土地收购储备实施意见

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根据《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）、《福建省人民政府关于推行土地收购储备制度的通知》（闽政[*1]34号）精神，总结我区试点工作经验，现就万安中心区土地收购储备制定如下实施意见：

一、目的和意义。我区现有的中心区是在原万安开发区的基础上发展起来的，区内的大量土地以工业用地为主。随着大泉州中心市区的东拓，万安中心区已经纳入城市总体规划，迫切要求按城市功能加快改造建设步伐，促进中心区繁荣和发展。同时，区域内的大部分企业因发展需要已搬迁，原工业企业也要求调整用地功能。实施万安中心区土地收购储备，对于推动我区城市化建设，提高政府调控土地资源的能力，调整城市用地结构，构建健康环保城区，提升城市土地利用率和综合效益，促进全区经济又好又快发展具有积极的意义。

二、适用的范围。凡在我区万安中心区内（沈海高速公路以东，滨江路以南，具体范围详见示意图）的土地收购储备，适应本实施意见。

三、本实施意见所称的土地收购储备，是指土地收购储备机构依照法定程序、运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，将通过收购方式取得的国有土地进行前期开发后再出让的有效配置土地资源的行为。

四、洛江区土地储备中心，受洛江区人民政府委托，在洛江区土地收购储备管理委员会的指导和监督下，代表区政府实施土地收购储备工作。

五、可收购储备的国有土地。凡在我区万安中心区内权属清楚、产权清晰的工业用地，在企业自愿的基础上实行统一收购。

六、收购的程序。

（一）申请收购：由申请人向区土地储备中心提出收购申请并提供有关资料。

（二）土地权属核查：对确定收购的地块面积、四至范围、地上建（构）筑物权属等情况进行实地调查。

（三）批准收购储备：区土地储备中心将拟收购地块提交区政府用地联席会议和土地收购储备委员会研究，决定是否收购储备，确定按2.5容积率以及按城市设计方案确定的其他用地指标评估标定地价。

（四）下达规划设计条件：区土地储备中心对确定收购地块

的实际情况调查、确定权属后，发函给区规划分局，由规划部门按照新用途及城市设计方案，下达新的规划条件。

（五）标的物评估：委托有资质的评估单位对拟收购企业的土地及地上建(构)筑物进行评估，测算收购费用，并对新规划设计条件下（新用途）的地价进行评估，测算招拍挂出让起始价参考价。

（六）收储方案报批：区土地储备中心提出具体收购方案，报区土地收购储备委员会和区政府地价委员会，研究确定收购价格和招标、拍卖、挂牌出让起始价。

（七）签订合同：收购方案获得批准后，原土地使用权人土地权属完整（如有抵押贷款的必须解押等等），区土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。

（八）支付收购款：区政府设立土地储备基金，由区土地储备中心根据收购合同约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付收购款。

（九）交付土地：根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人应在收到首笔收购款后的3个月内完成搬迁、腾空厂房，向区土地储备中心交付被收购的土地使用权和地上建(构)筑物，并将土地使用权证、房产证等手续交付区土地储备中心。

（十）权属注销：区土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》支付收购款后，原土地使用权人应按收购合同的约定,协助区土地储备中心，分别向国土资源部门、房管部门申请办理原土地使用权和房屋所有权注销登记手续。

七、收购价格的确定。土地收购价格的确定要充分调动原用地单位盘活存量土地的积极性，合理分配土地收益。

土地收购价格由土地价款、地上建筑物、构筑物价款构成。

（一）土地价款：对拟收购地块原工业用途与新用途进行评估，以评估的中间价格确定。商住用地评估的容积率以万安中心区的片区平均容积率（2.5）为依据。

（二）地上建筑物、构筑物视不同情况作价收购：依法取得土地使用权、建设手续齐全的，按重置价格结合成新进行评估定价；依法取得土地使用权，但建设手续不完整的，按成本造价结合成新评估定价；违法建设的建(构)筑物，一般不予补偿。

以上地上建(构)筑物评估由区土地储备中心与业主共同委托具备资质的中介机构进行评估。评估价格必须在媒体或区政府政务公示栏上进行公示，接受社会监督。

八、为鼓励企业“退二进三”，对主动提出土地收购储备，并及时进行搬迁的企业，进行奖励和搬迁扶持补助，奖励扶持金的标准按不高于土地重新招标、拍卖、挂牌出让净增值收益（该幅新用途的土地招、拍、挂出让总额扣除经区地价委员会研究确定后的招拍挂起始价）的30%确定。土地收购储备后，二宗以上企业用地捆绑为一宗地出让的，企业奖励扶持金按各企业合法的原工业实际用地面积和地上建构筑物总值的比例计算。

九、对企业实施土地收购储备后，根据城市建设规划需要，部分地块用于公共设施建设的处理方法：

1、原企业用地部分用于区间公共干道的，由规划部门按原地块面积下达规划设计条件，明确留出部分道路用地、建筑物总面积，收储补偿办法与其它地块相同。

2、原企业用地收储后，部分地块用于道路、绿化的，且没有办法参照上款列入容积率计算基数的，按可开发面积下达规划设计条件，进行地价评估，然后再参照推定出地块地价及实际出让价，从而计算收购价和奖励扶持金。

十、经过收购储备的土地，除公益项目用地外，必须通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权。招标、拍卖、挂牌出让具体程序和操作办法按《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《福建省国有土地使用权招标拍卖管理办法》（省政府令第64号）规定执行。

十一、有关地上物拆除问题根据宗地实际情况在招拍挂文件中另行约定，新用途土地竞得人需按规划批准方案按时动工建设。

国土资源部门与新的土地使用权人签订《国有土地使用权出让合同》时，要依法约定动工时间及建成时间。为确保重新出让的地块按期限施工建设，设定土地开发建设保证金，土地竞得人应在土地竞得后的60天内按土地出让金总额的10%向区土地储备中心缴交土地开发建设保证金。土地竞得人按期限完成施工建设，区土地储备中心退返土地开发建设保证金（无息）给土地竞得人；未按期施工建设或未完成建设的，该宗土地作为闲置土地处置，竞得人所缴交的土地开发建设保证金按合同约定作为土地闲置费，由区土地储备中心转交区财政。

十二、储备土地应实行成本、收益核算。储备土地经出让后，土地出让金全额上缴区财政，资金运营情况接受区审计部门监督。

十三、收购储备拍卖过程中产生的税费，按法律法规规定由各方主体承担缴纳。

十四、本实施意见由泉州市国土资源局洛江分局负责解释。

十五、本实施意见自二○○八年三月三十一日起试行，试行期限为二年。《泉州市洛江区人民政府关于印发万安中心区土地收购储备实施意见的通知》（泉洛政文[*7]31号）同时废止