住房建设工作规定
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第一章总则
第一条为了贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见及国家有关房地产调控政策，加强对近期城市住房建设的统筹和指导，有计划地解决中低收入居民家庭住房问题，逐步改善流动人口住房条件，不断满足广大群众的基本住房需求，实现“住有所居”目标，制定本规划。
第二条本规划以《市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《市城市总体规划（—2020年）》为依据，按照国家和省、市房地产调控政策要求，对《市住房建设规划—年》进行适当调整，对至年住房需求进行科学预测的基础上编制。
第三条本规划是落实《市国民经济和社会发展第十一个五年规划》中关于城市建设规划的重要手段，是对规划范围内国有土地上住房建设进行调控和指导的依据，与市城市总体规划共同承担对城市住房建设的综合调控作用。
第四条本规划的规划区为市城市建设规划区，规划期限为至年。
第五条在规划期限内，凡在规划区范围内国有土地上进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；国有土地上住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。
第六条本规划坚持以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，坚持以住房建设与经济社会发展相协调，与房地产业发展相一致，与居民多层次住房需求相适应为方向，建立以市场为主导，以保障性住房为重点的多渠道、多层次住房供应和保障体系。
本规划包括文本、附表。
第二章住房现状和需求
第八条规划区内住房现状。依据历年统计年鉴数据，截止年年底，城市规划区人口69万人，住房建筑总面积1726.45万平方米,人均住房建筑面积25.02平方米。住房成套率83%,市区居民的居住条件得到了较大改善。
第九条规划区内住房保障体系现状。自1998年住房制度改革，特别是1996年实行住房保障制度以来，我市已初步建立了廉租住房制度、经济适用住房制度和住房公积金制度等保障体系，住房保障水平有了较大提高。
第十条规划区内住房供应体制现状。初步形成了以市场为主导的商品住房供应体系，居民住宅自有率85%，市场机制已在住房资源配置中发挥着重要作用，商品住房已成为住房供应的主要手段。
第十一条规划期内住房需求。我市市区住房需求由本地户籍城镇居民的住房需求、外来常住人口的住房需求和被动拆迁需求三部分组成。依据《市城市总体规划（—2020年）》提出的到年市区总人口达到75万人，人均住房建筑面积28平方米的规划要求。按照城市总体规划人口测算，—年，每年平均增加2万人，到年底，城市建成区人口达到79万人，人均住房建筑面积达到30平方米以上，住房总需求为745万平方米（含城市房屋拆迁新建住房面积100万平方米）。
第十二条根据对规划期内不同收入水平家庭结构比例的预测，规划期内需建设廉租住房25.37万平方米,经济适用住房136.92万平方米,公共租赁住房33.45万平方米,限价普通商品住房110万平方米,商品住房439.26万平方米。
第三章规划目标和方针
第十三条住房建设的指导思想。加强宏观调控、完善市场监管，调整供应结构，深化体制改革、创新发展机制，建立以市场为主导，多渠道、多层次的住房保障体系和住房供应体系，加大廉租住房和经济适用住房建设力度，满足不同层次的居民住房需求。
第十四条住房建设总量目标。规划期内，建设各类住房9.0143万套,总建筑面积745万平方米。
1、规划期内,建设保障性住房3.2356万套,建筑面积195.74万平方米。其中,建设廉租住房0.5074万套,建筑面积25.37万平方米;建设经济适用住房(含集资建设住房)2.2822万套,建筑面积136.92万平方米;建设公共租赁住房0.446万套,建筑面积33.45万平方米。
2、规划期内,建设商品住房4.5562万套,建筑面积439.26万平方米,其中商品住房建筑面积90平方米以内的310.282万平方米,3.4478万套;建筑面积90平方米以上的132.978万平方米,1.1084万套。
3、规划期内,建设限价普通商品住房1.2225万套,建筑面积110万平方米。
第十五条住房建设区域指引。按照《市城市总体规划（—2020年）》中提出的“城市未来的空间发展应该采用强化中心、优先南扩、稳步西拓、适当东延、抑制向北的发展战略”，居住区域重点布局在北中心片区、南片区和茂陵片区。
