旧城改造管理实施意见
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第一章总则
第一条为了加快县城发展。进一步提升城市品位，有序推进旧城改造。改善人居环境，提高市民生活质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》中华人民共和国城市房地产管理法》国有土地上房屋征收与补偿条例》国有土地上房屋征收评估办法》市中心城市旧城改造管理暂行办法》县旧城改造建设规划》制定本暂行办法。
第二条本暂行办法所称旧城改造。对基础设施相对落后、配套功能亟待完善、住房安全及使用性能明显下降的片区范围内的建筑物、构筑物、附着物进行集中连片改造、开发、建设的行为。指依据旧城改造建设规划及功能区域划分。
本办法适用于城区规划范围内应改造的区域。
第三条旧城改造坚持政府主导、部门实施、企业参与、民主决策、社会监督、程序公开的原则。旧城改造项目实行一次规划。统一管理。分步实施。
第四条县人民政府负责旧城改造征收与补偿工作。
县旧城改造工作办公室（以下简称县旧改办）负责全县旧城改造房屋征收与补偿的组织实施。管理改造资金，拟定征收补偿方案。兑付拆迁补偿费用，检查、督促、指导旧城改造工作。
第五条县住建部门根据县城总体规划研究确定旧城改造片区范围。经县人民政府批准后实施。负责编制旧城改造建设性详细规划。
县发改、财政、国土、税务、工商、公安等部门及乾佑镇人民政府。协同做好旧城改造相关工作。按照各自职责。
第二章实施与管理
第六条县人民政府依据《县旧城改造建设规划》征收决定。
第七条县旧改办根据旧城改造片区范围选择改造项目。主要包括旧城改造项目的土地使用、住户分布、房屋用途、结构、面积、城市基础设施等，委托有资质中介机构对旧城改造片区的现状进行项目前期调查。估算改造项目总成本。
改造项目总成本由改造项目前期总成本和土地取得、报批费构成。前期总成本由安置房建设资金、被征收人的征收补偿费、项目前期调查费、委托评估费、地面构筑物附着物清除费等前期必须发生的费用构成。
第八条参与旧城改造投标的开发商应向县旧改办缴纳诚信保证金。不计利息。未中标的只退还本金。
第九条县旧改办按照招标程序确定片区改造项目受让人。
经县旧改办审查后报县人民政府审定。片区改造项目受让人必须严格依据旧城改造总体规划编制片区建设性规划设计。
第十条地面构筑物附着物清除由县旧改办组织项目受让人实施。
第十一条施工前片区改造项目受让人应依法办理《建设项目选址意见书》建设用地规划许可证》建设工程规划许可证》建筑工程施工许可证》地震灾害评估意见书、人防审查意见书及各专业对设计图纸的审查意见书等报批和报建手续。
第十二条片区改造项目需建安置房的由县旧改办监督片区改造项目受让人建设。建设工期不得超过30个月。建设资金按建设进度从诚信保证金中返还项目受让人。
第十三条参与旧城改造的开发商应当同时具备以下条件：
一）具备国家建设行政主管部门颁发的相应房地产开发资质；
二）具有与改造项目征收补偿安置、开发建设相匹配的自有合法资金；
三）具有良好的信誉等级。近3年无违法、违规及其他不良记录。无不良债务。
第十四条片区改造项目受让人在项目建设过程中。接受县旧改办和住建部门的监督管理，应严格执行规划。保证工程质量。
第三章征收与补偿安置
第十五条县旧改办根据征收决定。全面征求公众意见，拟定片区征收补偿方案。征求意见期限不得少于30天。经多数以上的被征收人同意后，与被征收人签订征收补偿协议。
并根据听证会情况修改方案。对多数被征收人认为片区征收补偿方案不符合规定的应当组织被征收人和公众代表参加听证会。
第十六条县旧改办与被征收人在片区征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议。并在房屋征收范围内予以公告。或者被征收房屋所有权人不明确的由县旧改办报请县人民政府按照片区征收补偿方案作出补偿决定。
第十七条自征收公告之日起。相关部门不得办理手续、核发证照，征收拆迁范围内不得新建、改建、扩建及改变房屋用途。对违反规定增加的费用不予补偿。
第十八条被征收人对征收决定和补偿决定不服的可以申请行政复议。
第十九条被征收人在法定期限内不申请行政复议。补偿决定规定的期限内又不搬迁的依法申请人民法院强制执行。也不提起行政诉讼。
第二十条被征收人可以选择货币补偿。对临时构筑物、附着物只进行货币补偿不安置。也可以选择房屋产权调换。
一）房屋征收补偿包括：被征收房屋价值（含装修费）补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
1对被征收房屋价值（含装修费）补偿。由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由县旧改办组织被征收人协商选定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。对评估结果有异议的可以进行复核评估。对复核结果有异议的可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
2搬迁费以被征收房屋面积计算。据实计算，货币补偿每平方米5元。不足500元的补足500元；房屋产权调换（含回迁）每平方米10元，据实计算，不足1000元的补足1000元。
3临时安置补偿费以房屋建筑面积为准。过渡期限自被征收人腾房交付之日起至公告交房日后延6个月止。按同期市场价格确定。
4停产停业损失的补偿。综合营业收入、停产停业等因素，根据房屋征收前的有效凭证。由县旧改办委托评估机构评估确定。
二）房屋产权调换。根据不同地区、不同地段确定具体的调换比例。
1住宅房屋按建筑面积（含公摊面积）最低不少于1:1比例、最高不超过1:1.3比例进行调换。10%以内（含10%由被征收人按照成本价支付给项目受让人，安置房的公摊面积不超过18%安置房面积大于被征收人应安置面积。10%以上的按市场价支付给项目受让人。安置房面积不足被征收人应安置面积，不足部分由项目受让人按现行市场价补偿给被征收人。
2临街一楼现有商业用房。按现行市场价补差。按1:1比例进行调换。不足或超出部分。
3安置房水、电、气、电视、通讯等设施入户由片区改造项目受让人统一办理。新增设施入户费用由被征收人承担。被征收人原有设施入户费用由片区改造项目受让人承担。
第四章优惠政策
第二十一条市政用地、安置房用地继续以划拨方式供给。商品房用地以招拍挂方式供给。安置用房部分分摊的土地出让金可返回给项目受让人。招拍挂程序依规定执行。安置用房与商品房无法分割共用一宗土地的招拍挂出让后。
项目前期总成本超出项目土地评估价格的原则上以征收安置补偿费抵顶土地出让金。
第二十二条县旧改办确定改造地块的安置房、商品房建筑面积及用地面积后。由县国土部门依照招拍挂的方式制定土地利用方案按程序供给。
第二十三条房屋产权调换的免征同等建筑面积的契税。免收县本级政策性收费。超出部分按规定缴纳。旧城改造项目。
第五章法律责任
第二十四条县旧改办的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行规定的职责。依法给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的对直接负责的主管人员和其他直接责任人员。
第二十五条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作。构成违反治安管理行为的依法给予治安管理处罚；构成犯罪的依法追究刑事责任。
第二十六条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的责令改正。限期退还违法所得，追回有关款项。并依照有关规定给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。
第二十七条对被征收人虚构事实、隐瞒真相骗取补偿安置费用和安置房的依法追缴非法所得。
第二十八条社会中介机构及其执业人员出具虚假或者有重大差错的评估报告的依法承担相应法律责任。
