市局财产与行为税业务学习讲课稿
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按市局党办的安排，受我们科两位科长的指派，今天下午，由我讲一讲我们科负责管理的几个税种的一些规定。
其实，对我来说，谈不上讲课，大家都在税务工作，都知道很多规定的内容，充其量地说，我只是领头和大家一起学习学习，所以，在我讲的时候，有没听明白的地方或是有没讲明白的地方，恳请各位指正。
这份讲稿，摘选了我认为作为税务干部应该知道的一些常识性的、简单的规定。
我把这些规定分成了三大部分。一是财产与行为税概述；二是财产与行为税科各税种的简要介绍；三是对出租房税收核定征收的简单介绍。
首先讲第一部分：财产与行为税概述
1、什么是财产与行为税？
要弄清这个概念，先要知道94年税制改革后，我国的税种分为几类？分类的标准以及各类都包括什么税种？
我国税制改革后，税种由原来的37个减少到现在的24个。按照开征的目的和征税对象来分类，把现在的24各税种划分为8大类。
1）流转税类，包括三个税种，增值税、消费税、营业税。
2）所得税类，也包括三个税种，企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税。
3）资源税类，有两个税种，资源税和城镇土地使用税。
4）特定目的税类，有五个税种，固定资产投资调节税、筵席税、土地增值税、城市维护建设税和2001年开征的车辆购置税（有的书把车辆购置税划归流转税类）。
5）财产税类，包括两个税种，房产税和城市房地产税。
6）行为税类，包括六个税种，车船使用税、印花税、屠宰税、车船使用牌照税、契税和耕地占用税。
7）农业税类，包括两个税种，农业税和农业特产税。（有的书农业税类包括四个税种，农业税、农林特产税、耕地占用税和契税）
8）进出口关税类，只有一个税种，进出口关税（有的书把关税划归流转税类）。
知道了税种的分类，明确了财产税、行为税包含的税种，自然就得出了财产与行为税的定义。财产与行为税不是一个独立的税种，是税法规定的对特定财产或特定行为征收的各种税的总称。
概念讲的特定财产目前只有一类，即房产，开征的税种有房产税和城市房地产税。
概念讲的特定行为目前有五项，分别是车船使用行为、凭证贴花行为、签订契约行为、耕地占用行为和屠宰行为。
这里讲的屠宰行为上税说的是杀牲畜，即“马、驴、骡、骆驼、猪、牛、羊”7个品种。
不包括杀人！杀人行为不上税，枪毙！
屠宰税，我省已于2000年停征。
2、财产行为税科管辖的税种
为什么要把这一个列为一个标题哪？一句话，我们科管辖的税种比较杂，有必要捋一捋，明确一下，让大家都知道。
财产与行为税科，不能简称财产科，因为我们科不管咱们单位的财产。那只能叫简称行为科了。这就有个问题，行为科净管什么行为呀？（。。。。。。）
大家知道，现在的财产行为税科就是前几年的地方税科，所管的税种也是原来地方税科管的“八税一费”，既城镇土地使用税、房产税、土地增值税、车船使用税、印花税、城建税、教育费附加，还有2000年停征的屠宰税和固投税。其中，资源税类有1个（土地使用税），特定目的税类有3个（固投税、土地增值税、城建税），财产税类有1个（房产税），行为税类有3个（车船使用税、印花税、屠宰税）。也就是说：财产与行为税科所管的税种并不单单是财产类、行为类的税种，比较杂。
下面，我简要地把这“八税一费”的特点概括一下，但我先声明：这几个特点，纯属我个人的观点，不一定准确，权当和大家探讨。
第一个特点是税种比较陈旧。为什么说税种比较陈旧哪？大家知道，除了土地增值税是1993年的外，其他税费都是八十年布的。比如城建税是1985年2月8日的，房产税是86年9月15日的等等。可以说：这些税种大多数都是十八、九年甚至20年工龄的老税种了，很多的规定已不适应新的经济环境，已束缚当今税务征管发展的实际。
第二个特点是额小、难征、易漏。“额小”体现在纳税人应纳的各税种中，往往是这几个税种的额度小。“难征”，尤其以房产税中的从租计征方式更甚，很不容易及时找到出租房产的出租人，更不用说能及时征收到税款了。轻易征不到！“易漏”，不客气地说：在座的各位，都有过偷漏我们科所管税种的行为，连我们科的王科长也不例外。
