市增强存量房税收方案

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为进一步提高全市房地产税收一体化管理水平，落实国家宏观调控政策，防止和堵塞因纳税人低报成交价格偷逃税款产生的税收漏洞，根据省地税局、省财政厅工作部署，市政府决定在全市开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作。为保证此项工作顺利有序推进，结合我市税收征管实际和房地产市场特点，制定本实施方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以提高税法遵从度为目标，坚持法治、公平、文明、效率的原则，从研究房地产估价技术手段入手，建立健全存量房交易申报价格评估机制，规范存量房交易税收征管，防范存量房交易价格明显低于市场价格所形成的税收风险，创造依法治税、公平税负的良好环境，促进全市存量房市场健康发展。

二、工作目标

在2012年6月30日前应用房地产批量估价技术确定各地标准房基准价格。自2012年7月1日起，在全市范围对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估。对纳税人交易的存量房进行评估时，以评估值下浮一定比例作为计税参考值，与纳税人申报的成交价格进行比对。对纳税人的申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税依据；对申报价格低于计税参考值的，如纳税人不能按要求陈述、举证，提出正当理由，以计税参考值作为计税价格。在评估初期，暂以纳税人交易的存量住房为评估对象，待取得经验后，逐步将评估范围扩大到工业、商业房地产。

三、工作原则

（一）合法原则。存量房评估工作严格按照国家法律、法规规定实行，评估所依据的数据必须真实、合法、有效，评估方法必须符合国家有关规定。

（二）公平原则。评估技术标准统一，评估时点一致，评估结果客观公正。

（三）效率原则。将房地产评估方法与计算机技术相结合，使存量房评估工作标准化、批量化和快捷化。

四、工作步骤及时间安排

按照省地税局、省财政厅统一部署，存量房评估工作分前期准备、工作实施、推广应用、总结提高四个阶段。

（一）前期准备阶段

1、成立组织机构。成立市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组。。领导小组主要职责：负责组织推动、协调部门关系、确定工作方案、建立资金保障机制、确保信息资料交流通畅。

各成员单位职责分别为：市房产管理处负责提供房屋权属登记和交易等相关数据信息；市城乡建设局负责提供建设工程定额等相关数据信息；市国土资源局负责提供最新土地分类分级图及说明，最新基准地价表、基准地价容积率修正系数表，最新基准地价行业用途修正系数表、商业路线地价表、地价指数等；市城乡规划局负责提供最新行政区域图、规划图和住宅小区、商品房详细分布图；市统计局负责提供各地住宅（增量房、存量房、商品房及经济适用房）每月价格指数；市财政局负责经费保障；市地税局负责组织开展评估业务培训，开展交易价格评估调研论证，制定评估技术标准，整理各部门提供的房地产相关数据信息，运用评估软件评估存量房交易价格。

各地也要参照市里成立相应机构，确定成员，明确职责，建立部门沟通合作的长效机制。

2、制定工作方案。各地财税部门要制定符合本地实际的存量房评估工作实施方案，明确指导思想、工作目标、工作原则、工作步骤及各阶段安排，拟定工作时间表，按照方案要求开展工作。各地财税部门应于2012年3月10日前将工作实施方案报市领导小组办公室。

3、确定评估机构。为统一评估标准，提高工作效率，保证存量房评估工作的公信力，各地地税部门要在2月中旬前将相关技术工作委托当地专业评估机构承担。要严格按照招投标程序选择具备较高资质的评估机构，与中标单位签订委托协议书，明确工作目的、范围、内容、时间及双方的权利义务等有关事项，确保受托单位根据地税部门需求按时完成所承担的技术工作。

4、组织工作培训。待全省存量房评估技术模型确定后，省地税部门将统一对地税部门及评估机构开展培训，重点讲解存量房评估基本知识和数据信息采集方法。市地税部门要结合实际，组织好对本地区相关人员培训。

（二）工作实施阶段

1、开展信息采集。各级房产、城乡建设、国土资源、城乡规划、统计等部门要在2012年3月30日前，按照地税部门要求的数据采集范围、内容和数据格式及时予以提供，数据信息以2011年12月31日为时点。各地地税部门要会同专业评估机构，按照各部门提供的存量房基础数据信息进行汇总、整理和筛选，录入数据采集表，建立存量房数据信息库。要确保采集的信息完整、准确，符合工作需要，要将存量房交易频繁、交易量较大的小区列入优先采集名单，原则上采集到“楼幢”。对信息不全或采集确有困难的，可采集到“小区”。

2、制定标准房基准价格。各地地税部门要会同专业评估机构，根据本地区房地产市场特点，按照“区域连片、地段相连、用途相同、价值相近”的原则划定评估分区，按“小区”或“楼幢”设定标准房。各地要认真分析当地房地产市场状况和房屋价格影响因素，按照科学的方法制定标准房基准价格，在专家指导下建立本地区标准房价格体系；要严格对评估机构制定的标准房基准价格进行审定，确保基准价格符合市场实际。对基准价格与市场价格存在较大差异的，应在认真调查后予以调整。

