对我国房地产交易税收制度改革的建议
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一、现行房地产交易税收制度的简析
现行税收制度中，与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税、所得税（个人或企业）、土地增值税、固定资产投资方向调节税以及营业税的各种附加等。在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为曾经发挥过重要作用。但随着社会经济的发展，税收制度本身的缺陷开始逐渐暴露出来。征税的法律、法规依据多在年以前制定。过去，我国城镇居民中拥有房的极少，社会对于拥有房产者和出租、转让房产的行为存在严重的偏见，出租房屋收取租金在一定程度上被视为不劳而获。这些偏见在税
收制度中反映明显。房产自用税负较轻，转让出租则课以重税。具体表现为税种重复，税率偏高。详见附表。
二、现行房地产交易税制存在的问题
过去的十多年里，房地产业发生了巨大变化。房产总量成倍增加，房价与年相比上涨了四五倍；房改的推行使住房私有程度大幅度提升；购置房产出租已成为城镇居民正常投资渠道之一；各类房产交易的活跃程度远非十多年前的状况可以比拟。现行的从计划经济年代税收体系中演变而来的房地产交易税收制度已日渐落后于房地产业的发展。临近入世，现行房地产交易税收制度的弊端越来越明显地暴露出来，主要表现为：
⒈税种繁多，程序复杂，办事缺乏透明度。
对于房地产买卖，卖方要征营业税及其附加、所得税、土地增值税、印花税；买方要征契税、固定资产投资方向调节税、印花税。房产出租要征房产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等等。税种繁杂，计算程序复杂、办事效率低下。对于名目繁多的税种，专业工作人员操作起来都感觉颇为棘手，当事人更是似懂非懂，不甚了了。
⒉税率偏高，税负沉重。
商品房交易中单位购房或个人购买非住宅要缴纳契税％、固定资产投资方向调节税％、印花税％，合计％；二手房交易中单位售房或个人转让高档住宅及非住宅要缴纳营业税及其附加％，印花税％，合计％，此外，如有所得和增值，还须缴纳所得税和土地增值税。房产出租税率达％以上，据测算，非住宅出租税率最高可达％。过重的税负使得许多房地产交易行为转入地下，逃避管理，反而导致税收流失。如房屋出租主动申请办理租赁合同登记备案的极少，房屋租赁管理工作只有深圳、温州等少数几个城市开展得比较好，大部分城市工情况都不理想，其主要原因之一就是房屋租赁税负太重。
⒊税种交叉，重复征税。
对于房地产转让，卖方征收营业税，买方征收契税，同一标的交易的双方都要课税，是双重征税。另外买方既征收契税，又征收印花税；卖方既征所得税，又征增值税，属税种交叉，重复征税。
⒋流通环节税负沉重，忽视占有、使用环节的税收。
对于私有住宅，自用不征税，出租即课以重税。非住宅自用只征房产税，出租则要征房产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等，税负成倍增加。流通环节税负繁重，占有、使用环节的税收尚未受到重视。
⒌政策调整不均衡，不同标的之间的税负相差太大。
几年来，国家对房地产税收政策作了多次调整，但未以全面促进房地产业发展考虑。财政部、国家税务总局财税字〔〕号文件下调了普通住宅交易的税负，对于非普通住宅没有作相应调整（普通住宅的概念不明确问题在下文讨论。为便于叙述，笔者暂以非普通住宅一词指代普通住宅以外的包括别墅、度假村等高档住宅以及商店、写字楼、车库等非住宅在内的各类房产）。政策调整不均衡，使得不同标的房地产交易税率相差很大，若再考虑价格差别因素，税负差距更大。这种差距主要表现在以下两个方面：
（）普通住宅与高档住宅、非住宅税负的差距。
以福州市为例，根据财税字〔〕号文件，个人购买普通商品住宅税率包括契税％、印花税％合计％，购买高档商品住宅税率为％，购买商品非住宅税率为％。其中，高档住宅的税率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。号文还规定，居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，使得转让普通住宅与非普通住宅的税率在同样不征所得税和土地增值税的前提下相对差距达一百倍以上，前者为印花税％，后者包括营业税及其附加％及印花税％，合计为％。若考虑所得税和土地增值税差距更大。因为转让普通住宅可以享受免征该两种税的优惠，而转让非普通住宅则没有这一方面的优惠政策。