前几个月，王科长买了一部新手机，花了2000多块钱，开了一张发票，我偷摸给他计算了一下：2000元乘以印花税购销合同税率万分之三，结论是：王科长买手机偷漏印花税税款6毛钱。
天哪！你胆太大了吧，净敢给你科长戴个“违法分子”的帽子。
彪哥有句语录：爱咋咋地！
第三个特点，这些税种被重视的程度不高。上到国家局，对地方税种下个新规定或是补充规定什么了，一年没有几回。再说基层一线，在座的很多同志都曾在基层工作过，都知道所谓的抓收入，很大程度上抓的是数额大的税种，象营业税、企业所得税这样的税种，印花税、车船使用税这样的小税种不受重视，这是事实。
第四个特点是这几个税种没有成型的理论。我上班已经十八年了，见过一些论增值税，论所得税，论营业税的文章或书，很少能见到论述房产税，论土地使用税的成型理论。可能我这个观点比较片面。
以上讲的是第一部分，其实概括起来，也就几句话：财产与行为税，不是一个独立的税种，它是税法规定的对特定财产或特定行为，征收的各税的总称。现在的财产行为税科管辖的业务是“六税一费”，并不是单纯的财产类、行为类的税种。财产行为税科所管辖的税种有四个特点：上面讲了1！2！3！4！
下面讲第二部分，财产行为税科的各税种简单介绍。这部分都是一些法规、政策规定，听起来比较乏味。
一、城镇土地使用税
土地税是古今中外不同类型的国家普遍采用的一个税种。我国1951年8月颁布的《城市房地产暂行条例》中已经有了地产税，但是我们今天讲的城镇土地使用税是1988年9月27日国务院的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，从1988年11月1日开始施行的。
那么，什么是城镇土地使用税？
它的定义是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。它的性质属于资源税类。
从城镇土地使用税的定义可以明确以下四个问题：
1、城镇土地使用税的纳税人
土地使用税的纳税人是凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，都是城镇土地使用税的纳税人。
确定土地使用税纳税人的关键是看谁拥有土地使用权，谁拥有土地使用权谁就是土地使用税的纳税人。
2、土地使用税的征税范围
土地使用税的征税范围是被明确界定的。只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村土地暂不征收。
3、土地使用税的税率
这是土地使用税的关键问题，也是在这一税种上，我要多罗嗦几句的地方。
城镇土地使用税采用分类的幅度定额税率，也叫分等级幅度税额。
也就是说，不同地段，每平方米征收的税额不同。
那么，目前白城市市区的土地等级是怎么规定哪？
我市土地等级划分为六级。
一级地每平方米年税额为6.00元。区划范围有两块。一块是火车站到工商大厦这条街两侧；另一块是长庆街以东（含长庆街）属内环路以内的区域（含两侧）。
二级地每平方米年税额为4.50元。区划范围是长庆街（不含两侧）以西属内环路以内的区域（含两侧）。
三级地每平方米年税额为3.00元。区划范围是内环路（不含两侧）至二环路之间的区域（含二环两侧）。另外，开发区执行三级地标准。
四级地每平方米年税额为3.00元区划范围是二环路以外属白城市市区规划内的土地。
五级地每平方米年税额为0.80元。区划范围是平台镇镇区。
六级地每平方米年税额为0.60元。区划范围是建制镇，白城牧场。
4、土地使用税计税依据
土地使用税计税依据是纳税人实际占用的土地面积。
应纳税额=适用的每平方米年税额/计税土地面积
5、土地使用税纳税期限
我省规定：按年计算，分季缴纳。缴纳的期限为每季最后一个月份的十日前。
二、房产税
房产税的历史比较久远，首先提出开征房产税的是我国唐朝的户部侍郎赵赞，当时叫“间架税”。