3、软件测试及评估结果检验。各地地税部门将采集的存量房基础数据信息和标准房基准价格等有关数据导入存量房交易申报价格评估比对系统，并根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管情况，调整设定软件功能设置及相关指标、参数，应用软件对存量房进行模拟评估，以检验评估结果的准确性和软件的适用性。各地可邀请有关专家、估价机构和房屋中介机构参与，通过多种方式，将软件评估的价格与一定时间内的实际交易价格、中介机构挂牌价格以及邻近小区的评估价格进行比对，对评估结果进行检验，确保评估价格公平、准确。对软件运行中发现的问题，要及时上报市地税部门后统一汇总到省地税部门予以解决。对评估结果与实际交易价格差异达到规定范围且软件运行稳定的地区，申请市地税部门组织评定验收。

（三）推广应用阶段

1、全面实施评估。2012年7月1日起，各地地税部门要对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税，或公布存量房交易价格评估值，客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。各地应以存量房交易价格评估值下浮一定比例作为计税参考值，以此评估申报价格是否偏低，评估值下浮比例为20%。

2、定期维护更新。各地地税部门要定期对评估系统进行维护更新。对日常征管中发现存在遗漏“小区”或“楼幢”的，要及时补充完善相关信息；对新建住宅小区的相关信息，要定期采集更新。各地原则上应按年对本地区标准房基准价格进行维护更新，当存量房价格受市场影响波动较大时，也可根据市场实际情况及时调整。

3、建立争议处理机制。为保障纳税人合法权益，纳税人对申报价格低于计税参考值有异议提出重新评估申请的，可要求纳税人陈述、举证，如果提出理由正当，由地税部门与资产评估部门重新对其存量房交易价格进行评估，按照重新评估的交易价格计征税款；如纳税人不能按要求陈述、举证，提出正当理由，以计税参考值作为计税价格。争议解决工作要在受理申请之日起20日内处理完毕，各地地税部门要根据本地实际情况细化具体处理工作流程。当纳税人对估价结果提出异议或申诉时，有关地税部门应认真受理，耐心解答，争取高效、公平、合理地解决争议。

（四）总结提高阶段

1、总结工作经验。各地地税部门要切实抓好存量房评估推广工作，及时向市地税部门报告工作开展情况，提出工作意见，做好总结分析。市地税部门将适时召开专业会议，总结工作经验，交流工作情况，推动全市存量房评估工作深入开展。

2、积极研究探索。各地地税部门要按照市地税部门的统一部署，结合本地实际，逐步探索将工业、商业房地产纳入评估范围。要以开展存量房评估工作为契机，积极研究房地产税收征管问题，进一步推进房地产税收一体化管理。

五、工作要求

（一）提高思想认识。开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，是堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，促进房地产市场健康发展的重要举措，是贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关规定问题的通知》精神的一项重要工作，也是综合治税的一项重要内容。各地、各职能部门要充分认识这项工作的重要性和紧迫性，认真贯彻落实。

（二）强化部门配合。存量房评估工作政策性强、涉及面广、信息采集量大、工作要求高，由地税、财政、房产、城乡建设、国土资源、城乡规划、统计等部门建立合作机制是存量房评估工作顺利开展的组织保证，也是取得社会公信力和纳税人较高遵从度的必要条件。在推广应用工作中，各相关部门要加强配合协作，共同做好存量房交易评估工作。各级地税部门要围绕中心工作、统一部署，研究制定存量房评估工作实施方案，完善内部工作机制，与政府和相关部门积极协调，面向社会广泛宣传，要确定专门机构负责存量房评估工作，配齐配强人员，确保相关工作有序推进。

（三）加强工作宣传。各级财税部门要充分尊重纳税人的知情权，积极通过各种方式（包括税法宣传月、新闻媒体），广泛宣传存量房评估工作的重要意义、主要内容和工作流程，阐明存量房评估工作在贯彻国家房地产市场宏观调控措施，营造依法、公平的纳税环境，保护依法纳税人正当权益等方面的重要作用，并耐心接受纳税人的咨询，使社会公众对这项工作有正确的认识和必要的思想准备，取得纳税人的理解和支持。

（四）建立经费保障。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作任务重，工作量大，各级财政部门要及时了解评估工作经费需求，及时安排拨付所需经费，确保评估工作顺利进行。

（五）加强信息反馈。各成员单位、各级地税部门对于工作中出现的新情况、新问题要认真分析和研究，及时将工作的进展情况及需要解决的问题报送应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组。要及时总结经验，为下步工作提供指导。