加强危旧房改建规划管理工作通知

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为进一步加强县城规划区个人危旧房改建规划审批与管理，科学规划县城建设，促进城市健康有序发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、国务院《建设工程质量管理条例》、《省城乡规划条例》的规定，现就县城规划区个人危旧房改建规划管理的有关事项通知如下：

一、严格控制县城规划区内居（村）民现有危旧房的改建，对县城规划区内居（村）民危旧房改建实行严格审批管理。

二、在县城规划区内，具有下列情形之一的私人危旧房，原则上只允许适当维修，不得翻修和改扩建：

（1）位于县城新开发建设和当年或近期城建改造计划控制范围内的；

（2）位于城市道路规划红线控制范围内以及城市规划道路尚未建设到位的道路红线以外25m（含25m）的；

（3）位于文物保护单位和风景名胜区所划定的禁止建设范围、城市绿化用地、河流保护用地、公路、铁路、车站、码头以及有关市政公用设施规划控制范围的；

（4）位于城市低洼地带，若改建后的房屋影响城市排水、排污的；

（5）位于其他因城市发展需要实行规划控制范围内的。

三、县城规划区内在第二条情形之外的居（村）民的危旧房，需进行改建的，必需同时具备或遵循以下前置条件和改建要求：

（1）所处区域符合控制性详细规划要求且不具备开发建设条件的。

（2）改建后，建筑占地面积原则上不应超过原主房建筑占地面积的60%，建筑层次不得超过三层，建筑总高度不超过10m（16m以上道路临街面除外）。

（3）改建户必须是长期居住在改建房内，是本地常驻户口，本人在本地无第二处住房，有合法的土地使用证和房屋产权证。

（4）改建房用地四邻界址明确，无权属争议并签订四邻协议书。

（5）现有居住房屋经于都县房产局鉴定确属D级危房或因灾倒塌后未满二年的宅基地。

（6）县城规划区内居（村）民居住区域危旧房较多（10户以上）且连片的，联户提出改建申请，经县城规划区个人建房领导小组批准后按照统一规划、统一设计、统一配套的原则，由理事会组织实施，县城乡规划建设局监督执行。

四、危旧房改建需提供的申报材料：

（1）个人拆旧建新申请表（所在居（村）委会、国土所、镇政府及四邻签署意见）一式三份；

（2）县房产局出具的《危房鉴定书》和申请人在本地无其他住房证明；

（3）土地使用权属证明和房屋权属证明（验原件留复印件）；

（4）常住人口户籍证明或身份证明（验原件留复印件）；

（5）承诺书及四邻协议书。

五、危旧房改建审批程序：

1、改建户向居（村）委会提出改建申请并附相关材料，居（村）委会受理申请并向社会张榜公示，无异议后提出意见报当地乡（镇）人民政府；当地乡（镇）人民政府受理审查后会同县城乡规划建设局实地踏看后签署意见，报县城规划区个人建房领导小组办公室；

2、县城乡规划建设局先行依据控规出具规划条件并向社会公示；

3、县城规划区个人建房领导小组办公室对已向社会公示无异议的改建户相关材料进行整理后，分批次报县城规划区个人建房领导小组进行讨论审批，下达有关文件或会议纪要；

4、改建户凭有关文件或会议纪要和规划设计条件报送规划设计方案并进行公示，公示无异议后签订规划保证书并缴纳规划保证金，办理《建设用地规划许可证》；

5、改建户凭《建设用地规划许可证》和第四条规定的有关材料到县国土局办理用地审查和报批手续；

6、改建户委托有资质的设计单位进行施工图设计，经县城乡规划建设局审查后，按规定缴纳规费并办理《建设工程规划许可证》（副本）及《建筑工程施工许可证》，申请工程开工放线；

7、工程竣工后向县城乡规划建设局申请验收，办理建设工程规划竣工验收合格单并核发《建设工程规划许可证》（正本）；

8、改建户凭《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和原房屋所有权证向县房产局申请办理房屋权属登记。

