存量房交易纳税评估方案

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为做好存量房交易纳税评估工作，规范房地产市场税收管理，加强房地产市场调控，根据国家财政部、税务总局《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税号、省财政厅等四部门《关于印发省存量房交易纳税评估实施方案的通知》（财税号）文件精神，结合我区实际，制定本实施方案。

一、指导思想和任务目标

以科学发展观为指导，坚持依法治税、科技管税理念，做到各项税收应收尽收。按照“总体设计，分步实施”的原则，实现三个目标：

一是建立存量房交易申报价格计算机评估系统，科学客观地评估各类存量房交易计税价格，从年7月1日起，在全区范围内实施存量房交易评估纳税。

二是建立地税部门存量房信息库，实现税源信息动态管理，提高房地产行业各项税收征管水平。

三是逐步完善存量房评估技术，积累工作经验，建立专业人员储备库，提高房地产行业各项税收征管水平，同时，为房地产税收改革提供理论和实践参考。

二、工作原则

（一）合法原则。存量房交易纳税评估应按国家法律、法规有关规定进行。所依据的数据、资料和工作方式、方法必须合法。

（二）公平原则。存量房交易纳税评估的标准、评估的时点要保持一致，确保结果客观公正。

（三）效率原则。坚持存量房交易纳税评估与现代化技术手段相结合，完善评估技术指标体系，优化评估软件系统。依托地税数据大集中系统，简便快捷地进行存量房交易纳税批量评估。

三、工作内容

开展存量房交易纳税评估工作是按照房地产估价原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的基础上，开发评估软件，通过建立房地产批量估价数学模型，量化影响房屋价格的特征因素，与标准房地产比较评出房地产价值。用评估结果与纳税人申报价格相比较，纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，征收存量房交易环节各项税收。

四、实施范围和对象

常德市区辖区所有房地产。目前第一步信息采集范围和对象为武陵镇范围内已办理房产证、土地证的所有房地产。以后逐步推开到辖区内其他乡镇场范围内的所有房地产。

五、工作措施和步骤

存量房交易纳税评估工作分步实施，具体安排如下：

做好前期准备工作。

由区财政局、区税务局、区房管局、区国土资源局、区住建局、区民政局等部门以及大专院校、评估机构的专业人士组成的评估专家组，负责工作技术指导和争议裁定。组织相关人员到有关试点地区学习，邀请专家学者举办培训班，讲授房地产评估方法和相关业务知识，让基层财税干部尽快掌握存量房交易纳税评估的基础知识、房地产数据采集和估价技术。

此项工作由区地税局在年5月10日前完成。

（二）确定评税技术标准及方法，采集相关数据并审核、录入。

1．确定评税标准及方法。在评估专家组的指导下，确定评税的有关要素，研究制定可行办法，聘请专业房地产评估机构，认真开展本辖区房地产市场以及影响房地产价格的情况调查。具体调查内容包括：辖区内房地产市场状况；房地产分布特点和规律；提出分区域、分地段、分楼盘详细的存量房价格基准。对于存量房价格基准，组织相关单位评审通过后，作为评税的参照价格，并建立价格修正机制，随着市场行情变化，每半年修订一次，实行信息的动态管理。

2．采集相关数据并审核录入。按照统一要求，运用评税方法确定收集数据项目，按类别编制表格，各成员单位组织信息普查，获取评税所需基础指标数据。对从国土资源、房管等部门和现场采集获取的个案房地产基础数据，进行严格审核，审核未通过的数据及时进行补充采集。所采集的资料审核通过后，集中组织力量边复审、边录入，以确保录入数据的完整、准确。同时，构建完整有效的数据平台，逐步实现部门之间的信息共享，形成房地产税源信息的动态监控管理。

此项工作由区财政局、区地税局、区住建局、市规划局分局、区国土资源局、区房管局、武陵镇政府等单位共同参与，在年5月底完成。

（三）制定征管办法，建立评税结果争议处理机制。

制定区存量房交易税收征收管理办法和评税结果争议处理办法。建立争议处理机制，按照公平、简便、有效化解征纳矛盾的原则，在现行法律框架下，由区财政局、区地税局、区住建局、市规划局分局、区国土资源局、区房管局、区民政局等单位组成争议裁定小组，受理纳税人的异议申请，及时处理争议。

