棚改项目工作实施方案

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为加快新型城镇化建设进程，根据中央、省、市区改造棚户区工作的总体要求，以改善民生，促进经济与社会协调发展为目的，坚持以民为本，着力解善棚户区居民生活条件，提高城区整体环境质量，全面加快建设步伐，根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办号）、建保号《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》和江西省办公厅《关于加快我省城市棚户区（危旧住宅区）改造的实施意见》、《市年城市棚户区改造工作方案》等文件精神，结合我社区实际，特制订本棚户区（危旧住宅区）改造（以下简称“棚改”）的实施方案。

一、棚户区现状

社区前身为国营第八五九厂生活区，该厂原为一家军工企业，三线建设单位，于年破产后成立社区管委会，移交给昌江区西郊街道管理，该生活区共有34栋平房、2栋单身宿舍、1栋农民工宿舍（四合院）和4栋老楼房均为上世纪六七十年代建筑的简易房，结构简易，人均居住面积小，居住条件恶劣，基础设施不全，道路狭窄，治安消防隐患大，卫生环境脏、乱、差。

二、改造的基本原则

（一）政府主导、市场运作

“棚改”工作政府统一领导下，实行市场化运作，将“棚改”工作与房地产开发经济适用房建设相结合，积极拓展融资渠道，吸引社会资金融入棚户区改造工作。

（二）突出重点、成片改造

“棚改”重点为：不符合城市整体规划，人居环境差，安全隐患大，影响市容市貌和经济社会发展急需改造的地块，棚户区改造做到连片开发，改造一片成型一片。

（三）统一规划、综合配套

棚户区改造力求做到统一规划，合理设计，综合配套，分步实施，道路、给排水、供气、供电、通讯、有线电视、绿化照明等基础设施同步建设。

（四）封闭运作、政策扶持

“棚改”项目的土地和资金全部实行封闭运作，专门用于项目建设，制订针对性强的扶持政策，化解“棚改”的资金压力，积极向中央、省、市争取优惠政策构建良好的政策环境。

（五）以人为本、妥善安置

严格执行国家有关建设规范与标准，按照城市总体规划的要求，将棚户区改造成房屋优良、结构合理、功能齐全的新型住宅区，严禁违法拆迁、野蛮拆迁，依法妥善补偿和就近安置拆迁户。

（六）依法运作、公平、公开、公正

严格执行法律法规和相关政策，坚持公开透明，阳光操作，妥善解决好各方面问题，保持社会稳定。

三、运作方式

由项目部牵头，引进有实力的企业组织实施房屋拆迁，先由项目部在社区内找块空地，然后设施好图纸，确定拟拆迁对象，并签订好拆迁协议，交好超补偿面积房款，房屋建好后，拆迁户搬进新居，再在拆迁后的空地上新建，直至棚户区改造完毕。

四、总体目标

棚户区拆迁、改造上的总体目标是：在年底前基本完成1.48万平方米的棚户区拆迁任务，从现在起，利用3年时间完成3.6万平方米左右的棚户区改造安置房建设任务。

五、改造实施的任务

社区现存的棚户区面积为1.48万平方米，改造完成后将建成3.6万平方米（含保留建筑面积），以多层为主的生活小区，改造投资约为亿元。其中小区基础设施投资约为2000万元。供电设施投资约为120万元，供气设施投资约为780万元，供水设施投资约为78万元，道路设施投资约为120万元，社区用房、物业管理用房、小区绿化等投资200万元。

六、实施计划

（一）年度完成2.3万平方米的安置房建设任务，年完成0.7万平方米拆迁任务。

（二）年度完成0.78万平方米的拆迁任务。

（三）年度完成1.3万平方米的建设任务。

七、建设标准

（一）棚户区改造新建住房以中小户型为主。建筑面积原则上应在70平方米至90平方米以内。

（二）新建安置房为毛坯房，由拆迁户自主装修。

（三）棚户区改造新建小区按照规划要求，确保基础配套设施齐全。建设物业用房，保证供电、供气、供水、排水，搞好硬化、绿化、亮化，做到物业管理规范，道路畅通，环境整洁。

