返迁房项目建设实施方案

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返迁房是转变拆迁安置模式，破解征地拆迁难题的一项重要工作。根据年重大项目调度会的要求，决定采用市场化运作模式建设返迁房。为加快该项目的建设，特制订本实施方案。

一、项目建设组织机构

为加快该项目的建设，成立县返迁房建设工程领导小组，领导小组由县政府副县长任组长，成员单位由县发改委、建设局、国土局、房产局、财政局、审计局、监察局、折迁办、镇政府等单位组成。指挥部下设办公室，办公室主任由房产局局长兼任，工作人员从成员单位中选调，具体负责该项目建设的组织协调工作。

二、建设地址和主要指标

1、建设地址：该项目选址于镇村，西靠龙泽居住宅小区，北傍渥江，东、南均靠城市规划路。

2、主要建设指标：

（1）总用地面积约74.62亩（以规划部门实际放线为准）；

（2）综合容积率约3.8（以规划部门提供的规划设计条件书为准）；

（3）绿地率30%以上；

（4）总建筑面积约18.9万㎡。

3、户型及面积要求

（1）根据有利于拆迁安置和市场需求为标准，确定户型面积和类型；

（2）按总建筑面积的15%以下规建商业店房（以规划要求为准）；

（3）要求60%以上规划建设高层建筑。

三、项目建设的原则

1、贯彻“以安置房为主，商品房为辅”的原则。

2、贯彻“返迁房建设和商品房开发捆绑打包”的原则。

四、建设项目运作方式

1、采取以74.62亩全部土地整体出让的市场化运作模式，将商品房和返迁房进行捆绑，以整块土地招拍挂出让（包括政府回购的返迁房所分摊的土地面积）的方式选择项目法人，由项目法人（企业）负责规划、设计、施工等建设全过程。

2、政府对50%的套房进行回购。回购方式为现金回购，回购价为建筑的成本价，上浮5%对需要安置的整幢楼盘进行结算回购（不含土地分摊部分）。成本价由房产部门牵头，建设、监察、审计等部门进行监督。

3、小区内公共配套设施，以及规划建设中所发生的所有间接费用均由投资方负责，作为企业让利条件，政府不予分摊。为保证小区的建设品味，由政府组织相关部门根据规划要求对小区公共配套设施进行综合验收合格后，以回购的返迁房的建筑面积按每平方米补助50元。

4、返迁户办理国有出让土地。

5、商业店房以及50%的套房由项目法人自行筹建和定价销售。

五、土地出让具体方式和投标人资格条件

1、出让方式为公开出让。项目法人通过最高价来竞得土地。如参加竞买者超过3人（含3人），则以拍卖方式出让；如参加竞买者少于3人，则以挂牌方式出让。

2、土地竞买起始价由有资质的土地评估机构根据政府审定的图纸及现状情况和政府出资项目情况评估的土地价格确定。

3、参加竞买的土地竞买人可以是自然人，也可以是企业法人。

4、土地竞买时应缴交竞买保证金人民币1500万元。

六、土地出让双方权利和义务

1、土地竞得人应组建项目公司，由项目公司负责整个项目的全过程管理，包括组织项目的工程施工、竣工验收及竣工备案和竣工资料的归档。投资人选定的施工企业必须具备房屋建筑工程施工总承包二级及以上资质。

2、土地成交后竞买保证金转为土地出让金，一个月内必须缴交成交额50%的土地出让金，剩余部分在三个月内全部缴清。建设、国土部门在缴交成交额50%的土地出让金后，可以在五个工作日内办理好规划用地批准书等相关手续给土地竞得人。

3、土地竞得人必须在土地竞买成交后二个月内自行完成规划设计方案，经政府批准后三个月内必须开工建设。返迁房项目建设周期为正式开工后600天。逾期将按5万元/天处罚。

4、商住开发部分在完成该部分工程量的25%时，可以办理商品房预售许可证。在办理商品房预售许可证前，以栋或单元为单位，由政府或土地竞得人将楼房分为三个档次，由对方按比例选择回购的返迁房或用于销售商品房。

5、政府组织相关部门根据规划要求对小区公共配套设施进行综合验收，验收标准依据建设部门审核通过的小区建设标准。

6、政府应按时、足额地拨付土地分摊和工程建设等相关费用。其中土地分摊费用，按约定的返迁房面积占建筑总面积的比例，在该项目正式开工后一个月内返还土地拍卖资金（不计利息），用于返迁房工程建设。

七、工程造价的确定及其调整方法

政府回购部分的工程造价确定,主要以施工图纸和合同约定的全部建设施工内容为准。其计价及调整方法如下：

工程计价方式：按《省建筑工程消耗量定额及统一基价表》（）、《省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》（）、《省安装工程消耗量定额及单位估价表》（）、《省建筑安装工程费用定额》（）、《省市政工程消耗量定额及单位估价表》（）、《省园林工程消耗量定额及单位估价表》（）、《省市政工程及园林工程费用定额》（）、主材按县建设局的“县城区建设工程材料信息价格”和有关计价规定计价。

八、工程款及相关费用的支付方式

1、返迁房项目工程款按前款规定计算。工程款采取分期拨付，在竣工验收前付80%（其中完成基础后付20%,完成主体工程量50%时付30%，主体封顶时付20%，竣工验收前付10%），验收后三个月内付15%，期间不计利息，余5%为质保金。

2、相关费用的支付

（1）前期工作中的规划设计费用、勘察费用、图审费用、消防审核费用、监理费用、相关咨询费用均由土地竞得人支付。

（2）立项、环评费用由政府支付。

（3）施工中所发生的所有费用（如检测费用等）由土地竞得人支付。

（4）政府回购部分免收市政设施配套费用、新型墙体材料基金；人防工程异地建设费缓交。

（5）市政管线、自来水、变压器由政府负责通到施工场地外的费用由政府支付，场内的费用由土地竞得人支付。