房屋改建项目工作方案

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为有效解决预留地建设问题，顺利推进仙源村上街、下排和上排预留地统一规划建设以及周边房屋改造工作，特制定本方案。

一、基本原则

本项目采取“公司+村组”联合开发模式运作，依据“集约用地、统筹规划、合作建设、产权调换、利益分享”原则进行开发建设；参照“商品开发房配建保障房”运作方式进行。

二、项目概况

1．项目名称

仙源村上街、下排和上排三个小组预留地及周边房屋改造建设项目。

2．项目基本情况

仙源村上街、下排和上排三个小组预留地及周边房屋改造建设项目位于琴江镇仙源村。四周界址为：东临松仔坪小组居民房，南临行政中心北侧道路，西临清华大道，北临井冈南大道。总用地面积约25240㎡（约38亩），征收房屋19户，建筑面积约6170㎡，建筑占地约2600㎡，附属面积约460㎡，庭院、空坪等260㎡，在建（已打地基）4户面积约480㎡。

三、项目实施内容

1．结合城市总体规划对项目地块进行科学规划设计，按现代建筑风格建成集住宅、商业服务、休闲娱乐、旅游观光等功能于一体的现代生活小区，实现产业发展与城镇建设的系统整合。

2．征地：征收项目范围内土地约12740㎡。

3．拆迁情况：征收房屋19户，建筑面积约6170㎡，附属面积约460㎡，庭院、空坪等260㎡，在建（已打地基）4户面积约480㎡。

4．房地产开发建设：总用地面积约25200㎡，可建建筑面积约61800㎡（以容积率1.85计算），其中不计容积率地下车库15000㎡。

具体项目建设按规划部门审定的规划设计方案和审定的施工图组织实施。

四、具体操作办法

1．土地操作方法

（1）整个地块统一转为国有出让土地，出让土地采用挂牌方式。

（2）通过先确定开发房和配建房的销售均价，然后采用倒推方法，计算出土地价格。

（3）通过在出让方案中约定地价额度和建设方案，从而约定项目建设的投资强度和投资方式。

2．房产联合开发

（1）由县城发公司参与土地摘牌进行开发建设。

（2）县城建公司为该项目业主。由中标单位采取商品房配建保障房的模式进行开发建设或由中标单位以邀请招标方式择定相应资质的企业承建并承担相应的法律责任。

（3）由村组成立理事会，通过理事会委托县城发公司来完成相应工程量的建设。受托方聘请理事会成员参与项目管理。

（4）保障房按审定总面积核定成本销售给三个村小组，成本由以下项目构成：材料费、人工费、办证费、利息、建设管理费、税费、土地整理费用等。

（5）确保村民优先选房，但要相对集中，一栋一栋选择。每户村民选择套房的同时，可选择底层柴间一间。房屋面积按县政府批准的规划指标，以县城建局原已审定规划建筑面积为准。剩余部分房源由城发公司自行销售。

（6）原土地上房屋征收单位为县国土局，实施单位为县城建公司，费用计入开发成本。开发后土地一并列入项目宗地出让。项目经费为整个项目投资额的2%。

3．结算方式

通过实物成果分享使各方获得利益，物业配套费用由开发商承担。具体的实物成果分配方式方法，由合作双方协商确定签订协议，报请政府审定。

五、组织机构

根据项目建设要求，成立仙源村上街、下排和上排小组预留地建设项目协调组，其组成人员如下：

协调组下设办公室、房屋征收安置组、工程建设项目组，具体成员及工作职责如下：

（一）办公室

工作职责：负责传达上级指令，汇报工作进度；协调各小组关系，汇总项目建设过程中的有关情况；办理相关会议文件及其他文秘工作；筹集建设资金，制定实施方案，负责工作人员考勤，处理突发事件工作；完成协调组交办的其他工作。

（二）征地组

工作职责：负责按时完成项目范围内征地工作，做好征地工作中的维稳工作，完成项目建设用地报批工作。

（三）房屋征收组

工作职责：负责按时完成工程建设范围内土地征收、房屋征收安置，做好房屋征收安置中维稳工作。

（四）工程建设项目

负责项目设计、报建、招标、建设管理、验收、项目成本、利润结算工作。