（四）建筑节能符合规定标准，工程质量合格率达到100%，并由有资质的物业服务企业进行物业管理。

（五）配建物业管理公共经营性用房。

棚户区改造安置房建设，按规定配建物业管理公共经营性用房，以其经营收入专项补贴本小区物业管理开支。

八、资金筹措与需要的优惠政策

（一）资金筹措

1、中央、省、市棚户区改造专项补助资金；

2、政府减免各项建筑规费。

（二）需要的优惠政策

1、对棚户区改造，通过出让方式取得的土地收益，实行封闭运作，全部用于棚户区改造。

2、免收各种行政事业性收费和政府性基金，服务性收费减半征收。

3、棚户区居民因拆迁而回迁的住户，原房产证载明的面积部分，在办理新证时，免征契税。原住房已缴房屋维修基金部分，可免缴房屋维修基金。

4、房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，经主管地税机关核准，暂不征收交营业税、城市维护建设税和教育费附加。

5、新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。

6、凡是国家出台的有关房地产方面的优惠政策全部适用于本棚户区改造。

九、拆迁补偿安置办法

本棚户区改造的拆迁补偿可采取两种方式进行。一是实行房屋产权调换；二是实行货币补偿。

（一）房屋产权调换补偿办法

1、私有产权的住宅房屋拆迁补偿按原面积（指房屋所有权证注明的建筑面积）。其中：选择多层楼房顶层和底层的（如第一层为车库的，则以第二层为底层），原面积部分不结算楼层差价款，基它楼层按我市经济适用房楼层补差标准执行。拆迁房屋面积小，如回迁时需要扩大面积的，超出面积15m2以内，按我市同期经济适用房标准购买，超出面积15m2以上，按商品房价格购买。

2、非住宅房屋拆迁补偿，补拆迁房屋产权证注明非住宅用途，按房屋所有权证注明面积实行货币补偿，即按原房屋的评估价进行补偿。

3、对房屋产权证注明使用性质为住宅，实际用于非住宅的房屋，拆迁时，非住宅必须同时具备持有营业执照、纳税证明和正在连续营业2年以上三个基本条件，可按非住宅对待。

4、被拆迁人回迁面积小于拆迁面积，剩余房屋面积按评估价格给予以货币补偿。

5、对于棚户区改造涉及的特困户、低保户，在民政部门确认并出具相关手续后，有产权证的房屋，按原面积实行“拆一还一”，达不到36平方米的由开发企业补到36平方米。如回迁时需要扩大面积的，超出面积15m2以内，按我市同期经济适用房标准购买，超出面积15m2以内，按商品房价格购买。

6、实行回迁安置的，按签订拆迁协议的先后顺序选择房屋，同时签订的则实行抽签确定。

（二）货币补偿办法

1、选择货币补偿的拆迁户，必须出具房屋产权证照，其拆迁补偿金额按房地产评估价补偿。

2、对于房屋所有权证注明使用性质为住宅，实际用于商业的房屋，具备营业执照、纳税证明和正在营业且连续2年以上三个基本条件，可按非住宅房屋的评估价给予补偿。

3、对于没有房屋所有权证的房屋，但经社区同意搭建的按300元/平方米予以补助。

4、违章建筑原则上不予补偿。

十、动迁方式

由政府确定棚户区改造地块并编制控制性详细计划，由委托开发公司申请开发改造。在政府动迁管理部门的指导下，开发企业负责办理拆迁手续，委托有资质的评估机构对改造地块的房屋进行评估，评估结果出来后，由开发企业依法进行拆迁。

十一、相关规定

1、棚户区改造项目实施分期建设，由市政府审定批准。

2、开发企业应当向房屋买受人（包括以产权调换方式回迁安置户）出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

3、棚户区改造项目竣工过后，应按有关规定进行综合验收。对开发商品房的应执行商品房预售许可证。

4、改造的小区，严格按照规划设计标准进行开发，因特殊情况需要调整或变更的，须经市政府批准。

5、按期拆迁的住宅房屋，由拆迁人对被拆迁人按每户200元标准付给一次性搬迁补助费，未按期搬迁的，减少50%搬迁补助费，实行回迁安置的，由拆迁人按每户每月每平方米200元的标准付临时安置补助费。由于拆迁人原因致使不能按时回迁的，自逾期之日起加倍发给临时搬家费。

6、拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿标准、搬迁方式、过渡期限等原因达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门依法做出行政裁决，对达到裁决限定的搬迁期限，被拆迁人拒不履行搬迁义务的，由拆迁管理部门依法申请行政强制拆迁或申请人民法院强制执行。

7、由于被拆迁人不履行搬迁义务被强制执行的，所发生的强制执行等一切费用由被拆迁人自行承担。当事人有权依法向法院起诉拆迁安置补偿诉讼，但诉讼期间不影响强制执行。