省住宅小区建设试点计划

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一、试点的目的和意义

党的*届三中全会以来，党和政府十分重视解决人民的居住问题，不断改善城镇居民的居住环境。十多年来，全省平均每年住宅投资29亿元，竣工住宅面积1151万平方米。人民群众的住房紧张状况得到了一定程度的缓解。但住宅建设中还存在一些不足之处，主要是住宅小区的规划设计不理想，平面布局欠合理，空间利用不充分，建筑造型单调，工程质量不高，使用功能较差，配套设施不够完善，还有些地区不重视住宅小区的建设。

为进一步改善城镇的居民的居住条件，在资金有限的情况下，依靠科技进步，通过建设部门的共同努力，为居民创造方便、舒适、安全、优美的居住环境，根据建设部的部署，我省确定在今后一个时期，要分期分批进行住宅小区建设试点，摸索出一条适合我省实际情况的住宅建设新路子，推动城镇住宅建设上质量、上水平、上台阶。

二、试点的目标

（一）在不增加或不增加造价的前提下，在符合国家建设标准的基础上，依靠科技进步，通过精心规划、精心设计、精心施工和科学管理，建设规划合理、设计新颖、功能齐全、设施配套、质量优良、环境净美，并具有民族风格和地方特色的城镇住宅小区，实现经济、社会、环境三个效益的统一。要做到“造价不高水平高，标准不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美。”

（二）通过不同地区、不同类型住宅小区的综合试点，摸索出一套当地小区建设的规划、设计、施工、建设监理、小区管理以及采用新技术等方面的经验，树立各具特色的住宅小区样板，以点带面，提高城镇住宅小区建设及城市建设的整体水平。

三、试点的对象及应具备的条件

（一）试点应具有典型性和代表性。在全省各市中对不同规模（大、中、小城市及县城镇）、不同建设类型（新区开发、旧区改造）、不同居住对象（不同阶层、国外及港、澳、台同胞）以及不同经济条件，分批地，自下而上、自上而下地选择一些住宅小区进行试点。每个试点小区必须明确其特点、试点内容及采用新技术的项目。

（二）试点小区规划一般以建筑面积10－20万平方米为宜，规模较大的小区可考虑分期实施。住宅建设以多层为主。建设周期为2－3年。

（三）地方政府重视，小区建设的计划指标落实、用地落实、资金基本落实，具备综合开发条件，预计商品房销售前景良好。

（四）必须遵循国家和省有关住宅建设的方针政策和规范标准。

（五）依靠精心组织、实施，实现试点目标，能够起到学得起，推得开的示范的作用。

四、试点的组织领导

为加强试点工作的组织领导，省建委成立了住宅小区建设试点领导小组，下设办公室（设在房地产处），负责日常组织协调和服务工作。各市、县应尽快确定试点的领导机构。在试点施工期间，应成立强有力的现场指挥部，统一指挥和监督，并指定建委内有关科室负责办理和协调日常工作。

五、试点的申报方法及审批程序

（一）试点的分批期限由试点领导小组决定。每批试点的申报工作通知由省试点办公室发至各市建委。

（二）拟参加省住宅小区建设试点的城镇，由市（县）建委填写申报表，并按照省建委粤建函[*]094号文规定的有关资料报省试点办公室。县城的须经市建委同意再上报。

（三）各申报单位应积极准备好规划设计方案，在规定期限内提交。在未审定之前，可由省试点办公室组织有关规划设计专家到申报单位进行技术咨询。

（四）试点申报单位提交规划设计方案后，由省试点办公室聘请省内有关规划设计专家组成评委会，进行评议，并提出评议意见。

（五）省试点领导小组根据申报小区的基本条件和评委会的评议意见，决定其是否列入省级试点。并将审批结果通知申报单位。

（六）试点申报单位要根据评委会的评议意见调整修改规划设计方案，但规划设计方案的审定权仍属地方政府。

六、试点的技术要求

（一）综合开发要求

1、按照“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，组织试点小区的开发建设。通过试点完善综合开发工作的组织机构和管理办法。

2、开发公司在开发建设试点小区中，既要努力降低物耗，控制成本，又要保证经专家评议的规划设计意图的实现。鼓励采用新技术。要强化质量意识，积极采用行之有效的新技术、新方法进行管理，为提高综合开发经营管理水平摸索经验。

（二）规划要求

1、试点小区的选址、定点和规划设计，必须符合所在城市的总体规划或分区规划的要求，使之与周围地区的空间布局相协调。要贯彻因地制宜、统筹兼顾的原则，注意利用原有的地形、地貌，突出民族传统和地方特色，对原址有价值的景观和人文历史环境，应当尽量保护利用。

2、小区规划应符合各项规划设计指标和规范，各项基础设施和公共设施配套齐全，合理确定建筑密度和容积率，满足基本的日照、通风与安全要求，并注意近期和远期的结合。

3、小区规划要以改善布局结构、提高环境质量为宗旨，力求空间组织丰富多样而有层次，统一协调而有新意。要为居民多方面、多层次的实际需求组织和配置好住宅群体、公共设施、道路网络、绿化系统等，做到使用方便，功能合理，丰富多样，景观宜人。

