规划局加强私人住宅规划管理意见

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区、*区、*区建设局，市规划局*分局、*分局、*分局：

改革开放以来，我市住宅建设发展很快，居住水平明显提高。在经济发展水平和城市建设发展的一定阶段，多种形式的私人住宅建设模式和政策，在促进居住条件改善方面起到了积极的作用；但是，私人住宅建设中也出现了一些不容忽视的问题，特别是我市新一轮城市总体规划和现代化城市建设发展目标，对各项城市建设活动提出了新的要求，私人住宅建设存在的问题在一定程度上影响了城乡规划建设的健康发展。为进一步加强我市城市规划区内私人住宅的翻建、改建、扩建和新建（以下统称私人住宅建设）的规划管理，健全私人住宅建设的规划管理制度，合理利用城乡空间资源，保证城市现代化建设健康有序发展，根据城市规划法律法规规章的有关规定，结合我市实际，就进一步加强市区私人住宅建设（不包括农民多层公寓式住宅、农民拆迁安置房以及非住宅性质的建筑物、构筑物建设）的规划管理工作，提出如下意见。

一、私人住宅建设规划管理的原则

私人住宅建设既关系到城乡建设发展的整体利益和长远利益，又涉及到居民群众的切身利益和基本生活保障。在私人住宅建设规划管理中，必须遵循和坚持以下原则：

依法管理原则。私人住宅建设是公民实施的建设行为，是城市规划行政执法管理的内容之一。城市规划区范围内的私人住宅建设，必须遵守《城市规划法》、《江苏省实施<城市规划法>办法》和本市城市规划管理的有关规定。

先规划后建设原则。规划是管理的依据，私人住宅建设必须以规划为指导，服从和符合城市规划，按照批准的规划实施。

从严控制原则。为适应现代化特大城市建设和政府经营城市的需要，必须调整原有私人住宅建设的思路、模式和相关办法，城市规划区范围内的私人住宅建设应严格控制，农村居民私人住宅建设应推广多层公寓式住宅小区、集中居民点建设等模式，提高村（居）民的聚居程度，不再审批零星低层私人住宅。私人住宅建设的条件和标准，必须严格按照有关规定执行。

因地制宜原则。私人住宅建设应当按照城市总体规划确定的功能布局和城市发展的建设时序的要求，区分不同情况，实行分区管理。

二、私人住宅建设分区管理的规定

1、*区、*区、*区、*区（东镇、*镇、*镇、*镇和*镇除外）范围，*区*镇，*区*镇，不得改建、扩建和新建私人住宅；经房屋鉴定机构鉴定确属危房的，可以翻建，但不得扩大原有宅基地和建筑面积。

2、*区东镇、*镇、*镇和*镇，*区东*镇，*区钱桥镇，不得占用土地新建私人住宅；经房屋鉴定机构鉴定确属危房，符合城市规划要求和有关建房条件，可以利用原有宅基地翻建、改建和扩建，建筑层数不得超过两层，沿高不得超过7米。

3、*区*镇、*区（*镇和东*镇除外）、*区（钱桥镇和*镇除外），原则上不得零星新建私人住宅。利用老村改造新建私人住宅，应统一编制老村改造的集中居民点建设规划，按照批准的规划实施。老村改造私人住宅建设的建筑层数不得超过三层，沿高不得超过9米。

4、上述地区内，凡是规划部门已核发规划选址意见书、建设用地规划许可证的用地，已公布规划部门编制的地块规划的用地，国家和地方政府基础设施建设控制用地，城市主干道两侧100米范围，风景名胜区规划、环境保护规划、历史街区保护规划和文物保护规划等确定的禁止建设或控制建设用地，各镇规划区范围内，统一规划建设的住宅小区内，以及住宅商品房和享受优惠政策购买的房改房，不得进行私人住宅建设。

三、私人住宅建设规划管理的职责

根据城市规划法律法规的规定和我市规划管理体制的具体情况，*区、*区和*区范围内的私人住宅建设，分别由*规划局*分局、*分局和*分局审批；*区、*区和*区范围内的私人住宅建设，由区人民政府确定的私人住宅建设规划管理部门审批。区私人住宅建设规划管理部门应按季度（在每季度后的一周内），将私人住宅建设审批的结果报市规划局备案。

四、私人住宅建设的规划管理制度和审批程序

私人住宅建设的规划管理实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证制度。私人住宅建设需要新增宅基地的，办理私人住宅建设用地规划许可证和私人住宅建设工程规划许可证；在原有合法土地上翻建、改建和扩建的，办理私人住宅建设工程规划许可证。私人住宅建设规划审批实行私人住宅建设工程规划许可证正本、副本制度。

凡是没有办理领取私人住宅建设用地规划许可证的，土地部门不得办理用地批准文件；没有办理领取私人住宅建设工程规划许可证（副本）的，不得开工建设；没有依法取得私人住宅建设工程规划许可证（正本），或不符合私人住宅建设工程规划许可证（正本）要求的，有关部门不得核发产权证及其他有关证照。

私人住宅建设应按规定程序办理规划审批手续。其一般程序为建房人申请，居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）签署意见，规划分局或区私人住宅建设规划管理部门审批。规划分局和区私人住宅建设规划管理部门审批应在15个有效工作日内办理私人住宅建设规划审批手续。

农村集中居民点规划，由镇人民政府组织编制，报市规划部门审批；私人住宅建设申请人按照规定程序办理私人住宅建设用地规划许可证和私人住宅建设工程规划许可证。

私人住宅建设的规划管理技术规范，按照《江苏省城市规划管理技术规定》执行。

五、加强私人住宅建设的规划监察

加强规划监察，严肃查处私房违法建设行为，关系到城乡规划的权威性和严肃性，关系到城市的整体利益和长远发展；同时，是私人住宅建设有序进行的重要保证，关系到社会稳定。对私房违法建设要加大查处力度，及时制止，坚决纠正，该拆除的要拆除。进一步强化私人住宅建设规划监察职责，*区、*区和*区范围内的私房违法建设行为，由规划分局查处，*区、*区和*区范围内的私房违法建设行为，由辖区内私人住宅建设规划管理部门查处。

本意见自之日起施行。凡是以前本市私人住宅建设规划管理的有关规定与本意见不一致的，按本意见执行。规划分局和区私人住宅建设规划管理部门，可以根据本意见，结合当地实际情况，制定私人住宅建设规划管理的具体措施，报市规划局批准后施行。新区范围内的私人住宅建设规划管理，根据市政府授权，由新区管委会负责。