（）出租住宅与非住宅税负的差距
财政部国家税务总局从今年起下调住宅出租的税负，营业税、房产税税率合计从％下调为％，非住宅（本文源于文秘城:）未作调整仍为％，两者相差达个百分点。后者是前者的倍。
不同标的之间的税负差距太大，不利于整个房地产行业的协调发展。
三、对房地产业几个主要税种的进一步探讨
⒈房产税
房产税的征收依据是国务院年的《中华人民共和国房产税暂行条例》，年月日起施行。该条例规定房产税有根据房产自用或出租，分别采用不同的计征方式。自用的从价计征，按房产价值扣除－％后的％征收；出租的从租计征，按租金总额的％征收；个人自用住宅免征。房产税是一种财产税性质的税，应当不分自用、出租，全面开征。年制订的房产税条例规定就是不分出租自用全部征收，年修改时为推动房改，鼓励居民购买公有住宅，对个人自用住宅免征房产税。现在，时间已过去十多年，情况已发生很大变化，房改已基本完成，阶段性的优惠政策也应告一段落。随着人民生活水平的提高，拥有两套以上住宅的城镇居民也越来越多。闲置房产是对资源的浪费。据介绍我国人口四倍于美国，但适合人类居住的国土面积仅为美国的一半，应当十分珍惜。从这一角度看，为优化资源配置，有必要全面开征房产税，促进闲置房产进入市场流通，发挥效用。
以税征实践来看，由于住宅出租要征房产税，自用则不征，使得很多出租住宅者隐瞒真情，增加管理上的困难，使税收流失。
出租、自用使用不同的税基似也不妥，作为财产税税负应当相同，出租房产的租金收入，应通过所得税调整而不应从房产税调整。简言之，房产税应当全部从价计征。
实际上，房产税应当在使用、占有环节征收。美国的税收制度中，与房产税相当的税种是不动产税，税率各州不等，平均约－％。为保证不动产的足额征收，各地方政府都拥有自己的房地产估价部门和大量专业人员。在征收管理方面，地方税务部门都有一套有效的管理办法，如规定年度最后缴税日，提前缴的可获适当优惠（－％），逾期要罚款等。
⒉契税，
契税是一种财产取得税。新的契税条例是年月日开始实施的。此前一直沿用年制定的契税条例，税率是％。年起，不断有开发商和购房者抱怨税率太高。年起改为按成交价的－％征收，具体税率由各省（区、市）制定的，福建省定为％。为减轻税收负担，启动住房二级市场，年财政部、国家税务总局联合发文通知（〔〕号），个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。这一优惠政策对于推动住宅销售，消化空置商品房起到了积极作用。显然，国家决策层也已接受契税税率仍然太高的观点并已着手解决。号文件下调了购买普通住宅的契税，而非普通住宅则仍维持原有的税率。房地产开发应当协调发展，写字楼、商店、车队以及高档住宅要配套建设以满足不同对象的需求。目前，写字楼、车库积压较多，要发挥税收杠杆的调节作用，有必要在降低普通住宅契税的同时，将非普通住宅的契税也适当下调。
有必要指出，普通住宅与高档住宅的区分标准并没有明显界定，各地无所适从，政策上的漏洞给实际操作带来很大的麻烦，财政部年月日的《中华人民共和国土地增值税暂行规定实施细则》第十一条规定：普通标准住宅是指按所在地一般民有住宅标准建造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅，普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定，可见，当时财政部对于高档、普通住宅之间的区分没有贸然作出界定，因为两者之间的是渐变过渡的，实际上就没有明显的界限。年月日的国发〔〕号文件《国务院关于严格控制高档房地产开发项目的通知》，其中说到高档房地产开发项目指：单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼项目。文中对一般民用住宅的概念没有确定，因而高档房地产项目的概念也是不定的。因为国发〔〕号文件是宏观调控性质的文件，所以，对于高档项目与普通住宅的界限，也没有作太严格的划分，也未引起太大的混乱。但是号文件具体影响到个案的办理，涉及到税收金额的多少，事关千家万户普通百姓的利益，是个十分严肃的问题。
