县政城中村整改意见

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为优化城市布局，完善城市功能，改善人居环境，加快城乡一体化进程，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和省、市关于实施城中村改造的要求，结合我县实际，现就加快全县城中村改造工作提出如下意见：

一、指导思想和基本原则

坚持以科学发展观为指导，按照“县里控规划、定政策，依法组织土地招拍挂；乡镇（含街道、开发区，下同）、村居严格程序组织实施”的思路，加快推进城中村改造，充分保障村居集体和失地农民利益，促进经济社会全面协调可持续发展。

（一）坚持统一规划、分步实施的原则。在县城市总体规划指导下，县规划部门会同乡镇、村居高起点编制城中村改造详细规划，实行总体规划、突出重点、梯次推进，乡镇、村居分步组织实施。

（二）坚持民主公开、政策透明的原则。涉及城中村改造的各项政策要公开、公示，提高工作透明度，确保群众的知情权、参与权和监督权。

（三）坚持综合开发、配套建设的原则。充分利用村庄现有旧址土地资源，通过改造实现节约集约土地，杜绝建新不拆旧。城中村改造区域内的公共配套设施，应同步设计、同步施工、同步验收。要实施规范有序的物业管理，力求与城市化发展水平相协调。

（四）坚持依法拆迁、公平合理补偿的原则。按照县城市总体规划，实施城中村改造；坚持维护各方面的合法权益，做到让利于民，维护群众利益，确保利益平衡；严格执行法律法规，严格规范操作；区分住房和生产用房、营业用房、公益性用房等不同性质，实行不同的补偿办法。对被拆迁村民统一进行住房安置；对生产企业给予货币补偿。

二、城中村改造范围

根据县城市总体规划，城中村改造范围为建成区及近郊区，含赵家洼、赵官庄、龙沂庄、西址坊、东址坊、前埝头、后埝头、东埝头、柞城、大新庄、朝阳居委、中兴居委、泉山居委、和平居委、新华居委、葛庄、晒米城前、代村、大官庄、大城东、南城里、小城东、后营、仓谷屯、北芙蓉、西三峰、南徐庄、小北山、柞城前、椅子圈、降香台、朱城前、朱村、泇右村、北城里、城后、孤山屯、贾庄38个村居。

三、任务目标

力争城中村改造“三年内全面铺开、五年内基本完成”，城中村完成改造后区域的绿地面积、公共空间显著增加，村居环境、居住条件显著改善，公共基础设施配套齐全。同时，配套与经济社会发展相适应的制度建设和社会文化建设，把城中村建设成现代化文明社区。

四、完善政策、规范管理

城中村改造由乡镇、村居具体组织实施，改造补偿方案要坚持实事求是、兼顾政策连续性；要优先建设村民安置用房，再进行商业开发，并按照规定程序办理规划、土地和拆旧建新管理的各项审批手续，接受有关部门的监督和管理，确保改造工作健康快速有效运行。

（一）规划政策

1、县规划部门负责编制城市总体规划、控制性详细规划。城中村改造的修建性详细规划必须依据城市总体规划和控制性详细规划编制，可打破村庄界限，实施村庄整合，充分利用各类公共配套设施，鼓励规划建设大社区。

2、城中村修建性详细规划必须由具有资质的规划设计单位编制，县规划部门、乡镇、村居共同参与组织，充分考虑村居的实际情况，可适当规划村集体经营用房。规划编制完成经县规划委员会审核通过后，报县政府审批。

3、城中村规划一经批准就具有法律效力，其范围内的所有产权单位和个人，均应服从城中村规划，严禁私搭滥建以及改变地形、地貌等行为。

（二）土地政策

1、城中村改造规划用地，原则上应在本村符合规划的建设用地范围之内，并依据规划和需要合理确定村民住宅安置用地、房地产开发用地的面积、位置和控制边界；对涉及企事业单位的，按照“整体改造、分类安置”的原则进行。具体规划控制指标由县规划、国土部门与乡镇共同确定，报县政府审批后实施。确需利用本村建设用地范围之外的土地进行开发建设的，必须按程序报批，严禁未批先占。新增的建设用地在村居改造后公开出让的土地面积中抵扣，抵扣部分土地处置后的政府收益由县政府统筹安排使用。

