年度开发重点任务，向相应指挥部下达指令计划，限期完成改造开发建设任务。市发展改革、财政、国土资源、住房城乡建设、规划、环保、房管、公共行政服务等部门要密切配合，各负其责，积极主动提供指导、帮助和服务，从宽、从简、从快办理审批或许可手续，不得以任何不当理由影响城市片区开发工作。城市片区指挥部、城中村指挥部要加强组织、协调、督导工作，将片区改造开发作为区政府、指挥部组成部门专项考核内容，考核结果由指挥部报市政府研究，并通报有关部门作为评先树优和表彰奖励的重要依据。

各区政府要加强城中村片区或组团改造开发的组织领导，成立相应的领导组织和工作协调机构，在城中村指挥部领导协调下，研究制定具体的工作措施，加大宣传力度，充分调动社会各界的积极性，加快推进城中村改造开发工作。

本意见前，已纳入政府投融资平台运作的城市片区，仍按原有关规定执行；已经批复实施改造的城中村项目，不需要调整规划的按原批复方案和原政策执行；已经批准但尚未实施改造、需要纳入片区统一规划的城中村，一律暂停改造建设。高新区管理范围内的旧村改造要纳入相应的城市片区进行统一规划，具体政策按有关规定执行。

本意见执行中的具体问题，由城建指挥部负责解释。