市增强物业监管意见

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各区人民政府，市政府各有关委、办、局，各有关单位：

为进一步理顺物业管理体制，强化市场监管措施，完善市场运行机制，提高物业服务水平，改善人居环境质量，依据国务院《物业管理条例》、《市物业管理规定》等有关规定，现就进一步加强我市物业管理工作提出如下意见：

一、理顺管理体制

物业管理工作实行统一领导、分级负责、条块结合、以块为主的管理体制。

（一）成立市物业管理工作领导小组。组长由分管副市长担任，副组长由市住房保障和房产管理局主要负责同志担任，成员由市直相关部门和各区政府有关负责同志担任。主要负责研究决定物业管理重大方针政策，决策和部署物业管理重要工作，协调解决物业管理重点疑难问题。领导小组办公室设在市住房保障和房产管理局。

（二）进一步落实市、区、街道、社区工作责任。根据《市人民政府关于强化物业属地区域管理推进管理重心下移的意见》，进一步健全工作制度，完善工作程序，落实工作责任，形成市住房保障和房产管理局综合协调、各区政府属地负责、街道办事处（含乡镇人民政府，下同）具体实施、社区居委会密切配合的工作格局。市住房保障和房产管理局主要负责全市物业管理工作的统一监管，指导、监督、检查各区物业管理工作。各区政府对本行政区域物业管理工作负总责，区长为第一责任人，分管城建工作的副区长为直接责任人；区物业主管部门为物业管理工作的责任部门；街道办事处为物业管理工作的具体实施部门，负责组织社区居委会落实物业管理有关工作。

（三）进一步落实居住区管理工作联动机制。根据《市人民政府关于建立居住区管理工作联动机制的实施意见》，以街道办事处为工作平台，建立完善居住区信访调处、行政执法、公共服务工作联动机制。各相关部门要依据各自管理职责，主动将管理职能延伸到居住区，加大居住区行政监管和执法力度，按照“谁主管、谁负责”的原则，及时对居住区各类违法违规行为进行查处，维护居住区公共管理秩序。对因推诿扯皮、拖延不办引发群众集体上访或者造成严重后果的部门，要依据信访条例和党政纪律严肃追究相关领导及工作人员的责任。

二、构建服务体系

根据居住区建筑规模、设施配套、周边环境以及居民需求、业主意愿等不同实际情况，采取社区基础性物业服务和标准化物业管理相结合的模式，分类确定管理方式和服务形式，实现居住区物业服务全覆盖。

（一）推进老旧住宅区物业服务常态化。对老旧住宅区，因地制宜，通过建立社区物业服务站、社区组织成立业主委员会进行自治管理等多种模式，实现物业服务常态化，保障居民正常生活。

1.建立社区物业服务站。对于无人管理的老旧住宅，组建社区物业服务站，隶属于社区居委会，接受市、区物业主管部门以及街道办事处的指导和监管。社区物业服务站原则上以每个社区为界组建成立，由市住房保障和房产管理局负责统一组织、批准备案和综合指导；区物业主管部门负责督办落实；各街道办事处负责组织社区居委会具体实施。社区物业服务站根据房屋、环境、配套设施等现实状况，结合居民的服务需求，提供卫生保洁、日常综合维修、绿化维护等基础性服务。

2.非小区住宅（单体楼）实行综合性服务。对于目前由街道办事处收取卫生费、物业服务企业收取共用设施设备日常维修养护费的非小区住宅，全部实行统一管理，提供卫生保洁、秩序维护、共用设施设备日常维修、绿化维护等综合性服务。其中，现由物业供热集团提供物业服务的由其统一接管；由其他社会物业服务企业提供物业服务的，原则上由现物业服务企业统一接管，物业服务企业退出的，纳入社区物业服务站管理。实行统一管理后，物业服务收费按照《市人民政府办公厅印发关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见的通知》确定的四级基本服务标准和收费成本价格执行。