1、规划期内，北中心片区建设廉租住房0.1692万套,建筑面积8.457万平方米;建设经济适用住房(含集资建设住房)0.7607万套,建筑面积45.64万平方米;建设公共租赁住房0.1485万套,建筑面积11.15万平方米;建设限价普通商品住房0.4075万套,建筑面积37万平方米;建设商品住房1.5186万套,建筑面积146.75万平方米。
2、规划期内，南片区建设廉租住房0.2538万套,建筑面积12.685万平方米;建设经济适用住房(含集资建设住房)1.1411万套,建筑面积68.46万平方米;建设公共租赁住房0.2231万套,建筑面积16.725万平方米;建设限价普通商品住房0.6113万套,建筑面积55万平方米;建设商品住房2.2782万套,建筑面积219.63万平方米。
3、规划期内,茂陵片区建设廉租住房0.0844万套,建筑面积4.228万平方米;建设经济适用住房(含集资建设住房)0.3804万套,建筑面积22.82万平方米;建设公共租赁住房0.0744万套,建筑面积5.575万平方米;建设限价普通商品住房0.2037万套,建筑面积18万平方米;建设商品住房0.7594万套,建筑面积72.88万平方米。
第十六条住房建设结构指引
1、廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房主要保障城市低收入家庭住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房和限价普通商品住房主要满足城市中等收入家庭住房需求；其他商品住房满足城市高收入家庭住房需求。
2、新建住房供应结构采取“总量控制”和“项目平衡”相结合原则，根据每个房地产开发项目的具体情况进行“项目平衡”，科学分类合理确定其住房结构比例。
3、规划期内，保障性住房按照国家规定的套型面积进行控制，其中廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内，经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米以内，公共租赁住房单套面积控制在75平方米左右；普通商品住房单套建筑面积在90平方米以内的必须达到新建住房总面积的70%以上。
第十七条住房建设年度目标。根据《市城市总体规划（—2020年）的相关要求，规划期内住房建设年度目标为：
年，廉租住房建设0.118万套,建筑面积5.9万平方米;经济适用住房建设0.37万套,建筑面积22.2万平方米;公共租赁住房建设0.034万套,建筑面积2.55万平方米;限价普通商品住房建设0.2223万套,建筑面积20万平方米;商品住房建设0.9359万套,建筑面积91.05万平方米,其中普通商品住房建设0.7082万套,建筑面积63.738万平方米。
年,廉租住房建设0.1108万套,建筑面积5.54万平方米;经济适用住房建设0.5061万套,建筑面积30.36万平方米;公共租赁住房建设0.112万套,建筑面积8.4万平方米;限价普通商品住房建设0.2223万套,建筑面积20万平方米;商品住房建设0.8428万套,建筑面积80万平方米,其中普通商品住房建设0.6378万套,建筑面积56万平方米。
年,廉租住房建设0.0786万套,建筑面积3.93万平方米;经济适用住房建设0.5061万套,建筑面积30.36万平方米;公共租赁住房建设0.1万套,建筑面积7.5万平方米;限价普通商品住房建设0.2223万套,建筑面积20万平方米;商品住房建设0.917万套,建筑面积87.21万平方米,其中普通商品住房建设0.6884万套,建筑面积60.156万平方米。
年,廉租住房建设0.1万套,建筑面积5万平方米;经济适用住房建设0.45万套,建筑面积27万平方米;公共租赁住房建设0.1万套,建筑面积7.5万平方米;限价普通商品住房建设0.2778万套,建筑面积25万平方米;商品住房建设0.9097万套,建筑面积88.5万平方米,其中普通商品住房建设0.6884万套,建筑面积61.956万平方米。
年,廉租住房建设0.1万套,建筑面积5万平方米;经济适用住房建设0.45万套,建筑面积27万平方米;公共租赁住房建设0.1万套,建筑面积7.5万平方米;限价普通商品住房建设0.2778万套,建筑面积25万平方米;商品住房建设0.9508万套,建筑面积92.5万平方米,其中普通商品住房建设0.7195万套,建筑面积64.755万平方米.
