后村改造开发项目实施意见

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后村隶属于市区大街道办事处管辖，位于曲江新区北部，和亚洲最大的唐文化主题广场——大北广场隔路相望，西临省政府住宅区，北临城市二环路；除文化旅游产业外，多所国内知名大学环绕四周。

如今，这里已形成发展成熟的人文地理环境优势为后村的开发建设提供了坚实的硬件条件，省市区各级政府领导也多次来此进行实地调研考察，有效的支持协调了改造前期的准备工作。半年以来，经过区各部门的积极准备，本项目已完成了改造前期的土地勘察、拆迁安置调查、开发经济条件分析、规划设计等具体工作。以期对后村改造项目关注的国内外地产投资与开发企业前来考察，共谋发展建设大计。

项目用地概况

总用地面积270.5亩，建设净用地面积232.7亩，道路占地面积37.8亩。

项目定位

本项目是市区城中村改造重点项目，基地原址主体为后村，其相关辐射区域及周边已形成的城市交通、商业、文教、旅游网络为本项目的开发提供了天然的地理优势。

因此，本项目具备进行大型城市居住综合体开发条件，将建设成为以城市住宅为主题，包含城市商业、旅游服务配套设施在内的曲江文化产业区区域配套板块。

发展规划

本项目用地规模较大，多条城市道路规划其中，形成主次分明的建设规划格局，适合城市居住综合体的开发，初步拟定的开发区域由六大地块组成，根据地块编号分别定位如下（意向参考）：

I地块，位于二环路以北，居住与城市商业主题，开发方向—城市商业与住宅综合体

II地块，西临省委8号院，居住与社区商业主题，开发方向—城市中型居住社区

III地块，南临乐游路，居住与社区商业主题，开发方向—城市中型居住社区

IV地块，东临西延路，居住与旅游服务配套，开发方向—城市公寓、旅游商业及居住配套

V地块，南邻北广场，酒店与旅游服务配套，开发方向—酒店及商业娱乐

备注：鉴于开发周期及开发启动模式不同，住宅及商业安置地块选择由开发商根据自定开发计划确定。

开发建设时序：

1.住宅及商业安置建设周期自拆迁完成后30个月内完成安置房建设，并交付使用。

2.安置房建设用地选取由发展商提供开发及分期建设计划，并报送区政府城改办审查批准实施。

3.安置房建设标准以国家住宅建设规范及相关政策标准作为基本依据，由安置对象及发展商协商确定。

拆迁与安置

1.后村拆迁人口现状

年下半年，由大街道办事处组织，相关部门参与；经过深入调查摸底，后村改造拆迁涉及农业人口及部分城镇居民共计2670人，其中农业人口1864人，祖遗居户355人，居委会居民451人；涉及拆迁总

户数共计862户，其中农业户602户，祖遗居户53户，居民户207户。

2.安置条件与拆迁安置成本估算

依据市《城市房屋拆迁管理条例》，《城市房屋拆迁管理办法》，《城市房屋拆迁管理细则》，《城市房屋拆迁估计暂行规定》，《城市房屋拆迁估价指导意见》等政策规定，结合后村人口及房屋规模现状，拟定拆迁安置方案如下：

一、基本原则遵循：拆迁补偿产权调换，拆一安一，不补差价。

二、安置面积的确定：

1.有产权的被拆迁房屋，以实测产权建筑面积为安置面积（不含三层及三层以上建筑面积）。

2.考虑村民未来生活依托，每人增加15平米商业安置面积。

3.三层及三层以上房屋按面积实测面积进行评估折价，货币补偿，不属安置面积。

4.违章建筑及超过批准年限的临时建筑不属安置范围。

5.未超过批准年限的临时建筑，根据剩余使用年限给与适当货币补偿。

安置费用估算：

1.农业人口部分：总计50922.25万元

住宅就地安置成本（按建安成本2500元／㎡计算）合计50922.25万元，其中住宅安置成本43932.25万元，商业安置成本6990万元。

2、依据《市城市房屋拆迁管理办法》住宅就地安置成本合计100.09万元

拆迁费用的组成：

1.非安置面积房屋经评估后货币补偿金。

2.装修及地面附着物补偿金。

3.拆迁过渡期补偿金。

4.搬家费，配合拆迁奖励基金。

5.建筑拆迁及垃圾清运费。

6.拆迁道路补偿金。

7.集体建筑物及公共设备（水井、变压器、电杆）补偿金。

8.征用耕地费用。

备注：以上所列各项，因房屋用途及拆迁对象不同享受标准不同。

拆迁费用：

1.农业人口部分：总计16671.37万元

依据三层以上含三层房屋评估价上浮30%至70%给予补偿，初步定为上浮50%，残值为450元／㎡。过渡费按照360元／人·月计算。

2、居民人口部分（居委会）：总计3550.46万元

部分参考农业人口。

其他费用组成：

1.土地出让金13525万元

2.失地农民养老保险费：5592万元

3.办公经费、不可预见费：6000万元

项目总投资量计算（静态模型）

⑴后村城中村改造项目规划用地270.5亩，建筑总面积95.1万平方米，其中安置面积为25万平方米，开发面积为70.1万平方米。开发面积建安成本按2600元／㎡（包含销售费用）计算，开发总建设费用为182260万元。

⑵拆迁安置总费用：106341.17万元

开发此项目所需资金（静态）：288601.17万元