3.单位自管住宅纳入统一监管范畴。对于社会房管单位自管的家属住宅区，按照属地管理原则，纳入所在地街道办事处监管范畴。由街道办事处负责、社区居委会配合，监督社会房管单位做好卫生保洁、共用设施设备日常维修等服务工作。

（二）推进既有物业管理小区服务规范化。街道办事处要将组织业主委员会选举工作纳入日常工作日程，排定组建计划，力争两年内符合成立条件的住宅小区均要成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会暂未成立的，由社区居委会代行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项。业主委员会要与选聘的物业服务企业签订正式物业服务合同，明确约定双方的权利、义务和责任。物业服务企业在承接项目时，要将物业服务合同向项目所在地的区物业主管部门备案，同时在物业管理区域显著位置，将服务内容、服务人员、服务标准、服务电话以及收费项目等有关情况进行公示，并定期征求业主的意见和建议，不断提高物业服务质量。区物业主管部门、街道办事处要监督物业服务企业加强日常管理服务，发现问题，督促企业及时整改；对拒不整改的企业，记入企业信用档案，并按照有关规定进行处理。

（三）推进新建住宅小区服务优质化。对于新建住宅项目，开发建设单位要在选聘前期物业服务企业前，向区物业主管部门申请划分物业管理区域。区物业主管部门要以建设项目规划设计方案为主要依据，考虑共用设施设备配置和使用、独立封闭、社区居委会设置等因素，在征求项目所在地街道办事处的意见后进行划分，并书面告知开发建设单位。开发建设单位要在项目交付使用前，按规定与物业服务企业办理物业承接查验手续，移交物业管理用房和相关资料。物业服务企业要在物业交接后按规定到区物业主管部门办理备案手续。开发建设单位销售物业时，要在房屋买卖合同中明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等事项，或将前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件提供给购房人，并严格履行物业保修责任。前期物业服务企业必须按照前期物业服务合同约定的服务内容及服务标准，提供相应的服务。前期物业服务合同期限届满，业主委员会未成立的，由社区居委会组织征求业主同意后，可由前期物业服务企业继续实施管理；业主委员会成立后，经业主大会决定重新选聘物业服务企业的，在街道办事处指导下，前期物业服务企业、业主委员会、新物业服务企业三方按规定做好相关移交工作，确保物业管理正常衔接。

三、完善市场机制

加强物业市场培育，建立完善市场运行机制，通过市场合理配置物业资源，重点扶持一批管理正规、服务优良、信誉上佳的物业服务企业做大做强，带动行业总体水平的提升。

（一）建立完善物业管理市场准入机制。对于新设立的物业服务企业，严格审查资质条件和从业人员职业资格证书。对于申请资质转正和晋级的企业，严格审核业绩材料，存在严重不良行为的不予转正和晋级。严格执行持证上岗制度，物业项目经理等物业管理从业人员必须取得相应的职业资格证书，并定期参加物业主管部门组织的职业教育培训，持证上岗。建立物业服务企业驻区备案制度，物业服务企业在取得《资质证书》后，须到注册所在地的区物业主管部门办理企业备案登记手续；承接物业项目后，须到项目所在地的区物业主管部门办理项目备案登记手续。建立物业服务企业资质监督制度，定期对物业服务企业资质情况进行监督检查，发现不符合资质条件的，责令限期改正，对改正不合格的，依法撤销其资质证书。

（二）建立完善物业管理市场退出机制。区物业主管部门要会同街道办事处，加强对物业服务企业的日常监督管理，保证物业管理活动正常持续开展。业主大会或物业服务企业在物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，要以书面形式在物业管理区域内进行公告，并由解约方在解除合同60日前将解约原因、解约时间等书面报告街道办事处、区物业主管部门。街道办事处要指导业主委员会在合同解除前，依法召开业主大会选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同。区物业主管部门要监督物业服务企业在合同解除之日起10日内，按规定向业主委员会移交物业图纸档案资料、物业管理用房。建立物业服务企业信用保证金缴存制度，物业服务企业须以物业管理项目为单位，到项目所在地的区物业主管部门缴存物业服务信用保证金。对擅自退出物业管理服务的企业，要记入企业信用档案，并扣除其物业服务信用保证金。