此项工作由区财政局、区地税局、区国土资源局、区房管局、区住建局等单位共同参与，在年5月底前完成。

（四）实施评估软件系统本地化。

按照本地区确定的技术标准，以省地税局通用软件为基础，结合我区实际进行本地化改造，对软件的功能设置、基准价格和指标、公式和参数等进行本地化修正，使房地产评估结果符合本地市场价格。

此项工作由区地税局在年5月底前完成。

（五）评税软件试运行。

将评估技术应用于存量房交易税收征收全过程，实施批量模拟评税，并与地税大集中系统实现无缝对接及上线运行，通过试运行检验评估结果的准确性。

此项工作由区地税局在年6月底前完成。

（六）实施评税。

实施工作阶段(年7月1日开始)。着重抓好两个方面的工作：

一是抓好评税工作的启动。制定存量房交易纳税评估运行方案和应急预案。从年7月1日开始，正式实施评税工作。运用本地化的评估软件，评估存量房交易计税价格，纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，征收存量房交易环节各项税收。

二是抓好动态调整参数和日常维护（长期）。既要分析评估结果与市场价格水平的偏离原因，调整基准价格及价格影响因素修正系数，又要根据城市发展情况和国家宏观政策变化，对标准房地产价格进行整体调整、区域调整和个案调整。还要定期与有关信息技术管理部门沟通，及时反映和解决软件运行中的技术问题，做好评估软件和房地产数据库的日常维护。

六、组织保障

（一）加强组织领导。

成立区存量房交易纳税评估工作领导小组，区政府常务副区长任组长，相关单位负责人为成员。区政府办负责此项工作的指导，组织召开部门联系会议和部门例会，通报工作进展情况，协调解决工作中的问题。

领导小组下设办公室，由区地税局副局长龚宏英兼任办公室主任，办公地点设区地税局，办公室负责全区存量房交易纳税评估工作的具体组织实施。

（二）明确部门责任。

各成员单位要明确职责，相互配合。

1．区财政局负责安排工作经费，建立专项资金预算和管理制度。

2．区地税局负责提出存量房交易纳税评估工作方案并组织实施，搞好存量房交易纳税评估的业务培训、辅导等；组织评税技术标准的制定和评税软件本地化修正，实施数据指标的采集、审核、录入和评税的具体日常工作；针对新形势、新问题撰写专题报告，提出建议和措施。

3．区国土资源局负责完善现有基准地价体系，提供本区最新基准地价体系成果、现有土地价格指数方面的资料和实际土地交易案例，指导制定和颁布土地价格指数。

4．区房管局负责提供房产登记时的有关信息、房屋信息化管理方面的成果(电子地图的应用)以及本区房地产分布的情况、特点与价值规律方面的资料;提供新建房、二手房屋交易案例信息和市场挂牌交易数据;帮助建立评税所需的可比实例数据库与标准房价格数据库;提供房产交易价格指数方面的资料。

5．区住建局负责提供现有的工程造价资料，结合实地调查数据，指导和帮助编制本地房产分类及分类房产建安造参考表;提供现有的间接费用资料，结合实地调查报告，指导编制本地分类房产建安造价间接费用比率表。

6．市规划局分局负责提供各规划小区容积率的资料和查询服务；提供建设工程竣工规划验收合格信息。

7．区民政局负责提供房地产地址信息。

8．武陵镇政府负责行政区内居委会、小区

（三）强化政策宣传。

从四月下旬开始各有关部门要结合实际，利用广播、电视、电台、报纸、互联网等多种媒体管齐下，广泛宣传开展存量房交易纳税评估工作的意义、内容和纳税人的权利义务，努力营造全社会重视、关心、支持、参与存量房交易纳税评估工作的良好氛围。