今天我要讲的不是唐朝的房产税，讲的是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，这个条例具体施行时间是1986年10月1日。
房产税的定义是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产的租金收入，向房产产权所有人征收的一种税。它属于财产税类。
1、房产税的纳税人
房产税第二条规定房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定的及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。
产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人统称为纳税人。
这条说的是房产税的纳税人，说的比较详细，但比较难记。在实际工作中要牢牢记住一条：房产税的纳税人是产权所有人。
在一线工作的同志，经常会遇到这样的情形：
张三把自己的门市房出租给了李四，租金2万元，李四把该门市房转租给了王五，租金3万元。这种情况下，房产税怎么计算？
先说张三，门市房是张三的，张三是纳税人，应就2万元缴纳2400元的房产税。
再说李四的转租行为，应不应该上税？
我认为李四不是门市房的产权所有人，也就不是房产税的纳税义务人，不应该就转租收入缴纳房产税。
很多地方，都就李四的转租收入征了房产税，但我不赞同这个观点。
2、房产税的征税范围
房产税的征税范围和土地使用税的征税范围相同，都是“城市、县城、建制镇和工矿区”，不包括农村。
3、房产税计税依据
房产税的计税依据有两种情况。一是自用的，以房产原值一次减除10%—30%以后的余值为计税依据，简称从价计征；二是房产出租的，以房产租金收入为计税依据，简称从租计征。
在房产税计税依据问题上，我认为应该强调两点：
1）从价计征的计税依据不是房产原值，而是原值减除扣除后的余值，简称计税余值或简称房产余值。
就象个人所得税中的工资、薪金税目的计税依据不是工资、薪金收入，而是工资、薪金收入减除免征额后的余额，即应纳税所得。
2）房产出租的，必须以房产租金收入为计税依据，不能按从价计征方式计算。这里说的房产租金收入含承租方代付的供热费、水电费及其它代付费用。
4、房产税税率
1）按照房产余值计算的，适用税率1.2%。
2）从租计征的，税率为12%。特殊规定财税【2000】125号规定：对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂按4%的税率征收。
5、房产税的纳税期限
我省规定：房产税按年征收，以月计算，分季缴纳，于每季最后一个月份的10日前缴纳。
房产税这个税种讲到这里，我想举个大家经常遇到，又不太在意的房产税的征管例子。
大家知道，步行街上的新世纪广场里的摊位都被个人购买了，每个摊主都拥有产权证，试问：新世纪广场的房产税该怎么计算？
这里，关键问题是要先明确新世纪广场房产税的纳税人是谁？
我认为新世纪广场里的每一个摊主都是新世纪广场的纳税人。
因为每个摊主都有新世纪广场的部分产权或者说有限产权。也就是说，所有的摊主构成了新世纪广场的共同产权人，那么，每个摊主都应该就自身产权部分缴纳该部分的房产税。也就是说，每个摊主都应纳房产税，一个一个地征。自己经营的，从价计征；出租的，从租计征。
三、土地增值税
在我们科管理的税种里，可以说土地增值税是最年轻的税种了。国务院于1993年12月13日颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。工龄和地税局一样长。
土地增值税，这个税种计算比较繁琐，涉及的专业知识比较多。有会计上的帐务处理知识、建筑业的土建知识、房地产业的开发知识等等，可以这样说：讲起来，费时间；听起来，不好理解；操作起来，又比较罗嗦。这个税种的复杂程度，不亚于企业所得税。
所以，今天，我讲这个税种，不敢保证大家完全听明白。
那么，什么是土地增值税？
土地增值说是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它属于特定目的税类。