（三）完善物业服务收费市场机制。居住区管理服务要区别不同的物业性质和特点，合理确定服务内容和标准，服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则。对已实行市场化物业管理的住宅小区，要严格执行《市人民政府办公厅印发关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见的通知》公布的物业服务指导标准和指导价格，业主大会对服务内容和收费标准另行作出决定的，须到区物业主管部门、物价监管部门备案。对未实行市场化物业管理的老旧住宅小区、零散居民楼院，由社区物业服务站实施基础性管理服务，其服务标准和收费标准按照市住房保障和房产管理局、市物价监管局《关于社区物业服务站服务标准和服务收费的通知》有关规定执行

（四）完善物业服务企业信用评价机制。加强物业服务企业信用档案建设，建立市、区、街道联动信用评价机制，吸纳相关管理部门参加，每年对物业服务企业信用等级进行考核、评价，并向社会公布。实行守信激励和失信惩戒机制，对于优秀、良好企业，给予优先晋升资质等级、减免物业服务保证金等扶持政策；对于基本合格、不合格企业实施重点监管，并给予限制承接新的物业管理项目、禁止资质晋级、撤销资质等惩戒措施，形成“诚实守信”的良好市场氛围。

四、推进老旧住宅维修改造

（一）加快老旧住宅改造步伐。通过建筑节能改造、平改坡、庭院整治等，对早期建设的基础设施不完善的小区进行整治改造，解决历史遗留问题，使其达到物业管理标准。对近期实施改造的棚户区、城中村，要完善区域内基础设施配套建设，并与城市基础设施相衔接。对尚未纳入改造范围的棚户区、城中村，要改善其基础设施条件，并交由社区物业服务站管理。改造工作采取政府统筹，多家联动，多方投入，协调推进的方式，力争用3至5年时间完成老城区旧住宅整治改造。

（二）推进老旧住宅维修工作。调动社会各方面力量，多渠道筹措资金，推进老旧住宅维修工作。对于已实施房改的旧住宅，有房改售房款的，由原产权单位向市物业主管部门提出申请，经市物业主管部门批准后，可将房改售房款用于住宅维修，不足部分采取原产权单位自筹和居民分摊的方式予以补充。对有住房专项维修资金的住宅，由产权单位或业主向市物业主管部门提出申请，经市物业主管部门批准后，由市住房专项维修资金管理中心按照程序予以拨付，不足部分采取产权单位自筹和居民分摊的方式予以补充。对于物业供热集团管理的旧住宅，维修资金采取集团自筹一部分、政府补贴一部分、居民分摊一部分的方式解决。对于无人管理的旧住宅，维修资金采取政府补贴一部分、水电气热等公共服务单位承担一部分、居民分摊一部分的方式解决。设立物业设施维修改造资金，作为常态支出，用于老旧住宅共用设施设备的应急维修以及社区物业服务站的资金补贴等工作。

五、有关要求

（一）加强组织领导。物业管理工作事关城市长远发展和群众切身利益，各级政府、各有关部门要将其作为提升城市管理水平、创建文明城市、维护社会和谐稳定的重要工作，切实摆上日程，加强领导，落实责任，研究措施，扎实推进，形成一级抓一级，层层抓落实的工作体系，为加强物业管理工作提供有力组织保障。

（二）加强宣传引导。各级政府、各有关部门和新闻媒体要采取多种形式，宣传物业管理相关法律法规，引导广大业主正确认识和对待物业管理，提高自治意识，树立消费观念，及时缴纳服务费用，自觉维护公共秩序，形成全社会重视、关心和支持物业管理工作的良好氛围。

（三）强化检查考核。建立检查考核机制，通过市对区、区对街道、街道对社区签订目标责任状，层层分解任务，层层落实责任，定期检查考核，年终综合评定。对辖区居住区管理情况乱、环境秩序差、群众投诉多的，要追究其主要领导的责任，并取消该单位的评优评先资格。