再者，契税从价计征，售价高的高档住宅已多承担税负，没有太多的理由非要再课以更高税率不可。住宅类应使用同一税率。同理，因为非住宅的价格一般都高于住宅，就税收金额来说在同税率的条件下已高出住宅许多。所以，一般来说，非住宅的契税税率与住宅也应当相同，确有必要区别也不应比住宅高出太多。
⒊营业税：
营业税的征收依据是《中华人民共和国营业税暂行条例》，年月日起施行。该条例第一条规定“转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人”，征收对象界定为销售不动产者，不是转让不动产者。同期的《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例》都规定所得税、增值税的征收对象是转让不动产者。可见从立法的本意来看，销售与转让不完全相同且有必要区分。营业税对销售者征收，增值税、所得税对转让者征收，法规规定十分明确。但是，财政部制定的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条却规定，“销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为”，将有偿转让等同于销售，笔者以为这种解释不准确。销售不动产一般用以表态房地产开发企业转让房产的行为。销售是经营性的活动，是持续发生的，一种职业行为。有偿转让一般用以表达个人或单位转让房产的行为，有偿转让不是经营性的活动，有时系为盘活资金变现将资本转作他用。在制定营业税条例时可能已经认识到不宜对非营业性的转让不动产行为征收营业税，故而只规定对该特殊的转让行为――销售――征收营业税。买进一处房产后对其进行转让，有时因急于变现，并无所得，可能还要亏损，却也要缴纳约％的营业税及其附加，税负确实过于沉重。从培育房地产市场的角度考虑，不应开征这个税，因为流通环节税负已经很重了。号文件中已显示决策层对这个问题的重视：普通住宅自住一年以上的“销售”时免征营业税，一年以内的仅就差额征收。笔者以为，有差额也应在所得税项下而不应在营业税项下征收。非普通住宅的非营业性转让也不应征收营业税。总之，营业税应当仅对房地产开发企业的销售行为征收，不宜对非营业性的单位和个人转让房产的行为征收。
⒋所得税
所得税的征收依据是《中华人民共和国个人所得税》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，目前投资股票二级市场的收入不征所得税，是从投资的高风险来考虑的。对于转让房产所得，基于投资房地产风险也比较高，似也应降低所得税。所得税的主要功能要调节个人收入差距，缓解社会分配不公的矛盾，对于转让房产取得所得的中低度收入者，应当少征或不征所得税。对于出租所得，按一次性扣除元后，其余全部按％计征，显然过于粗糙。出租量大的，其维修、折旧应扣除额也应加大，何况，有些投资者通过贷款来购房，然后进行投资租赁，租金所得还应扣除支付银行的利息，一律按元扣除，显失公平。
⒌土地增值税
土地增值税的征收依据的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，年月日起施行。条例第一条规定：转让房地产取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。从条例的全文看，它调整的行为主要是房地产开发企业的开发经营行为。财政部年月日的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》十二条规定，个人转让原自用住宅，凡居住满五年的免征土地征值税，居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税；年的号文件规定，暂免征收个人转让普通住宅的土地增值税。这些也都表明主要征收对象是房地产开发企业。笔者认为，非房地产开发经营单位和个人转让房产，均不应征收土地增值税，增值部分可并入所得征收所得税。