1、土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
就是说只要以出售或其他方式有偿转让房地产而取得收益的单位和个人，就是土地增值税的纳税人。
2、土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围包括两个方面
2）转让国有土地使用权。不包括集体所有的土地。
3）地上的建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让的。
讲到这，就必须明确一个问题：土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不征税。
3、土地增值税的税率
土地增值税采用四级超率累进税率。最低税率30%，最高税率60%。
4、土地增值税的计税依据
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，既纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目后的金额。
转让房地产的收入，好理解，不用做太多的解释。扣除项目，这部分内容比较复杂、难懂。我简单地给大家介绍一下。
扣除项目包括：1）取得土地使用权所支付的金额。2）开发土地的成本、费用。3）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格。4）与转让房地产有关的税金。5）财政部规定的其他扣除项目。
有兴趣弄懂开发行业会计制度的同志，花点时间琢磨琢磨土地增值税的有关扣除项目，很有帮助。
5、土地增值税的计算过程
土地增值税的计算过程分四步，1）计算增值额2）计算增值率3）确定适用税率4）按规定计算应纳税额。
6、现在我市土地增值税税种的管理概况
根据土地增值税实施细则第十六条规定和省局的有关规定，结合我市的房地产行业的发展状况，从2004年开始大力推行“对房地产开发企业的土地增值税，先按预征方式申报、预缴，待项目竣工决算后，再汇算清缴。”的征管方式。
这一征管方式的主要内容是“转让写字楼、高级住宅及商业用房的预征率为1%，转让普通标准住宅，预征率为0.5%。”在预征时，主要借助“以票控税”手段，处进征收的完成。
借助“以票控税”手段，也吻合了国税发【2005】82号文“关于进一步加强房地产税收管理的通知”中提到的“以契税为把手，先税后证”的政策精神。
四、车船使用税
在我国，车船使用税可以用历史悠久来形容，汉武帝时期就已经开征了车船使用税，当时的名字叫“算高车”。
和房产税一样，1986年9月15日国务院了《中华人民共和国车船使用税暂行条例》，而且，施行的时间也是1986年10月1日。
车船使用税是以车船为征税对象，向拥有并使用车船的单位和个人征收的一种税。它属于行为税类。
目前，我省各市、州局基本都采取委托代征的办法对这个税种进行征管。我们白城市各县、市、区局也是采取的委托代征办法。如洮北区局委托的是交通征费所，大安市局委托的是交警部门等。
这几年，我局的车船使用税代征效果比较好，每年收入额的增长率都在25%以上。
车船使用税方面的新政策很少，甚至有的政策已经过时。比如（88）吉税四字第75号文规定：载货汽车净吨位超过十吨的按十吨计算征税。大家知道，现在的配货站的货车净吨位都几十吨，甚至上百吨，再按十吨计算车船使用税，是很不合理的。
五、印花税
印花税条例是国务院1988年8月6日的，从1988年10月1日施行。
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受税法规定应税凭证征收的一种税。它属于行为税类。
1、印花税的特点
1）征收面广。2）税负轻。3）征收简便。由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务。（三自）
2、印花税税目
应当缴纳印花税的凭证有以下5类，共13个税目。
