土地房产交易市场管理意见

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为加强我市土地房产交易市场的管理，规范土地使用权及房产交易行为，理顺有关操作程序和政策界限，推进廉政建设，对我市在执行《广东省土地使用权交易市场管理规定》（省政府79号令，以下简称《规定》）和《关于国有集体资产进入产权交易市场规范交易行为的实施意见》（汕府〔*〕49号，以下简称《意见》）等规定中涉及的有关问题，提出如下意见：

一、关于土地交易机构的性质及运作方式问题

土地交易机构是交易场所和组织主体的统一，既不能成为其他中介机构的交易平台，在土地交易组织方面也具有行政指定的相对垄断权，并不纳入竞争领域而与其他中介机构成为平等的市场主体。我市设立的土地交易机构，应充分考虑场所和组织主体的统一性，配置好相应从事评估、拍卖、招标等方面的工作机构和专业人员。

二、关于必须进场交易的土地使用权内涵问题

（一）关于必须进场交易土地使用权范围。对必须进场交易的土地使用权范围，应严格按省《规定》执行，包括：（1）商业、旅游、娱乐、写字楼、宾馆和商品住宅等各类经营性用地（不含工业厂房用地）的土地使用权出让；（2）国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）；（3）以划拨方式取得的土地使用权转让。但必须依法经过批准，签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金；（4）为实现抵押权而进行的土地使用权转让；（5）工业厂房用地和经营性用地以外的土地供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的土地使用权出让，也必须在土地交易机构公开进行。

（二）关于土地使用权的内涵界定。根据省《规定》的精神，土地使用权与经开发建设形成房地产所占有的土地使用权是有区别的。对此，可以投入建设资金占工程总投资比例25％为界限，未达到25％的界定为纯土地使用权转让，达到25％及以上的界定为房产（即因转让地上建筑物、构筑物和附着物而导致的土地使用权转让，下同）转让。

三、关于国有（集体）性质房地产转让涉及有关问题

（一）关于国有（集体）企业整体产权转让涉及的房地产交易。根据国家国资委、财政部《企业国有产权转让管理暂行办法》（国家国资委令第3号，以下简称《办法》）及《关于国有集体资产进入产权交易市场规范交易行为的通知》（粤府〔*〕75号）规定精神，考虑企业整体改制产权的不可分割性和改革的特殊性，该类转让可在国土（房产）部门参与改制方案审查的前提下，以整体处置方式直接进入产权交易市场交易。

（二）关于单位转让单一国有性质房地产（集体性质房产参照国有性质房产执行，下同）的交易。采取以下方式处理：一是属纯土地使用权转让的，依照省《规定》在土地交易机构交易；二是属房产转让的，可在产权交易市场和房地产交易市场选择其一进入交易，具体由国有资产监督管理机构指定。

（三）关于国有（集体）性质房地产转让的程序。可按转让类型适用不同的程序规定，属单一纯土地使用权转让的，依照省《规定》的程序进行，国土部门负主要监督责任；属整体转让和单一房产转让的，按国家的《办法》和市的《意见》规定的程序执行，国有资产监督管理机构负主要监督责任。有关房地产依法转让完成后，凭交易机构出具的交易凭证，国土（房产）部门方可给予当事人办理变更登记手续。

（四）关于特殊类型的国有性质房地产的转让。一是金融类企业国有性质的房地产转让，属纯土地使用权转让的，进入土地交易机构进行；属房产转让的，凭其出资人或授权经营人的批准文件办理房地产变更登记手续。二是外地（包括中央、省驻汕）单位的国有性质房地产转让，应按规定要求其进入交易机构（属房产转让的可不在本市产权交易机构交易），国土（房产）部门凭交易机构出具的交易凭证办理变更登记手续。

四、关于有关遗留事项的处理办法

对在我市《意见》实施前已转让但未办理过户手续的房地产和照顾内部职工转让的房产等情况，考虑到其大都有历史原因，根据依法办事和实事求是相结合的原则，对此类遗留事项按以下办法处理：

（一）对在我市《意见》实施前已转让但未办理过户手续的国有（集体）性质房地产，按以下处理原则处理：1、属省《规定》生效前已转让的纯土地使用权，根据法律不溯及以往的原则，按有关部门核准（备案）文件和合同约定执行，不须再进场交易；2、属《意见》实施前已转让但未办理过户手续的房产，按有关部门核准（备案）文件和合同约定执行，免予进场交易；3、属省《规定》生效后已转让的纯土地使用权，以及《意见》实施前未经有关部门核准（备案）转让的房产，应一律进入交易机构重新依法交易。

（二）对在我市《意见》实施前国有（集体）单位照顾内部职工已转让但未办理过户手续的房产，凭单位及单位主管部门的证明及转让合同办理有关变更登记手续，免予进场交易。

（三）对其他涉及事项，按《意见》关于“除市政府为达到行业、产业、经济结构调整宏观经济目标，依法在国有企业之间、集体企业之间、上下级政府所管资产之间进行资产重组和组建集团；在同一授权经营机构或企业集团内发生产权变动；依法对行政性资产进行无偿划转；或经依法批准免予进场交易的产权转让外，其他转让行为必须通过产权交易市场进行”的规定执行。

五、本意见自颁布之日起施行。