经贸委房地产市场健康发展的意见

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各县区人民政府,市政府各部门,市属各企业,各大中专院校:

为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的一系列决策部署,进一步改善人民群众的居住条件,促进全市房地产市场健康发展,根据《*省人民政府办公厅关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见》(*政办发〔20*〕73号)精神,经市政府同意,现提出以下意见:

一、关注民生,加大保障性住房建设和管理力度

(一)建立健全城市保障性住房制度。完善和规范廉租房、经济适用住房建设与管理,加大城中村、旧住宅区改造力度。力争到20*年末,基本解决现有人均住房建筑面积15平方米以下低收入家庭的住房困难。

(二)扩大廉租住房保障范围。通过发放租赁补贴和实物配租等保障方式,确保20*年底前,对低收入住房困难家庭基本做到应保尽保,其中实物配租的比重不低于30%。各县要确保廉租住房资金足额到位,各级财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排;住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后要全部用于廉租住房建设,土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于*%。对廉租住房租金收入实行收支两条线管理,专项用于廉租住房的维护和管理。实物配租的廉租住房房源,主要按开发项目*%的比例,由开发企业代建,也可以由政府投资换购或将直管公房转化为廉租住房。

(三)增加经济适用住房供应。各县每年都要安排建设一定规模的经济适用住房,房地产开发项目中要安排一定比例的经济适用住房,实行相对分散建设。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。实行经济适用住房考核目标责任制,对完不成任务的县在综合考评中取消先进单位评选资格。

(四)严格经济适用住房管理。要严格购买对象的审查程序,真正让低收入家庭购买到经济适用住房。凡弄虚作假以低收入家庭名义购买经济适用住房的,一经发现要严格查处,除退回已购住房外,还要追究有关人员的责任。在经济适用住房权属登记时,登记机关要注明经济适用住房、划拨用地、购房人拥有有限产权等。购买经济适用住房后又购买其他住房,或购买经济适用住房不满5年的,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满五年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同等地段普通商品住房与经济适用住房差价补交土地出让金后,由政府优先回购;购房人也可以按照有关规定向政府交纳土地收益等价款后,取得完全产权。政府回购的经济适用住房,继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租或经营。

(五)加强单位集资合作建房管理。禁止各级国家机关、事业单位集资合作建房。坚决制止利用集团购买或委托开发等形式变相为职工集中建房,所需住房由职工通过市场化形式自行解决。经批准的困难企业集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。单位集资合作建房应纳入经济适用住房供应计划,其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。

(六)积极稳妥推进城中村改造、旧住宅小区整治。要采取政府引导,民主决策,市场运作的方式,深入细致地开展城中村改造。已经争取到国家财政支持的22个城中村改造项目,要抓紧制订实施方案,条件成熟的要尽快开工建设。对旧住宅小区整治要以改善低收入家庭居住环境为宗旨,搞好房屋养护,完善配套设施,因地制宜,逐步实施。

(七)认真落实保障性住房建设的优惠政策。廉租住房、经济适用住房建设用地按照行政划拨方式供应。廉租住房、经济适用住房建设项目一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。廉租住房、经济适用住房小区外基础设施建设费用,由政府负担;小区内非经营性公共配套设施建设资金,50%从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中划拨,50%计入房价;经营性设施建设资金,按照谁经营谁投资的原则,由经营者承担,不得计入房价。要将解决低收入家庭住房困难的各项优惠政策向社会公布,确保落实到位。各县要加大投入,按照国家、省的有关规定,多渠道筹措保障性住房建设资金。对符合贷款条件的保障性住房建设项目,商业银行要加大信贷支持力度,保障项目建设顺利进行。

二、调整优化住房供应结构,维护群众消费安全

(一)优化新建住房结构比例。全面贯彻落实国家宏观调控政策,严格执行20*-20*年*市城市住房建设规划,重点发展满足我市居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房。从2009年起,凡新审批、新开工的商品房建设项目,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积比重必须达到开发建设总面积的70%以上。严格控制建设高档商品住宅。各主管部门要简化办事程序,加快办理速度,在项目立项、规划、用地、建设、产权办理等环节推行限时办结制度,提高工作效率。

(二)改进和加强对房地产开发的监管。全面实行房地产开发项目建设条件意见书制度,明确住宅性能要求、各类配套设施的建设安排和节能、节地、节水、节材、环保措施,将此作为项目招标的前置条件,提高房地产业集中度,促进节能环保型住宅建设。全面实施商品房预售资金和二手房交易资金监管制度,确保住房功能、质量、设施配套及综合品质。完善建设项目竣工验收制度,将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况,作为建设项目竣工验收的一项重要内容。没有国土资源部门的检查核验意见,或者检查核验不合格的,不能通过竣工验收。

(三)进一步规范房地产市场。各县区、有关部门要采取积极措施,严厉打击违规开发、无证经营、非法集资、虚假宣传、恶意炒作等扰乱房地产市场的行为。要认真做好房地产项目的招商引资工作,积极引进和支持有实力、资质高、规模大、信誉好的企业来我市开发建设。要进一步严格拆迁资金及预售资金监管,确保群众消费安全,建立公平公正的房地产市场秩序。

三、减轻居民购房税费负担,鼓励普通商品住房消费

(一)落实国家税收优惠政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,按省政府通知要求,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。

(二)对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。认真贯彻落实*政办发〔20*〕73号通知精神,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税,改为超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税,改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让全额征收营业税。以上政策暂定执行至2009年*月31日。