1）经济合同常见的税目有购销合同（0.03%）、建安合同（0.03%）、财产租赁合同（0.1%）、货物运输合同（0.05%）、仓储合同（0.1%）、借款合同（0.005%）、财产保险合同（0.1%）、技术合同（0.03%）、加工承揽合同（0.05%）等9个税目。
2）产权转移书据税率0.05%。
3）营业帐簿包括记载资金的帐簿（0.05%）和其他帐簿（每件5元）。
4）权利许可证照每件5元。
5）经财政部确认征税的其他凭证，目前只有一个税目——证券交易印花税，税率为0.2%（2001年11月16日）
3、印花税税率
上面介绍税目时，已经捎带介绍了各税目的适用税率。概括来说，印花税规定了两类税率：比例税率和定额税率。
4、印花税的纳税环节
印花税应当在书立或领受时贴花。
5、印花税的纳税地点
印花税一般实行就地纳税。
6、印花税的核定征收
吉地税地字【1999】240号文规定，我省对不能完整提供购销合同或提供合同不实的，采取核定征收印花税的方式。核定计征的比例是：4、7、7、2。
7）印花税的处罚问题
原来讲印花税的特点之一是“轻税重罚”，实施新的征管法后，这一特点已经不存在了。
国税发【2004】15号文规定：
1）未贴、少贴、未化销的处百分之五十以上五倍以下的罚款。（原来未贴、少贴罚20倍；未化销罚10倍）
2）揭下重用处百分之五十以上五倍以下罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（原来罚30倍）
3）伪造印花税票的处2000——1万元罚款，情节严重的，处1万元——5万元罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
六、城建税、教育费附加
城建税于1985年2月8日，于85年1月1日起施行。教育费附加于1986年4月28日，于1986年7月1日起施行。这一税一费的征收管理基本上都比照三税的有关规定执行。我也没有太多的可以讲的，简单地说几条应该知道的业务常识吧。
1、外资企业不征城建税和教育费附加。
2、城建税、教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额。
3、财税【2005】72号文件规定：对“三税”实行“先征后返、先征后退、即征即退”办法的，除另有规定外，对随“三税”附征的城建税、教育费附加一律不予退（返）还。我把这一条规定概括了一下：对城建税、教育费附加，不是错征、多征，一律征进来后就不退还。
三、对核定征收出租房产税收的探讨
近几年，随着房地产市场的兴旺，出现了越来越多的靠出租房产创收的纳税人。可以说一方面出租房产所涉及的税收正成为房地产税收收入增长的主要部分；而另一方面出租房的纳税人难找、租金不实、政策滞后等问题的存在，是制约税务机关对出租房产税收达到应收尽收的主要原因。如何破解出租房产税收难征的问题，一直是各级税务机关征管努力的方向之一。本文从核定征收出租房产税收的角度，来对这一问题做一探讨。
一、出租房产的税收政策简述
出租房产涉及的税收是我国房地产税制中的重要部分，出租房产的纳税人是房产的出租人。一项出租房产行为涉及到出租人应纳的税种及附加有七种之多。有以出租收入为计税依据的，按4%或12%的税率征收的房产税；有以出租收入为计税依据的，按3%或5%的税率征收的营业税及以实征营业税额为计税依据征收的城市维护建设税和教育费附加；有以实际占用土地面积为计税依据征收的土地使用税；有按合同金额或协议金额征收的印花税；还有按规定的房产租赁所得征收的个人所得税等。
二、出租房产税收的征管现状
2004年上半年，我局曾针对出租房税收中的房产税成立了课题组，进行了专题调研，并取得了一些成果。2005年5月10日-6月30日，市局财产行为税科在市区范围内组织了侧重于个体出租房产的核定征收税款的调查工作。本次调查，市区共抽查了477户纳税人，约占市区个体户的五分之一。其中，一级地段抽查了258户，二级地段抽查了94户，三级地段抽查了125户。调查的数据，科里的全体同志与洮北区局的领导及相关科室的人员一起进行了分析整理，对核定出租房产的税收征管现状做了总结。