4、试点小区的规划设计方案，可采用招标或方案竞赛的方式择优选取。评审前应广泛听取意见，博采众长进行优化。

（三）设计要求

1、在控制造价和面积标准的基础上，努力提高建筑的使用功能，改善住宅的平面组合和空间利用，提高厨房、卫生间的适用程度，尽量考虑设施配套，集中布置管道，结合当地的生活习俗和气候条件，创造方便、舒适的室内居住环境。

2、正确处理多样化与标准化的关系。推行以功能单元定型和构配件通和为核心的标准化设计方法，同时要适应住宅商品化发展的需要，设计出多档次、多类型的住宅，以满足不同经济水平住户的需求。

3、建筑设计要克服呆板、单调和千篇一律的状况，创造丰富多采、新颖多姿的建筑形式，建筑风格要反映时代风貌、地区特色，各种体系建筑也要体现各自的特性。

4、按照国家现行标准、规范进行人防工程及抗震防灾设计，同时搞好平战结合，重视对地下空间的充分利用。

5、在功能质量，如屋面、墙体、地下防水等结构构造处理上，要适当组织多种试验性设计，以摸索确保质量的合理作法。

6、由本地建设主管部门组织招标或方案竞赛的方式选择设计单位，中标单位要组成专门的试点设计组，并实行总建筑师负责制，严格按照批准的规划设计方案和前述要求进行设计。

（四）施工组织与管理及工程质量要求

1、试点小区的施工要达到三条要求。一是全部工程质量合格，其中50％以上达到国家的优良标准；二是消除渗漏等主要通病；三是用户对功能质量满意。

2、通过公开招标优选择施工队伍。要选择具有相应资质等级、信誉好、管理完善、设备条件好，对搞好优质群体工程有条件、有信心的企业承担试点小区工程。要按工程预算打足投资，不得压价。中标者要提出质量保证措施，开工前要培训队伍，强化试点意识，严格按照有关规程、规范施工，尤其是采用新技术、新工艺、新材料、新设备时要进行操作培训。以样板带路，确保质量。对优质工程实行优质优价。

3、现场指挥部要加强全过程的指挥调度，实行总工程师负责制，精心做好施工组织设计，推行全面质量管理、目标管理、网络计划管理。在施工现场广泛开展劳动竞赛，奖优罚劣，在工程质量、安全生产、文明施工等方面上台阶。

4、要强化监督、检查制度。政府的监督部门、社会监理单位、开发公司和施工企业，要共同把好质量关。企业要建立健全质量保证体系，加强工程质量和材料质量检测，配备必要的装备手段，从原材料检测到各工序检查都要严格把关，随时消灭工程质量隐患。监督站要派得力人员按规定要求监督质量。开发公司在施工现场要派驻管理人员。积极创造条件，逐步实行建设监理。

（五）采用新技术的要求

1、试点小区要因地制宜地具体制定采用旨在改善住宅功能、保证工程质量和提高综合效益的新技术、新设计、新工艺、新材料、新设备的计划，落实应用的工程及规模，明确专人负责新技术推广应用事宜。

2、结合当地条件积极应用建设和省建委公布的科技成果（包括产品、设备）推广计划中的成果，要限制和淘汰落后技术及产品的应用。要逐步推广电子计算机在住宅小区建设领域的应用。

（六）管理要求

必须重视和加强小区的维护管理。试点小区应做到建设一个，成功一个，巩固一个。小区的管理机构及其人员应在小区建成之前到位，做好超前准备。

1、筹建小区管理组织，参与试点的规划、设计、施工质量的监督与工程验收，从日后的使用和管理角度提出意见和建设。

2、小区管理筹备组织应在小区建成交付使用前酝酿成立小区管委会班子，编制管理实施方案和小区管理的有关规章制度，参与确定管理经费的来源等等。为日后正常的管理工作打好基础。

七、试点的总结验收

（一）在试点小区的建设过程中，要注意随时总结经验，积累文字、图片、图像等资料。

（二）试点小区应在统一规定的期限内完工，并作出试点工作总结，对本试点的建设全过程进行自我评价。

（三）省试点领导小组装组织有关部门和专家，对已经过当地质检部门单项验收的试点小区进行综合验收。经验收符合试点要求的小区，将正式定为省的优秀小区，授予优秀小区标志牌。对小区的开发、规划、设计、施工单位将登报表彰。

附件：*省住宅小区建设试点规划技术经济参考指标

*省住宅小区建设试点规划技术经济参考指标

一、小区用地规模：理想的规模一般应为12－18公顷左右，根据各市具体情况，也可小些。

二、小区居住人口：5，000－10，000人左右。

三、每人生活居住用地指标：18－25平方米。其中：居住用地：10－16平方米，约占生活居住用地的60－65％；公建用地：约占生活居住用地的10－12％；道路、停车场用地：约占生活居住用地的16－20％；绿化、小游园用地：约占生活居住用地的6－8％；其他用地：约占生活居住用地的3－4％。

四、居住建筑层数：平均为7层，建筑间距0．8－1H

五、居住建筑密度：25－28％左右。

六、容积率：1－1．5左右。

七、居住户型：一房一厅：25－40平方米／户；占3％左右；二房一厅：50－75平方米／户；占50％左右；三房一厅：70－85平方米／户；占45％左右；三房一厅：80－100平方米／户；占2％左右；

上述各项指标各市可根据具体情况作适当调整，但必须控制在省规定的面积标准以内，并报省小区建设试点办公室审批。