(三)明确享受优惠政策的普通商品住房标准。凡住宅小区建筑容积率1.0以上,单套建筑面积144平方米以下,实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下的,均享受普通商品住房优惠政策。

四、加大金融支持力度,提高融资和消费能力

(一)扩大住房贷款利率下浮幅度。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。在落实居民首次贷款购买普通自住房,享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

(二)充分发挥住房公积金的作用。逐步提高住房公积金的缴存比例。单位和职工缴存比例不应低于5%,原则上不高于*%。缴存住房公积金的月工资基数,不应超过上一年度职工月平均工资的3倍。市民可凭相关手续提取本人及配偶的住房公积金购买自住房,以充分发挥住房公积金的作用,帮助城市低收入家庭解决住房困难。

(三)支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房在建项目的信贷支持力度;对有实力信誉好的房地产开发企业兼并并重组的企业或项目,提供融资支持和相关金融服务。

五、合理调控土地供应,加强房地产开发用地的规范管理

(一)确保保障性住房用地供应。将廉租住房、经济适用住房建设用地纳入年度土地供应计划,在申报年度用地指标时单独列出,确保专项用于保障性住房建设。同时对保障性住房用地及时办理农转用、征收、收购等手续,以划拨的方式供应给保障性住房项目使用,加大保障性住房建设力度。

(二)积极盘活利用存量土地。鼓励住宅开发项目充分利用城市存量土地,严格执行集约节约用地控制标准。对依法通过出让方式取得土地使用权尚未开发的地块,应区分不同情况采取相应措施。构成闲置的,由政府依法收回土地使用权,重新安排开发建设。

(三)严禁在集体土地上进行商品房开发。严禁非法占用农村集体土地进行非农业项目建设。任何单位、开发企业和个人不得利用农民集体土地搞房地产开发。

六、规范税费管理,为房地产市场健康发展创造良好环境

(一)规范涉及房地产行业的行政事业性收费。一是对涉及房地产业的行政事业性收费进行一次全面清理,对不合理的收费项目坚决取消,收费标准过高的予以降低。对乱收费、乱加价行为要依法查处。对房地产开发项目,按照不低于国家税收政策规定的标准预征企业所得税,实行按季预缴、按年清算。二是降低行政事业性收费在住房价格中的比重,降低房地产开发建设成本,对国家和省已明确取消的收费项目要认真抓好落实,减少收费环节和手续,提高服务效率。

(二)引导房地产开发企业积极应对市场变化。各县区、有关部门要认真分析房地产市场面临的形势,引导房地产开发企业根据市场变化和需求,制定应对措施,完善销售策略,促进商品住房销售。

(三)努力化解住房消费中的矛盾,促进社会稳定。对房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷,要努力做好化解工作,引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。

七、加强房屋拆迁管理,为房地产开发建设提供保障

(一)完善拆迁补偿政策。继续坚持“多建不多得,少建不吃亏”的原则,坚决遏制违章建筑,降低拆迁成本。

(二)积极筹措拆迁资金。毛地出让项目,开发企业要抓紧筹措拆迁资金,确保拆迁资金足额到位,尽快启动项目拆迁。因资金不足超过三年不能启动拆迁的项目,由政府无偿收回重新出让。

(三)搞好宣传和教育。要继续坚持依法拆迁,以理拆迁,以情拆迁的工作原则,引导被拆迁群众顾全大局,增强发展意识,积极支持城市建设,配合政府做好拆迁工作。对不配合拆迁的群众,要做好政策解释和宣传工作;对漫天要价的,要依法进入裁决程序;对无理纠缠,严重影响工程建设进度的,要依法强制拆迁。

八、加强组织领导,确保各项政策落到实处

(一)认真落实工作职责。各县区要采取得力措施,认真落实稳定房地产市场职责,建立住房保障和房地产市场宏观调控联席会议制度,定期研究分析形势,提出相应对策。要进一步贯彻落实国家宏观调控政策,制定加大保障性住房建设力度,鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序,保证房地产开发用地供应的持续和稳定。

(二)加强沟通与协调。各级发展改革、建设、规划、房产、财政、国土资源、物价、银行、税务等部门要从大局出发,加强信息交流与沟通,相互通报有关政策及调整情况,及时研究解决房地产市场发展中出现的矛盾和问题。

(三)加强房地产市场监测分析。由市、县房管局牵头,整合发展改革、国土资源、规划、建设、财政、税务、金融等部门的信息资源,建立完善房地产市场信息系统,及时准确地全面监测本地房地产市场运行状况。要依托房地产市场信息系统,建立健全统计制度,完善市场监测分析机制,准确把握房地产市场走势,及时发现市场运行中出现的新情况、新问题,提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

(四)推动房地产交易监管与税收征管一体化。要以市、县房地产市场信息系统为依托,以交易监管和权属登记为关口,以优化服务、方便纳税人为宗旨,通过部门配合、环节控制,形成交易、纳税、过户的一条龙管理流程,全面准确地控制税源。有关部门要密切配合,充分调动街道办事处和社区居委会的积极性,建立健全房屋租赁协管机制,维护社会治安,防止税费流失。

(五)坚持正确的舆论导向。要以加快保障性住房建设,鼓励住房合理消费,促进房地产市场健康发展为宗旨,大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效,着力稳定市场信心。对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时,要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作,以促进我市房地产市场和谐稳定发展。