棚户区改建房屋征补意见

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各乡、镇人民政府，各街道办事处，区政府各部门、专业公司，各企业：

为了规范我区棚户区改造房屋征收与补偿工作，维护被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和市政府《关于进一步规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见》（政发[]2号）精神，结合我区棚改工作实际，提出以下意见。

一、健全征收机构

（一）市中区人民政府负责本行政区域内房屋征收与补偿工作；区房屋征收办公室（以下称房屋征收部门）负责组织实施房屋征收与补偿工作。

（二）区房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿具体工作。房屋征收部门负责对实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。

（三）区住建、发改、财政、规划、国土、城管、公安、工商、税务、监察、审计等部门按照职责分工，互相配合，共同做好房屋征收与补偿工作。各乡镇、街道和社区居委会要协助做好房屋征收与补偿工作。

二、规范房屋征收与补偿程序

（一）棚户区改造征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

（二）棚改项目确定后，区政府通告，自通告之日起，房屋征收范围内任何单位和个人不得实施新建、扩建和改变房屋用途、房屋交易、工商登记、建立新的房屋租赁关系等行为，对擅自抢搭、抢建、抢栽、抢装修的“四抢”行为，不予补偿。房屋征收部门同时书面通知有关部门暂停办理相关手续，暂停期限最长不得超过1年。

（三）房屋所在地乡镇、街道、社区居委会组织被征收人协商选择房地产评估机构。

（四）房屋征收决定前，区政府组织区住建、国土、规划、监察、城管、征收、审计等部门和被征收房屋所属乡镇（街道），对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记、认定和处理，被征收人应当予以配合。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

（五）区房屋征收部门拟定征收补偿方案，报区政府确定。

（六）区政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

（七）区政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。

（八）区政府作出房屋征收决定前，应当按要求进行社会稳定风险评估。

（九）房屋征收决定涉及被征收人500户以上的，必须经区政府常务会议讨论决定。

（十）区政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

（十一）区政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

（十二）区房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。

（十三）区房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由区房屋征收部门报请区政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

（十四）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点及面积等材料。

（十五）区房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

（十六）安置房建设完成，被征收人办理上房手续。

三、严格征收补偿标准

（一）房屋价值补偿

1、补偿方式。征收合法房屋的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。实行货币补偿的，货币补偿的金额按照被征收房屋所处区位新建普通商品房市场价评估确定，被征收房屋的最低货币补偿价格为同区位新建普通商品房评估价格的90%；实行房屋产权调换的，安置房屋和被征收房屋的价格均按规定进行评估确定，双方结清差价后，安置房屋的产权归被征收人所有。

2、补偿标准。在搬迁期限内完成搬迁的，具有合法土地使用权的私有庭院式住宅房屋（不含单元式多层楼房），按1.0的容积率予以补偿，房屋所有权证记载建筑面积不足部分，在补交有关规费（293元/平方米）后予以补偿；房屋所有权证所载建筑面积容积率在1.0以上的，按证载建筑面积予以补偿；房屋建筑面积容积率不足1.0的，在补交有关规费（293元/平方米）后，按被征收房屋评估价扣除工料费后，予以补偿；容积率超出1.0的无证房屋，根据房屋建筑结构给予工料费补助。

3、事实营业补助。被征收的住宅房屋实际用于经营使用，且符合下列条件的，房屋征收部门应当根据经营年限和实际用于营业的房屋面积，在住宅房屋评估价格的基础上，临主要街、路（含商业街、市场）的房屋，每年（经营时间不满一年的按月计算）增加12%的事实营业补助；临其它街的房屋每年增加8%的事实营业补助。但事实营业补助和住宅房屋评估价格合计不得超过同区位非住宅房屋的市场评估平均价格的85%。事实营业房屋面积的确认以房屋所有权证记载产权面积为依据，给予货币补偿。

（1）取得营业执照、税务登记证并有正常纳税记录；

（2）房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点、时间一致。

4、高层回迁优惠。根据城市规划，回迁安置房屋为小高层或高层住宅的，给予下列优惠政策（待新房交付使用时一并结算）：

（1）被征收人只选择一套回迁安置用房的，奖励8平方米的新建房屋建筑面积；被征收人选择两套以上（含两套）回迁安置用房的，按其被征收房屋合法建筑面积奖励8%的新建房屋建筑面积，且奖励的新建房屋面积每套不得超过8平方米。

（2）被征收人回迁时，属自住房的，每户奖励物业管理服务费2.5万元。

5、最低套型面积标准。用于回迁安置的住宅房屋，房屋建筑面积不得低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积。被征收人只有一套住宅房屋且房屋建筑面积低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积标准的，可以向征收部门提出住房困难申请并出示相关证明，征收部门在新闻媒体或者征收现场公示，公示时间不少于7天。公示无异议的，征收部门应当按照多层楼房46平方米、高层49平方米，给予货币补偿或者房屋产权调换，上述面积以内的房屋差价款和增加面积所需的费用由征收人承担，超过的面积由被征收人按规定的市场销售价格购买。