第十八条按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设还应遵循以下方针：
1、住房建设在布局上应与工业和第三产业发展相结合，使住房与就业岗位有便捷的联系；新建住宅小区应按照住宅小区方式进行建设，分级配套各级公共服务设施；原有成片住宅应适当进行改造，完善配套设施，加强绿化，改善环境；住宅建设以多层为主，在中心区允许建设适量高层住宅。
2、为缓解中心城区住房供应压力，规划期内抓好明清旧城区中山街、北大街、东明街的保护整治，加快对河头堡村、沈家南村、吴家堡村等为重点的城中村改造步伐，重点建设中低价位、中小套型普通商品住房。
3、廉租住房应尽可能的结合经济适用住房所在区域相对集中建设，重点在西部电子工业组团、北部文教科研组团以及沣西文教科研组团等地区发展。
4、经济适用住房应充分考虑到就业、交通、生活便利因素，重点在沣西文教科研组团南侧、北部一道塬上和茂陵片区北部工业组团内发展。
5、公共租赁住房应结合直管公房改造和商服集中区合理发展。
6、限价普通商品住房和商品房应结合产业布局，在加强中心组团住房改造建设的同时，重点在西部电子工业组团、上林苑、沣东、沣西各组团区域发展。
第四章住房用地供应计划
第十九条住房用地供应指导思想。规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，促进住房建设发展重心向中心城区以外转移。
第二十条住房用地供应总量。规划期内，城市规划区住房用地总面积7669亩，其中廉租住房用地262亩；经济适用住房用地1400亩；公共租赁住房用地343亩；限价普通商品住房用地1125亩；商品住房4539亩。
第二十一条住房用地供应结构指引
1、廉租住房用地。规划期内，新供应廉租住房用地262亩。
2、经济适用住房用地。规划期内，新供应经济适用住房用地840亩；中省单位、驻陕部队、本市困难企业集资建房利用本单位存量土地560亩。
3、公共租赁住房用地。规划期内，公共租赁住房新供应用地243亩。结合直管公房改造利用土地100亩。
4、限价普通商品住房用地。规划期内，新供应限价普通商品住房用地1125亩。
5、商品住房用地。规划期内，新供应商品住房用地3539亩，结合旧城和城中村改造利用存量土地1000亩。
第二十二条住房用地分区指引
1、廉租住房用地。规划期内，新供应廉租住房用地中，北中心片区85亩，南片区132亩，茂陵片区45亩。
2、经济适用住房用地。规划期内，新供应土地840亩，利用存量土地560亩，其中，北中心片区新供用地96亩，集资建房利用存量土地360亩；南片区新供用地608亩，利用存量土地100亩；茂陵片区新供应土地136亩，利用存量土地100亩。
3、公共租赁住房用地。规划期内，新供应土地243亩，利用存量土地100亩，其中北中心片区新供应土地12亩，利用存量土地100亩；南片区新供应土地173亩；茂陵片区新供应土地58亩。
4、限价普通商品住房用地。规划期内，新供应土地1125亩，其中北中心片区370亩，南片区569亩，茂陵片区186亩。
5、商品住房用地。规划期内，新供应土地3539亩，利用存量土地1000亩，其中北中心片区新供应土地800亩，利用存量土地677亩；南片区新供应土地2100亩，利用存量土地193亩；茂陵片区新供应土地639亩，利用存量土地130亩。
第二十三条住房用地年度供应计划
年，供应廉租住房用地60亩，经济适用住房用地227亩，公共租赁住房用地26亩，限价普通商品住房用地205亩，商品住房用地932亩。
年，供应廉租住房用地58亩，经济适用住房用地310亩，公共租赁住房用地86亩，限价普通商品住房用地205亩，商品住房用地840亩。
年，供应廉租住房用地40亩，经济适用住房用地311亩，公共租赁住房用地77亩，限价普通商品住房用地205亩，商品住房用地914亩。
年，供应廉租住房用地52亩，经济适用住房用地276亩，公共租赁住房用地77亩，限价普通商品住房用地255亩，商品住房用地906亩。
年，供应廉租住房用地52亩，经济适用住房用地276亩，公共租赁住房用地77亩，限价普通商品住房用地255亩，商品住房用地947亩。
第五章政策与策略
第二十四条积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。
1、调整住房供应结构，保证住房用地供应。规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以内的住房（含商品住房、保障性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；年度土地供应要优先保证保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
2、适当提高住宅建设容积率。依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设容积率。北中心片区容积率不低于1.5（不含明清城保护区），南片区、茂陵片区容积率不低于1.45。
3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。
4、商品住房用地采取“招、拍、挂”市场运作方式供应。保障性住房用地采取土地划拨方式供应。
5、抓好居住区城市基础设施和配套建设。结合城市住房发展规划，适时完善路、水、电、气、热等相关配套设施建设。
第二十五条加强保障性住房建设与管理，逐步扩大保障性住房范围。规划期内，政府工作重心逐步转向保障性住房体系建设，通过加强组织领导、深化体制改革、加大资金投入、加强监督管理，完善措施等逐步提高保障水平，扩大保障面。
1、保障性住房规划与建设。保障性住房坚持“统一规划、统一政策、统一标准、分步实施”的方针，由市政府统一组织实施。其选址、套型、标准以及出售、出租等建设管理办法，由市房产管理部门商有关部门统一制定。
2、保障性住房建设资金管理。经济适用住房建设资金由市政府提出优惠政策或专项贷款筹集。廉租住房建设资金列入本级财政支出范围，设立专门预算支出科目，安排廉租住房保障资金，土地出让金净收益用于廉租住房保障资金的比例不低于10%，住房公积金增值收益扣除计提款风险准备金和管理费用后的全部余额保障资金，省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金和中央预算内投资中安排的补助资金及中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金等多渠道筹集。公共租赁住房建设资金主要由直管公房置换或专项贷款筹集。进一步加强保障性住房建设资金管理，促进保障性住房建设资金合理、节约使用。
3、加强廉租住房建设和管理。严格执行国家廉租住房管理的各项政策，认真落实《市市区城镇廉租住房管理办法》，以经济适用住房建设中套建廉租住房和货币补贴、租金核减三种方式，向符合条件的城市最低收入家庭直接提供廉租住房，或对现承租公有住房的城市最低收入家庭给予租金减免。
