市政物业保修金监管办法

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第一条为加强物业质量保修金交存使用管理，保障物业在保修期内得到及时维修，维护业主合法权益，根据《省物业管理条例》、《省物业质量保修金管理办法（试行）》、《市物业质量保修金管理办法》等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业质量保修金（以下简称保修金），是指房地产开发建设单位向物业主管部门交存的作为物业保修期内履行保修义务保证的资金。

第三条本办法适用于本市行政区域新建物业的保修金的交存、使用、退还和管理。

第四条市住房和城乡建设局负责全市质量保修金管理工作的指导和监督，负责本市城市规划区保修金的管理工作。市城市住宅小区管理办公室具体负责本市城市规划区保修金的收交、使用、退还、管理工作。

第五条保修金按照专户存储、专款专用、政府监管的原则管理。

第六条房地产开发建设单位新建低层和多层、小高层、高层物业，应分别按照建筑安装工程造价的3%、4%、5%交存保修金。

各类房屋的建筑安装工程造价由市建设行政主管部门公布。

第七条经物业主管部门核准，可根据房地产开发企业信用状况、资质等级、售后服务体系建立等情况，按照下列规定退还一定比例的保修金或适当降低保修金收取标准：

（一）通过住宅性能认定终审的3A级、2A级、1A级的开发项目，可分别按3个、2个、1个百分点的比例退还该项目保修金；

（二）获得广厦奖、鲁班奖等国家级优良工程奖，省优秀住宅小区、泰山杯等省级优良工程奖，市级优秀住宅小区、运河杯等市级优良工程奖的开发项目，可分别按3个、2个、1个百分点的比例退还该项目保修金；

（三）房地产开发企业质量保证体系和售后维修服务体系健全并且信用等级较高或者前期物业管理质量控制措施到位的项目，可适当降低保修金收取标准，但最多不超过1个百分点。

前款（一）至（三）项累计计算，实际收取比例不得低于物业建筑安装造价的1%。

第八条房地产开发建设单位已购买工程质量责任保险的，所承保物业可以不交存保修金。

第九条按照规定实行商品房预售资金监管的开发项目，预售资金监管机构应在房屋工程竣工验收备案前，按照本办法规定的保修金交纳标准，从监管项目预售款中将保修金一次性划转到指定专户，并告知房地产开发建设单位。

按照规定不实行商品房预售资金监管的开发项目，房地产开发建设单位在办理房屋工程竣工验收备案手续前，应按照本办法规定的保修金交纳标准，将保修金一次性按办理规划项目交存至保修金指定专户。

第十条市物业主管部门收取保修金，应当开具财政部门监制的专用票据。

第十一条市物业主管部门应在银行设立专户存储保修金。保修金存储按人民银行公布的同期活期存款利率计息。

第十二条在物业交付使用时，房地产开发建设单位应当向业主出示保修金交存证明。

未交纳保修金的开发项目，房地产开发建设单位不得将物业交付业主，业主有权拒绝接受，相关部门不得办理房地产开发项目竣工综合验收备案和房屋确权登记等手续。

第十三条在正常使用条件下，房屋建筑工程的保修范围和最低保修期限为：

（一）房屋建筑的地基、基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程不低于5年，卫生间及有防水要求的房间、外墙面等防渗漏工程不低于5年；

（三）外墙外保温工程不低于5年；

（四）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（五）电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；

（六）建设单位对房屋建筑统一进行的装饰装修工程为2年。

前款规定以外的其他物业的保修范围和保修期限，由买卖双方在房屋建筑销售合同和质量保证书中约定。

房屋建筑工程保修期，自建筑房屋交付使用之日起计算。

第十四条下列情形不属于保修范围：

（一）因业主使用不当或者不当装修和擅自改动房屋结构、设备位置等造成的物业质量问题；

（二）非房地产开发建设单位建设的供水供电等专业经营设施设备出现的质量问题；

（三）因不可抗力造成的物业质量问题。

第十五条在物业保修范围和保修期内，物业出现质量问题，业主应按商品房质量保证书载明的报修方式向开发企业报修；房地产开发建设单位应按照规定予以维修；房地产开发建设单位不按规定履行保修义务或因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，经申请，物业主管部门可以使用保修金予以维修。

第十六条物业专有部分需要使用保修金进行维修的，由相关业主申请使用保修金。

物业共用部位、共用设施设备需要使用保修金进行维修的，由业主委员会向物业主管部门申请使用保修金；业主委员会尚未成立的，由推选的业主代表向物业主管部门申请使用保修金。

第十七条市物业主管部门接到申请后，应对申请事项进行审查，经审查符合本办法第十五条规定范围的，应向房地产开发建设单位下达履行保修义务的通知书。

房地产开发建设单位应自接到履行保修义务通知书之日起三日内予以维修；发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，开发企业在接到报修后，应立即通知维修施工队伍到达现场组织抢修，并按有关规定妥善处理。逾期未维修的，市物业主管部门可委托具有相应资质的施工单位予以维修。

第十八条承担维修的单位，应当编制物业维修方案和资金预算，报物业主管部门审核后进行维修。

实施物业维修的单位应按照经核准的维修方案和资金预算进行维修，维修完毕后，应填写物业维修工程费用清单，由保修金使用申请人签章确认后，报市物业主管部门。

物业维修过程中，实施维修的单位认为需要追加维修资金的，应当重新编制维修方案和资金预算，报市物业主管部门审核后进行维修。

第十九条市物业主管部门应对物业维修工程费用清单进行审查，经审查符合核准的工程预算的，自收到物业维修工程费用清单之日起20日内向维修单位拨付维修资金。超预算部分资金不予拨付。

第二十条市物业主管部门应在物业维修工程结算之日起30日内将保修金使用明细函告房地产开发建设单位。

第二十一条发生严重影响使用功能质量问题须紧急抢修的，业主可先行垫资维修，并保存相关证据，经市物业主管部门认定，符合本细则第十五条规定范围的，可以使用保修金支付相关维修费用。

第二十二条房地产开发建设单位对维修责任存有异议，拒绝实施维修的，应当委托工程质量检测机构进行检测。

第二十三条房地产开发建设单位履行了相应物业保修义务的，房地产开发物业主管部门在相应物业保修期满之日起30日内退还相应分部工程保修金本息余额。

第二十四条保修金管理应当接受财政、审计等部门的监督。

第二十五条物业主管部门应当每年公示保修金交存、使用、退还等情况，接受业主和房地产开发建设单位的监督。

第二十六条房地产开发建设单位不按本办法规定交存保修金的，由物业主管部门按照《省物业管理条例》的规定责令限期改正；逾期未改正的，自逾期之日起按日加收欠交部分千分之三的滞纳金，处以十万元以上三十万元以下的罚款。

第二十七条当事人对行政处罚决定不服的，依法可申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请行政复议，也不提起行政诉讼，又不履行行政处罚决定的，作出处罚决定的行政机关依法可向人民法院申请强制执行。

第二十八条保修金管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十九条本办法自起施行，有效期至。