农民生产用房分离建设意见

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各县（市、区）人民政府，市政府各部门：

为进一步推进城乡统筹发展，改善农民生产生活条件，促进土地节约集约利用，增加农民财产性收入，加快农村新社区建设，现就推进农民生活用房与生产用房分离建设试点提出如下意见。

一、总体要求

以科学发展观为指导，坚持统筹城乡发展，按照“拆旧建新、功能分离、限大减小、自求平衡”原则，解放思想、改革创新，科学规划、合理布局，引导农民由分散居住转向适度集中居住，实现节约集约用地，提高公共服务能力，改善农村人居环境，促进农民持续增收和农村集体经济稳定发展，进一步推动我市社会主义新农村建设。

二、基本原则

1．拆旧建新。按照“新农村、新社区”要求，完善村镇建设规划，严格执行农民建房“拆旧建新”政策，重点推进“空心村”改造。

2．功能分离。按照前瞻性、科学性、和谐性要求，正确把握整体与局部、远期与近期的关系，规划建设生活与生产功能分离的农民用房。

3．限大减小。按照节约集约用地要求，合理控制大户、中户、小户的占地面积，以及人均建筑面积和封顶保底建筑面积，鼓励自愿减少生活用房面积，增加生产用房面积。

4．自求平衡。按照公开、公正、公平的要求，建立政府引导、村民自治、市场运作、自求平衡的操作机制，确保试点工作依法、平稳、有序推进。

三、试点确定

5．试点范围。开发区周边非“园中村”改造村，城镇周边非“城中村”改造村，实施整体搬迁的高山移民新村，有成片拆迁任务的中心村（农村新社区）。

6．试点条件。试点对象须是上述类型村且具备下列条件：

（1）村级班子团结，群众信任度高，办事能力强。

（2）经济相对发达，村级集体经济实力雄厚，能够自筹公寓式住宅和生产性用房建设的启动资金。

（3）大部分农民已从事二、三产业，农民有改善居住条件意愿，具有宅基地整理和集约利用的潜力。

（4）有符合土地利用规划、村镇建设规划要求的公寓式住宅和生产性用房建设的选址地点。

四、建设管理

7．试点立项。各县（市、区）政府和袍江新区、镜湖新区管委会负责编制辖区内农村公寓式住宅和生产性用房建设试点项目计划，并抄送市推进农民生活用房与生产用房分离建设试点工作领导小组办公室和市国土局、市规划局、市建设局。

8．规划管理。规划部门根据村镇建设规划和拆旧建新要求，在试点村统一规划集中统建、联建四层以上公寓式住宅小区，并对容积率、间距、层高、外观及基础设施、公建房屋配套等作出详细规定。在靠近城镇、交通方便、消防达标的试点村，鼓励兴建小高层住宅。试点村一律停止审批单院独户及两户联建等点式农民住宅。

同时，按照居住和生产分离的原则，正确处理生活、生产、生态及公共配套设施间的关系，用节余的宅基地指标在本村统一规划、集中建设农业生产与非农生产用房，也可用多余宅基地复垦后的建设用地指标，在所在镇乡（街道）范围内跨村置换并建设生产性用房。生活用房与生产用房建设，都要根据规定及时办理规划管理等相关手续。

9．审批管理。镇乡政府（街道办事处）负责对农民生活用房和生产用房的现状权属情况进行调查确认。生活用房建设项目实施前，应由建房户向所在村提出申请，经公示无异议后，由所在村集体作为一个项目统一到上级有关部门申请办理立项、规划、用地等审批事项，办理集体建设用地使用或国有土地行政划拨、出让手续。生产用房建设项目由村集体申请办理集体建设用地使用或国有土地行政划拨、出让手续。

10．土地管理。按人均占地面积100m2控制整村的生活用房、公建基础设施与生产用房总占地面积。其中农民生活用房（公寓式住宅）占地面积按一户3人及以下75m2、4—5人110m2、6人及以上125m2控制，由此减少的相应面积统一折算为生产用房占地面积；农民生活用房（公寓式住宅）住宅面积按人均50m2控制（市区单户面积封顶250m2，1人户保底60m2，县市自定）。鼓励农户选择小户型住宅，节余的住宅面积可按1：1.5折算成生产用房占地面积。

11．权证管理。农民生活用房与生产用房的供地方式由集体土地向国有（国有行政划拨或国有出让）和集体用地相结合转变。公寓式住宅仍属农民建房性质，项目竣工验收合格后，由国土和建设房产管理部门将相应的土地使用证和房产权证核发到户。对行政划拨性质土地上所建的公寓式住宅，农民在补交土地出让金后，可以上市转让，但不得再次申请农民建房。生产用房集体土地使用证核发到村集体、房产权证核发到户，不允许向村集体以外人员转让。国有行政划拨或国有出让性质土地上所建的生产用房，土地使用证和房产权证均核发到户。国有出让性质土地上所建的生产用房及国有行政划拨土地上所建的生产用房经补交土地出让金后，可以上市转让，但不得再次申请农民建房。

12．项目管理。村集体组织作为项目代建业主，试点村要成立建设工作领导小组，由村干部、村民代表和安置户代表组成，其中安置户代表应不少于三分之二（名额为1人/10户），全程参与项目的招标、资金筹措和房屋建设的质量监督，实行自主管理。