4、完善经济适用住房管理。进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适用住房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。
5、公共租赁住房建设管理。促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，重点建设市区直管公共租赁住房，扩大公共租赁住房的来源，鼓励直管公房管理单位建设公共租赁住房；加强公共租赁住房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用，提高公共租赁住房对产业园区的居住配套功能。
第二十六条加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。
1、加强普通商品住房建设。逐步建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。
2、落实商品住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。
3、逐步提高商品住房预售门槛。规划期内，应进一步深化住房销售制度改革，对新出让的商品住房项目，进一步完善竣工验收后销售的模式。
第二十七条加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地行为。
1、依据闲置土地处置的法律法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回前纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。
2、妥善处理城市规划区建设过程中涉及的土地遗留问题，加大各类问题楼盘的处置力度，积极盘活各类存量房地产。
第二十八条积极稳妥的开展旧城（含城中村）改造，加强直管公有房地产改造建设。
1、为促进城市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展住房供应渠道，满足居民住房需求，市、区两级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进、政府主导、市场运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现旧城（含城中村）居住生活环境的普遍改善。
2、规划期内，为落实住房发展规划目标，保证城市住房供应，规划主管部门和旧城改造办应尽快制定市旧城改造相关政策及措施，保证基本完成旧城改造任务。
3、规划期内，房产主管部门要结合旧城（含城中村）改造，加强直管公房改造建设，充分利用直管房地产资源，建设公共租赁住房，确保国有资产保值增值，改善现公房租赁户住房环境，解决外来务工人员的住房需求。
第二十九条发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件。
第三十条整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产市场监督和管理。
1、落实房地产开发项目资本金、项目手册备案制度；建立健全商品房交付使用制度；对不符合规划控制性要求，超规定建设的住房依法予以处理直至没收。
2、整治和规范房地产交易市场秩序，实行实名制购房制度，推行商品房预售合同网上即时备案，落实期房不得转让规定，禁止期房炒作。严肃查处房地产交易环节违法违规行为。
3、改革和完善房地产权属登记制度。制定《市集体土地房屋权籍登记管理办法》，加强城市规划区房屋产权登记工作，保障房屋所在权人的合法权益。
4、切实执行国家建设部建住房〔〕171号文件精神，严格规范房地产市场外资准入和管理。
第三十一条积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，优化住房资源配置。
1、认真清理已购公有住房上市交易政策性障碍，妥善处理住房出售和发证过程中的历史遗留问题，进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。房产主管部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。
2、进一步促进房屋租赁市场发展，扩大租赁覆盖面。房产主管部门应制定城市房屋租赁管理办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立城市统一的流动人口和出租房屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。
第三十二条加强城市规划区房屋拆迁管理。按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》要求，加强城市市政基础设施、公益事业的房屋拆迁计划管理，合理控制房屋拆迁规模和进度；严格执行房屋拆迁许可、公示、听证、资金监管和责任追究制度，正确处理拆迁引发的矛盾和问题，保持社会稳定。
第三十三条完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制；加强住房调查，规划期内完成全市住房状况普查。
第三十四条加强房地产市场引导。坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。
第三十五条加强住房发展战略研究与法制建设。规划期内，应制定全市住房发展战略，建立完善住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展制度。
第六章规划实施的保障措施
第三十六条建立住房建设规划实施的分级负责制，加强政府各相关部门的协调与合作，增强政策的执行效率，强化各相关部门的住房管理责任。
第三十七条强化住房建设规划年度实施计划制度。以年度实施计划作为落实本规划的重要手段，年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标，是规划许可和用地审批的具体化依据。对不符合年度住房实施计划的住房项目，规划部门不予核准规划选址。
第三十八条加强规划实施的技术管理。在落实住房建设规划编制体系、目标、内容、方法及标准上与上层次规划紧密协调。规划部门在符合城市总体规划的前提下，根据住房建设规划确定的普通商品住房、经济适用住房和公共租赁住房建设要求，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证，同时依据控制性详细规划出具建设高度、容积率、绿地等规划设计条件。房产部门会同物价等部门提出住房销售价格，套型面积等控制性要求，作为供应土地的前置条件。
第三十九条完善住房建设规划监督管理。全面落实住房规划实施与相关单位责任，严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任，加强住房规划实施的检查，完善住房建设规划公共参与机制。