（一）漏征的税额比例高。以房产税为例，市区抽查的477户纳税人，应税租金558万元，应征房产税67万元，已征37万元，漏征30万元，漏征比例达45%。漏征税额特点是：地段越好，核定的租金与实际的租金相差越悬殊，漏征比例越大。据这次调查数据显示：市区步行街，出租房税收漏征比例在65%以上。
（二）征收方式以核定为主。有关房产类税收政策规定：房产出租的，以出租收入为计税依据，按实征收。而在实际征管工作中，基本都对个体出租房产采取了"按一定标准把相关房产的税额核定到月定额中，再加以征收。"这次抽查的477户纳税人，无一例外，全都是采用的核定方式。可以说，核定征收出租房产税收已是基层征管惯用的方式。
（三）出租房产的纳税人已错位。以房产税为例，税法明文规定：出租房产的纳税人是房产出租人。而在现实征管中，征管部门大多把出租类房产税款直接核定到承租人的月纳税额中，向承租人征收。这就硬性地把承租人置于了纳税人的地位上，由承租人承担了纳税的义务。这种纳税人错位的做法，不是白城市市区各局独有的做法，恐怕是各地共有的现象。
三、核定征收出租房产税收的成因
在理论上，出租房产的行为，应以出租人为纳税人，以出租收入为计税依据，应是查实征收的，这是法定的且应该遵照执行的规定。但为什么在实际征管中，都闪烁其词，却又都在心照不宣地实行另一套路子-核定征收出租房产税收？笔者就这一问题，也进行了一些探讨。
（一）政策因素
1.出租房产的税收负担过重。按政策规定，出租人出租房产取得的租金收入，要缴纳12%的房产税，要缴纳5.5%的营业税及附加，0.1%的印花税和20%的个人所得税等。笔者曾测算过，一户价值30万元的门市房，假设月租金5000元，经计算：出租人每月应纳各税合计数额1544元，总体税负在31%左右。税收的高负担率往往激发了一部分出租人对纳税产生抵触情绪，增加了税务机关征收税款的难度。另外，税率过高，计税过程繁琐也限制出租人的纳税积极性。
2.对出租房产的纳税人缺乏有效的监控制约规定。出租房产的纳税人难找，原因是出租人为了躲避纳税而在和税务机关玩"捉迷藏"。虽然玩的招法不是很高明，但已让税务机关束手无策。究其原因，就是有关税收政策中找不到合法的有效的规定，以监控制约出租人偷逃税款的行为。
3.计税依据刚性不足。有关税收政策规定：出租房产，以房产租金为计税依据。在实际征管工作中，认定租金收入主要以双方签定的合同为准。合同的签定，是受人的意愿左右的。一项租赁行为，常常因租赁双方不同的利益需要而被签出不同内容的对外合同。至于表达双方真实意识的合同，一般是不对外的，尤其是不对税务机关。税务机关只能以假的租金作为计税依据，失真的计税依据也失去了税收的刚性调节作用。另外，房产税是一种财产性质的税种，而被用来调节房产出租的经营行为，颇有些牵强之嫌。
（二）征管因素
1.纳税人自觉纳税观念淡薄。据调查，白城市步行街上有200多户出租房产的业主，除了几户企业房主外，基本没有主动到税务机关申报纳税的。据洮北区局有关同志介绍，一年之内，整个市区能有几十户来税务机关申报缴纳出租房税收的个体房主，也基本都是因承租方索要发票而不得不来交税的。
2.税务部门重视程度不高。出租房税收零散、面广、额度小，耗费精力却不容易征管。税源比较好的县市，对这块税收不加以重视。税源不太好的县市，耗费不起精力，又重视不起来。在这次调查中，发现有的征管人员对自己负责的区域的出租房情况并不熟悉，不知道有多少户出租房？每户出租房的情况如何？等等，积累相关资料也很少。另外，税务机关对偷逃抗税者打击的力度不大，也是出租房税难征的一个原因。偷逃税的出租房房主很多，但因不纳税而被税务机关处罚的房主却不多，这已是见怪不怪的现象了。
四、对核定征收出租房产税收的思考
无须置疑，对出租房实行核定征收各税，已成为各地基层税务部门征收的主要方式。实践证明，核定征收方式的确在及时组织出租房税款入库方面，有着其独到的优势。
（一）什么是核定征收出租房税收？