六、县城规划区内居（村）民住房属于第二条情形之内确属D级危房又无法维修或因灾倒塌导致无房居住，经县房产局认定无第二处住房的，经个人申请，可选择以下二种方式之一处理：

1、向县人民政府申请廉租房；

2、经房屋产权人申请，且申请人房屋及土地有合法手续的，报请县政府同意后，由县人民政府采用产权调换方式或货币补偿方式予以收储。

（1）产权调换方式

实行产权调换的，调换面积按最接近原则确定，不超过±20平方米。根据申请人原房屋的区位、结构、用途、建筑面积、朝向、层次等因素，以房地产市场价格评估确定后，以同样方法确定产权调换房屋价格，双方互相结清差价。对申请人房屋的评估应以县政府年度房屋拆迁货币补偿基准价格作为市场评估的参考。

产权调换的面积按照申请人原房屋的建筑面积计算。调换建筑面积与申请人原房屋建筑面积相等的部分不补偿。调换建筑面积超过申请人原房屋建筑面积以上的部分，按商品房价格结算；调换建筑面积不足申请人原房屋建筑面积的部分，按照市场评估价结算。产权调换到位后，申请人的原房屋及土地一切权属归政府所有。

采取产权调换的住户，由县房产部门按本文规定予以在保障性住房中安置，不参与排号。今后，房产部门应预留一定数量的产权调换房。

（2）货币补偿方式

经产权人申请，报经县政府同意后，由申请人会同县规划建设局和县房产局等部门共同委托有资质的房地产评估机构对申请人的房屋进行评估，对评估的价格无异议后，由县政府一次性货币补偿给申请人。货币补偿到位后，申请人的原房屋及土地一切权属归政府所有。

七、严格把好私人住宅维修审批关。

私人住宅维修必须是房屋产权人在不改变原来结构、面积、层高的基础上，对房屋进行维护修缮。

经县房产局鉴定确属危房且符合规划要求但又达不到改建要求的，由产权人申请并按维修要求制定维修方案，按程序报县城乡规划建设局审批。已列入历史文化保护规划范围内的住房维修，必须在文化主管部门的指导下按原样修复。

八、因灾倒塌后未满两年的宅基地，经本人申请后，由民政局、监察局、规划建设局、房产局、国土局、贡江镇等部门调查属实的，按建房审批程序申报，符合规划要求及建房条件的，由县城乡规划建设局先行上报县城规划区个人建房领导小组同意后，按程序办理改建审批手续。

九、经审查批准的危旧房改建户，必须按政策足额缴纳报建规费。如发生对外承包工程，在支付承包工程款时应当按照《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定向收款方取得发票。

十、严格危旧房改建实施管理。对已批准的危旧房改建，规划管理部门必须对规划审批的内容监督执行到位，采取定人定项目定责任的办法，从开工放线到竣工验收实行全过程监管，责任落实到人。危旧房改建户必须严格按照批准的内容进行建设，对违反规划审批的各种建设行为，规划管理部门应及时制止，并依照《中华人民共和国城乡规划法》相关规定采取相应措施使其整改到位。对整改不到位的，有关部门不予组织竣工验收和办理后续有关证件。

十一、成立县城规划区个人建房领导小组，由县政府分管副县长任组长，县政府办、监察局、城乡规划建设局、国土局、房产局、民政局、城管局、财政局、地税局、贡江镇等部门为成员单位，领导小组下设办公室于县城乡规划建设局，领导小组负责对县城规划区内个人危旧房改建审批、管理和监督。

十二、凡是在县城规划区内个人危旧房改建，必须严格遵照本通知的规定实施。对未经办理改建房屋审批手续擅自动工建设的，严格按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定处理。县城乡规划建设、国土、房管、贡江镇等部门在办理个人危旧房改建审批中，必须严格遵照本通知执行，相互监督，相互配合，严肃纪律。对在危旧房改建审批中提供虚假证明、出具虚假危房鉴定书、不按程序审批或因监督不力造成违规改建影响严重的，要严肃查处，并按规定追究相关责任人的责任。