2、城中村改造中的集体土地，具备条件的依法征为国有土地，并按国有土地进行管理；其中农用地必须按规定办理转用手续。城中村集体土地征为国有土地后，任何单位不得无偿使用。城中村村民住宅安置用地，可根据村居土地实际使用情况，在拆迁后预留部分集体土地建设安置楼，或依法征收为国有土地划拨使用。禁止任何单位和个人以还建安置等名义变相占地进行商品房开发或圈占、闲置土地。

（三）基础设施配套建设政策

1、城中村改造项目区内的道路、绿化、亮化、排污等市政、公益设施，由改造主体按照规范标准和审核通过的城中村改造规划进行组织建设。城中村改造项目完成后，报有关主管部门进行验收备案。

2、按规划进行组团式集中安置、合村并点、异地搬迁的，幼儿园、学校、老年公寓、公共绿地、各类市场、停车场、公厕等公共服务设施的用地和建设资金，由相关村居或开发单位按照建筑面积所占比例进行分摊。

（四）规费政策

1、城中村改造范围内拆迁腾空土地公开出让的土地收入，扣除出让成本，按照国家规定依法足额提取各项专项资金及费用后剩余的政府纯收益全部返还乡镇，由其统筹用于补贴城中村综合改造。

土地出让成本为：征地和拆迁补偿支出；土地开发支出；补助被征地农民支出；土地出让业务支出；农业土地开发资金收入。

城中村拆迁改造需要建设用地指标的，按每亩10万元指标使用费计入土地出让成本。

2、城中村改造村民安置住房，经相关部门核实后，行政事业性收费和政府性基金除上缴上级以外的予以免缴；服务性收费按照最低标准的30%收取。

3、供水、供电、供暖、供气、通讯、广播电视等单位负责配套主管线到小区。原有供暖的用户，可按照住宅面积变化收取供暖配套费差价；原有数字有线电视的，免收初装费用。

五、工作要求

（一）加强组织领导。城中村改造是县委、县政府做出的重大战略决策，是一项涉及面广、任务量大的系统工程，事关人民群众切身利益和社会稳定，必须有组织、有计划、有步骤地开展。相关部门必须严把城中村改造方案的审批关，严把涉及城中村改造土地返还资金的使用关，确保专款专用，同时要认真履行职能，进一步简化审批程序，提高审批效率，确保城中村改造工作顺利实施。

（二）严格工作程序。列入城中村改造范围的村居（单位），在村两委广泛征求意见的基础上，经村民代表会和党员会议通过后，形成改造书面意见，由乡镇（街道、开发区）审查后报县政府批准，列入城中村改造计划。乡镇（街道、开发区）、村居要科学制定城中村改造的具体实施方案，方案需包括村民安置用地面积、房地产开发用地面积、改造户数及面积、拆迁补偿安置办法、资金来源等内容，该方案须经村两委研究、所在乡镇审查同意，并报有关部门备案后实施。

（三）创新社区管理。将社区管理公共用房与小区建设、城中村改造同步规划、同步建设、同步使用，创新解决社区居民的户籍、就业、社会保障、子女入学、物业管理等问题，积极探索网格化、组织化、信息化、服务化建设管理的新路子，实现社区管理扁平化、精细化、高效化和社区服务全覆盖、全过程、全天候，建设“管理有序、服务完善、文明祥和”的新型和谐社区。

（四）强化宣传引导。各级各部门要加大对城中村改造工作的宣传力度，坚持正确的舆论导向，做到家喻户晓，人人皆知，公开透明。要妥善处理城中村改造过程中遇到的一系列问题，确保集体资产不流失，确保集体经济可持续发展，确保社会和谐稳定。