核定征收出租房产税收，就是因故不能向税务机关提供详实租金情况的，税务机关根据出租方的房产所在的地理位置，参照同行业、同规模、同地域业户的生产经营情况核定出租方应纳税款的一种征收方式。
具体实施核定征收出租房税收，是税务机关根据《征管法》第35条及有关出租房的税收法规，为保证出租房税收及时入库，对租赁房屋产权不清，租赁条款不明，租金偏低等相关房产，按一定的标准核定应纳税额，并由承租人代为缴纳的一种核定征收方式。
（二）其他省市核定征收出租房税收的借鉴
1.北京市2004年4月了《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》（修订），规定个人（含外籍个人、华侨、港澳台人士）在本市范围内出租房屋属应税行为，个人出租房屋并取得收入，依法应分别申报缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税。对个人出租房屋应征收的各项税费应按规定计算。为便于征收，也可采取按100元应税收入征5元税款的办法统一计算应纳税额，即按实际收入的5%计征。
2.福建省厦门市地方税务局规定：核定征收是指根据合理负担、简便征收的原则，对个人因出租房屋取得的租金收入采取分地段、分房屋用途、按单位建筑面积确定综合税额的办法征收。厦门市地方税务局制定了《房屋出租单位建筑面积月综合税额表》，如一等地段"中山路"上的店面，规定每平方米月综合税额30元。另外，厦门市地方税务局还规定：凡从事生产经营的纳税人承租房屋的，在支付租赁款项时，应当向收款方索取厦门市房租专用发票或厦门市通用发票。承租人未按规定取得发票的，导致他人不缴、少缴税款的，税务机关将依照《中华人民共和国发票管理法》的有关规定，处予不缴、少缴税款一倍的罚款。
（三）加强核定征收出租房税收的建议
首先，应该解决纳税人"知法"问题。出租房税收难征易漏的根源之一是出租人不知法，对有关出租房税收政策不理解，被动纳税。如何才能让出租人由被动纳税转变为主动纳税？根本的一条路子就是把税法宣传辅导工作做到经常化、精细化，让出租人真正的懂法，才能达到自觉依法纳税的目的。
其次，要解决纳税人"错位"的问题。在这次调查中，发现在核定征收出租房税收的实际操作中，硬性把应纳税款核定给承租人负担的情况很多，这是违反税收政策的做法。但如何避免纳税人"错位"的做法，是亟待解决的问题。笔者认为，一是需要国家尽快出台一些明确征管操作方面的政策、法规。二是要在明确出租人是纳税人的基础上，可在租赁合同、协议规定的范围内，解决税款转付的问题。比如，税务机关可依法责令租赁双方提供"由谁承付税款"有关协议或与承租人签定委托代征代缴协议书。三是需要加强对出租房房主资料的收集工作，建立相关档案，并实施动态化管理。
第三、要解决出租房计税依据不实的问题。假合同、假协议提供的假租金，造成的出租房计税依据失真的问题，是影响核定征收出租房税收成效的关键问题，也是必须有效解决的问题。对解决这一问题，笔者建议：税务机关可根据房屋坐落的地段、房屋的用途等因素，在参考建委、物价部门公布的指导租金标准上，结合有关出租房税收政策，核定出计税租金标准或按建筑面积、租金金额实行定额征收的办法。
第四、要重视出租房市场的发票管理问题。发票是财务收支的法定凭证，是税务检查的重要依据。加强出租房市场的发票管理，将有力地促进出租房税收征管的进一步好转。借鉴福建省厦门市地方税务局的出租房发票管理的做法，制定出符合本地实际的"以票控税"管理办法。强调凡出租人出租房屋，在收取租赁款项时，必须向付款方开具出租房专用发票；凡承租人承租房屋，在支付租赁款项时，必须向收款方索要出租房专用发票。违反规定的，致使国家税款流失的，税务机关将依照《中华人民共和国发票管理法》的有关规定，从重处罚。
第五、借助社会平台，促进核定征收出租房税收的功效。核定征收出租房税收工作的成败，关键是核定的税额是不是合理或趋近符合实际。要做到这一点，税务机关需要掌握大量的出租房的资料，需要与工商、公安、产权等部门协调配合，疏通信息共享渠道。另外，在税务机关核定税额的基础上，委托产权、街道办事处、中介机构等部门代征代缴的方式，也是一个可探讨的办法。