众成员国中，尽管不动产的税制各不相同，但主体税种均由三大类型组成。（）不动产取得税（）不动产保有税（）不动产流转税。美国的税制对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税，在财产税项下，税基是评估值的－％，税率大约平均为－％。它可归类于不动产保有税，相当于我国的房产税。根据房地产交易、继承与赠与以及所得，分别征交易税、遗产赠与税和所得税。交易税在房地产买卖时征收，税率约％；它可归类于不动产取得税，相当于我国的契税。所得税，对房地产的出租收入和房地产出售所获得的差价应征收所得税。遗产赠与税，不动产作为遗产或被赠与时才征收。该二种税可归类于流转税。我国现行税收制度中，关于房地产流转的税种远比这复杂得多。笔者认为，中国即将加入，入世以后，会有更多的外资投入我国的房地产市场，投资领域除房地产开发经营领域外，投资二级市场买卖租赁也会大量增多。要对现行房地产交易税收制度进行改革，构建与国际惯例接轨的房地产交易税收体系。要改变目前的限制流通的做法，降低流通环节的交易税负，激活市场，促进流通，优化资源配置，促进房地产业全面健康发展。年以后有过几次税收政策调整，多只是调整税率，没有涉及税种归并精简，力度太小，应当增大税制改革力度。根据我国实际情况，参照部分成员国房地产税收制度，提出以下几点建议。
⒈简化流通环节税种，提高办事效率。
目前流通税种繁多，办理房产转让、租赁手续，仅各种税单就要打印许多张，办事效率低下，根本谈不上透明度。要归并精简税种。除房地产开发经营企业外，其他单位和个人的房产转让行为，不征营业税；取消对个人征收固定资产投资方向调节税；将契税改名为房地产取得税；将所得税、增值税合并。简化后流通环节除印花税仍双方缴纳外，转让方、出租方只缴纳所得税，购买方只缴纳房地产取得税（内资单位购房仍暂保留征收固定资产投资方向调节税。）
⒉降低流通环节税率，促进流通
降低流通环节的税负，以达到活跃交易市场，促进房地产行业发展的目的。住宅、非住宅转让的税率应当大体一致。按合并后的税种，印花税税率取％，税基应为转让、出租合同金额、出租的按年计征。转让出租所得税的税率取％左右，税基应为房地产转让、出租的净所得额。房地产取得税的税率住宅取％，非住宅取％，税基为房地产价值。固定资产投资方向调节税税率应根据社会经济结构的现状及发展趋势研究确定。
⒊全面开征房产税
为优化资源配置，扩大税源、保证房地产税收总收入不因流通调节税率的下调而大幅度下降，同时为便于税收征管和房产管理，应全面开征房产税。即不论住宅或非住宅，也不论出租或自用全面征收房产税。非住宅税率取％；考虑到目前有相当多的居民购买房改房、经济适用房仍靠银行贷款支持，拥有私人住宅的多数居民属中低收入者，住宅房产税可暂采用低税率，取％左右，逐步过渡到与非住宅相同。税率为房地产价值。同时采取优惠政策，减轻低收入家庭的税收负担，如每个家庭可享受－平方米住宅房产税免税优惠，或低收入家庭通过申报、公示、审批等公开程序，免交一处住宅房产税。全面开征房产税后，城镇土地使用税应作相应调整，以避免重复征税。
⒋开征遗产税和赠与税，调整社会分配不均。
房产继承或赠与，均比照房地产取得税的有关规定，对房产承受人征收遗产税和赠与税，同时对房产承受人征收所得税。税基为房产的评估价值，税率及起征点应广泛听取各界意见后确定。
⒌税制改革后，中央与地方的税收分成比例，可根据现行税收制度中各税种的实际分成比例加权平均确定。
附表：我国现行房地产交易税收一览表
税种计税依据纳税人税率征税依据文件时间
房产税房屋价值或租金房产所有人从价：按房产原值扣房产税条例
按一定比例扣除除－％后的
后的余额％；从租：租金的
％
土地增转让房地产所取转让、出租房地增值额未超过％：土地增值税
值税得的增值额产并取得收入的％；－％：条例
单位和个人％；－％：
％；超过％：
契税房地产价格转移房地产的承－％契税条例
受单位和个人
印花税房地产购销、转订立房地产购销商品房交易％印花税条例
移、租赁合同金、转移、租赁合二手房交易％
额同的单位或个人房屋租赁％
固定资投资项目实际完固定资产投资的％－％固定资产投
产投资成投资额单位和个人（三个人购买住宅免征资方面调节
方向调资企业除外）条例
节税
营业税转让土地使用权转让土地使用权营业税条例
和销售不动产价和销售不动产的
值额单位和个人
企业所房地产出租、转内资企业企业所得税
得税让收入减去准予条例，
扣除项目后的所
得额
个人所房地产出租、转中国境内取得房个人所得税
得税让收入减去准予地产出租、转让法
扣除项目后的所所得的个人
得额