6、无证房屋补偿。被征收人违法占地建设房屋的，在搬迁期限内，能够积极搬家交房的，给予工料费补助（砖混结构楼房330元/平方米；砖混结构平房310元/平方米；砖木结构瓦房290元/平方米；简易结构房屋180元/平方米；檐高不足2.2米的小配房，按同等结构房屋价格的60%给予补助）。未在搬迁期限内搬家交房的，由区国土、城管等部门依法进行拆除。

7、附属物补偿。征收房屋的附属物、树木补偿标准按照建房字49号和市中棚组字[]1号文件执行。

（二）搬迁和临时安置补偿

1、搬迁补助费。住宅房屋由征收部门一次性发给被征收人500元/户的补助费；非住宅房屋按10元/平方米发放。非住宅用房的搬迁补助费包括设备、用具的拆除、运输、安装及其它费用。实施司法强制执行的，不予支付搬迁补助费。

2、临时安置补助费。被征收人选择房屋产权调换的，住宅用房按合法建筑面积每月8元/平方米计发，非住宅用房按合法建筑面积每月15元/平方米计发，在签订房屋征收补偿安置协议时一次性全额支付给被征收人，被征收人使用征收部门提供的周转用房的，征收部门不支付临时安置补助费。

被征收人选择货币补偿的，征收部门应当依照被征收房屋合法建筑面积，按10元/平方米的标准一次性支付安置补助，临时安置补助费低于1000元的按1000元支付。

（三）停产、停业损失补偿

征收非住宅房屋造成停产、停业的，征收部门应当对被征收人支付一次性经营补助费。营业用房按照实际营业房面积给予100元/平方米补助，生产、办公等用房按照实际使用房屋面积给予70元/平方米补助。

（四）搬迁奖励补助费

搬迁期限20天。在征收决定公告规定的搬迁期限内完成搬迁经验收交房的，合法的私房每提前一天每户发放奖励补助费2500元，最高奖励5万元；机关企事业单位每提前一天按合法建筑面积奖励16元/平方米。

四、严格依法评估

（一）征收范围确定后，被征收房屋所属乡镇（街道）依据建设主管部门公布的符合条件的房地产评估机构名单，组织被征收人协商选定房地产评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

（二）房地产评估机构应当独立、客观、公正地开展评估工作，任何单位和个人不得干预。

（三）被征收房屋价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

（四）房地产评估机构必须入户，通过实地勘查拍摄照片等方式取得相关资料，对被征收房屋进行评估，出具评估报告，并解答被征收人对评估报告的异议。

被征收人应当积极配合房地产评估机构开展工作；拒不配合的，自行承担相应责任。

（五）被征收房屋评估结果应公示7日。

（六）被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向作出评估报告的房地产评估机构申请复核。对复核结果有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

五、房屋产权认定处理

1、已翻建的危旧房屋，按原房屋所有权证记载建筑面积，以现结构予以补偿。有建设工程规划许可证建设的房屋，未办理产权登记的，按建设工程规划许可证批准的面积和性质补偿；实际房屋面积小于规划批准面积以测绘面积为准。

2、两户或两户以上房屋共用一宗土地，房屋所有权证载总建筑面积容积率大于或等于1.0的，该宗土地上的房屋按实际同一容积率进行评估，不再进行土地分割。两户或两户以上房屋共用一宗土地，房屋所有权证载总建筑面积容积率小于1.0的，共用一个自然院落的，由房屋所有权人协商确定土地分割面积（土地分割后，该宗土地上的房屋合法建筑面积容积率不能大于1.0），达不成分割协议的，由区国土资源管理部门会同区住建、规划、城管部门和所在乡镇、街道依法分割；每户有独立自然院落的，由区国土资源管理部门会同区住建、规划、城管部门和所在乡镇、街道按实际测量确定。

3、集体土地转为国有土地的棚户区改造项目中，被征收人未办理土地使用证的，由项目所在乡镇、街道土管所、乡建办和社区居委会提供统一规划的宅基地人员名单和土地面积，经乡镇、街道审核同意后，由区国土资源管理部门会同区住建、规划、城管共同依法予以确认；被征收人未办理房屋所有权证的，乡镇（街道）以上政府统一规划的住房，由项目所在乡镇、街道提出初步意见，区住建、规划、国土、城管部门共同依法予以确认。统一规划的一处宅基地认定为一名产权人，统一规划的宅基地面积履行法定程序后，认定为合法土地面积。

六、加强房屋征收补偿的监督管理

（一）建立完善房屋征收与补偿制度。遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用，并全部用于房屋征收补偿，不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠。严禁采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电、供气和道路等非法方式，迫使被征收人搬迁。凡是房屋征收引起的来信来访，要本着实事求是和依法处理的原则，多做宣传解释工作，妥善解决矛盾。对采取暴力、威胁等方法阻挠依法进行的房屋征收与补偿工作的，绝不迁就，依法严肃处理。

（二）房屋征收工作政策性强、涉及面广，关系城市居民切身利益和社会稳定，要切实加强领导，明确部门责任。城市管理部门要加大对征收范围内违法建筑的查处力度，对征收决定期限内未自行拆除的违法建筑要依法进行查处；审计部门要加强对征收补偿费用的管理和使用情况监督，及时公布审计结果；监察部门要加强对参与房屋征收与补偿工作的政府有关部门或单位及其工作人员的监察；公安部门对滥用强制手段侵害群众利益的案件，要坚决予以查处。各有关部门要按照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。