存量房交易价格评估方案

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为堵塞存量房交易税收征管漏洞，实现税负公平，更好地发挥税收政策对房地产市场的调控作用，促进房地产市场健康发展，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔〕1号）、《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔〕105号）和省财政厅省地税局《转发财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财法〔〕103号）等文件精神，确保我县应用存量房价格评估系统核定交易环节计税价格工作顺利开展，结合实际，制定本实施方案。

一、工作目标

（一）建立应用房地产估价技术评估存量房交易价格的科学体系，促进存量房交易税收的科学化、规范化、精细化、专业化管理，做到存量房交易的税费应收尽收。

（二）建立存量房交易价格的评估标准，减少纳税争议，化解执法风险。

（三）为推进房地产税制改革做好技术、人才、信息等方面的储备。

二、总体要求

坚持“依法治税、信息管税、服务兴税”的原则，依照国家有关法律、法规，按照国家税务总局、省市地税局要求，充分应用信息化的管理技术和手段，建立存量房管理信息数据库，应用存量房交易价格评估软件系统，以此确定计税价格，征收交易环节各项税费。

三、工作原则

（一）合法原则。按照国家法律、法规的规定，运用评估系统确定计税价格，评估系统所依据的数据和资料必须合法有效。

（二）公平原则。评估系统的评估标准、时点要一致，结果要客观公正。

（三）效率原则。坚持存量房价格评估方法与现代化技术手段相结合，使应用房地产评估技术核定交易环节计税价格具有标准化、批量化和科学化的特点，简便快捷地进行房地产批量评估。

四、组织机构和部门职责

（一）成立县存量房交易价格评估工作组。由负责协调此项工作的县政府副县长担任组长，县公安局、民政局、财政局、国土资源局、住房和城乡建设局、物价局、房产管理所、地税局等部门的有关负责同志为成员（详见附件1）。工作组职责：

1、协调各成员单位积极推进评估工作；

2、协调解决评估工作中遇到的重要问题；

3、确定评估软件开发机构；

4、协商解决工作经费、开发等事宜。

（二）县存量房交易价格评估工作组下设办公室，办公室设在县地税局。办公室主任由县地税局分管副局长担任，办公室成员由县地税局、财政局、国土局、住房和城乡建设局、民政局、公安局、物价局、房产管理所等相关科室负责人组成（详见附件2）。

办公室主要负责存量房交易价格评估工作的具体实施工作。

（三）部门职责

县地税局：负责牵头、制定工作计划，向相关部门提出需求方案，汇集住建、国土、民政、公安、房产管理所等部门相关信息；建立、维护存量房交易价格评估系统，组织系统的运行、监管、维护。

县住房和城乡建设局：负责提供存量房的产权登记等相关信息；定期与地税局交换数据，将新增的房产登记信息导入存量房交易价格评估系统；负责配合地税局开发双方交易窗口间实时数据传输的数据接口。

县国土资源局：负责依法提供与纳税有关的土地登记信息和土地基准地价信息，定期与地税局交换数据，将新增与纳税有关的土地登记信息导入存量房交易价格评估系统，根据县住建局提供的变更记录，核查土地分割、产权变更信息。

县民政局：负责提供房屋的坐落地址、小区名称等门牌信息，定期与地税局交换数据，将新增的房产门牌信息导入存量房交易价格评估系统。

县公安局：负责提供房屋的坐落地址、小区名称、门牌号码等门牌信息，定期与地税局交换数据，将新增的房产门牌信息导入存量房交易价格评估系统。

县物价局：参与存量房交易价格评估系统的验收，参与协调交易价格争议。

县房产管理所：负责提供与存量房有关的信息。

县财政局：协调各部门开展房地交易价格评估系统工作，组织政府采购。

五、工作步骤和时间安排

（一）确定评估机构（2013年3月上旬完成）。根据政府采购相关规定，选择确定评估机构。

（二）构建完整的信息平台（2013年3月中旬完成）。

1、数据采集。由评估公司对全县的房地产信息进行全面采集，采集信息包括：房屋建安工程造价的标准值，土地基准地价、土地交易案例，征地和发证信息、房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、朝向、面临景观、房屋总层数、房屋所在层数、有无电梯、建筑面积、房型、容积率、采光状况、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格、建筑密度、绿化率等指标。

2、资料审核。根据全县的土地基准地价和房屋建安造价标准，以及房地产交易市场的平均收入、成本和费用等指标，客观、准确、完整的对采集的数据资料进行认真审核，保证数据资料的完整性、合理性与逻辑性。

3、建立数据库。依据采集的数据资料，综合县国土、住建、民政、公安等部门的存量房交易涉税信息建立数据库，构建完整有效的数据平台，逐步实现部门之间的信息共享，形成对房地产税收税源信息的动态监控管理。

（三）建立评估体系（2013年3月下旬完成）。

1、制定技术标准。评估公司在住建、国土、地税等部门的指导下，对全县房地产交易市场及影响房地产价格的因素进行深入调查，根据调查结果，制定本县的评价系统技术标准。

2、建立评估软件体系。根据我县评价系统技术标准、房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况，将市存量房交易价格评估系统进行本地化，建立县存量房交易价格评估系统，完善县房地产税收征管体系。

3、检验和完善。在实际税收征管工作中对评估系统进行模拟操作，反复测试，针对出现的问题调整、完善，确保评估系统正式启动后顺利运行。

（四）试点、全面应用（2013年4月上旬完成）。

1、全面评估，用于实践。县存量房交易价格评估系统研发完成，在存量房税收征收点试运行一个月后，组织专家组进行验收，验收完成后正式投入使用。

2、建立机制，协调争议。一要履行事前告知义务，在存量房交易价格纳税申报时，应事先告知虚假申报应承担的法律责任及相应处罚标准。二要建立完善的争议处理机制，有效化解征纳矛盾。

六、工作要求

（一）提高认识，加强领导。开展推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作时间紧迫，工作量大，涉及面广，内容复杂，关乎群众的切身利益。县存量房交易价格评估工作组各成员单位要高度重视，真正把此项工作落到实处。

（二）加强协调配合。工作组各成员单位要从大局出发，密切配合，各司其职，各负其责，在人员协调、信息共享、工作安排上保障应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的需要。

（三）落实评估工作所需经费。推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作，需要投入一定的经费保障，所需经费由县政府统筹解决。