13．资金管理。农民生活用房（公寓式住宅）和生产用房的建设资金，由房屋被拆迁农民利用拆迁补偿款及家庭自筹解决。鼓励村集体筹资或企业等出资参与生产用房建设，建设资金由村自求平衡。

14．质量管理。建房应由村集体组织或镇乡（街道）委托有相应资质条件的设计单位进行施工图设计，委托有相应资质条件的施工监理企业进行施工监理。各地的生活和生产用房建设，要按照建筑工程质量管理法规规定，核发建设工程施工许可证，并加强建筑质量安全管理。工程完工后由建设业主根据有关规范组织竣工验收，在报各县（市、区）建设行政主管部门竣工备案后交付使用。

15．物业管理。各县（市、区）政府参照城市居住区物业管理有关规定，自行制定本地农民公寓式住宅物业管理细则。

五、经营管理

16．资产量化。村集体应采取股份化等方式将生产用房资产量化到人。股份量化方案必须由全体股民参与讨论通过并张榜公布，以保证股份量化配售的公开、公平和公正。

17．股权处置。村集体应颁发统一的股权证或签订有关协议。村民对配售股权享有不完全处置权，在同村范围内股权可以转让，但不得转让给外村的个人或组织。

18．市场运作。生产用房按照市场化原则运作，有条件的可单独组建规范的股份组织进行经营管理，并按股权分配红利。暂时不具备条件的，可委托村集体统一经营管理。

六、扶持措施

19．用地保障。国土部门通过指标调剂等方式，保障试点村启动区块的用地指标。通过村庄整治复垦获取的建设用地复垦指标，优先用于建造农民生活用房和生产用房。对试点村放弃建设用地指标的，国土部门按有关政策对指标实行回购。集体土地征收为国有后采用划拨或出让方式建设公寓式住宅和生产用房，上缴的土地出让金扣除成本规费后的净收益部分，返还用于扶持新农村建设。

20．财政扶持。市财政建立专项资金，对市区试点村农民生活用房（公寓式住宅）和生产用房的配套设施建设实行以奖代补，具体政策由市财政局与市农办另行制订。县（市、区）、镇乡（街道）要根据财力提出相应扶持标准。

21．利益激励。试点村村委会要按照生活用房占地面积和住宅面积控制标准，将生活用房面积减小与生产用房面积扩大、村级集体资产红利（福利）分配等挂钩，鼓励农民减少生活用房，扩大生产用房。对农户不愿将节地面积折算为生产用房占地面积的，给予相应的货币补偿，具体补偿标准、折算办法由各地按照实际测算情况自行制定。

22．规费减免。试点村农民生活用房（公寓式住宅）建设涉及的市政基础设施配套费、配管费、人防费、墙改押金、散装水泥押金、房产登记发证费、定点放样费、土地登记发证费、房屋勘丈费、质监费和防雷检测费等费用，扣除省及以上分成部分后，地方留成部分予以全免，其他技术性服务费减半收取，水、电、气、有线电视、电话、宽带网等收费，参照城中村改造公寓式住宅标准执行。生产用房建设规费参照政府投资项目的收费标准执行，并享受标准厂房的相应优惠政策。

23．金融创新。金融机构要提供相应的金融服务，支持村级集体组织利用自筹资金入股参与生产用房建设，积极探索建设公寓式住宅的优惠贷款和公寓式住宅安置户按揭贷款。

七、组织保障

24．加强领导。市政府成立推进农民生活用房与生产用房分离建设试点工作领导小组，下设办公室（设在市农办），从市国土局等部门抽调人员，负责全市试点的日常工作。有关县（市、区）和试点村所在镇乡（街道）也要成立相应的组织领导和工作机构，具体组织推进本区域试点工作。

25．明确职责。市试点工作领导小组成员单位由市财政局、市国土局、市规划局、市建设局、市建管局、袍江新区管委会、镜湖新区管委会、绍兴电力局、市水务集团、绍兴广电总台、人行绍兴市中心支行、消防绍兴市支队、越城区政府等组成。相关成员单位职责为：

市财政局负责以奖代补资金筹措和使用的监督管理，落实配套补助资金。

市国土局负责落实解决规划建设用地和有关手续报批，核发相关用房的土地使用证。

市规划局负责指导镇村规划的修编调整及公寓式农民生活用房与生产用房的规划设计工作。

市建设局负责在公寓式农民生活用房与生产用房建设竣工验收合格后，及时把房产权证核发到户。

市建管局负责对公寓式农民生活用房与生产用房建设的质量管理和竣工验收。

绍兴电力局、市水务集团、绍兴广电总台、人行绍兴市中心支行、消防绍兴市支队等其他有关部门要增强大局意识、服务意识和责任意识，切实加强协调配合，合力推进试点工作。

越城区政府、袍江新区管委会、镜湖新区管委会负责落实市区公寓式农民生活用房与生产用房分离建设的试点工作。

26．鼓励创新。在坚持全市统一的基本原则和政策框架前提下，要因地制宜，大胆创新，积极探索多种建设模式，把这项改革试点与百千工程实施、农村新社区建设、股份合作制改革、土地流转和发展壮大村级集体经济等有机结合起来，促进农村和谐发展。

各县（市、区）政府和袍江新区、镜湖新区管委会要按照本试点意见，结合当地实际，注意政策的平衡性和针对性，抓紧制定试点实施细则和具体操作办法。