城管局发展房地产开发管理意见
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各县(市)、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：
为加快我市城市化和城市现代化进程，不断改善人民群众居住环境和住房条件，促进我市房地产开发持续健康发展，现结合我市实际，提出以下意见：
一、强化房地产市场宏观调控
(一)在充分分析房地产市场需求的基础上，确定与经济社会发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场供需的基本平衡。
(二)由市计划部门牵头会同建设、规划、国土、房管等有关部门于每年的第四季度提出次年房地产开发年度计划，进行总量控制，确保供需平衡。由市建设部门牵头，建立部门联席会议制度，开发房地产市场运行情况的调查研究，市政府每年将从配套费中拨出专款，专项用于市场调研。
(三)房地产开发年度计划的制定及实施，要坚持大力发展普通商品住房，加快建设廉租住房，限制建设高档商品住房，停止建设集资住房的原则。
(四)市国土部门要根据土地利用总体规划并结合房地产开发年度计划，编制年度土地供应计划，保证土地供给。要充分发挥土地市场在房地产市场中的作用，合理稳定土地拍卖价格；在政府垄断土地一级市场的同时，放开和规范土地二级市场。市规划部门要按照城市总体规划和房地产开发年度计划，认真做好规划设计，提出合理的规划技术指标。市房管部门要采取有效措施，搞活住房二、三市场。市物价部门对享受政府优惠政策的项目价格要严格控制，对普通商品房价格要进一步放开。
二、规范房地产开发用地行为
(五)加快建立统一、完善、公开、公平、规范有序的土地市场，大力推行土地招标、拍卖供应，建立起城市土地的市场化配置机制和土地价格的市场化形成机制。除法律规定可以划拨、协议出让的用地外，商业、旅游、娱乐和房地产开发用地，必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，通过竞争最大限度地发挥土地资产效益，提高城市土地利用率，增加政府土地收益。
(六)以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费；满2年未动工开发的，可以依法无偿收回土地使用权；因不可抗力、市政府及其有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
(七)严格规范房地开发项目转让行为，禁止转让未取得土地使用权证的项目。已批准的房地开发项目，确需变更用地性质的，必须按规定程序重新报批。
(八)市国土部门要进一步加大土地收储及市场运作力度，切实提高净地、熟地出让比例，并根据具体建设项目需要，委托经市政府批准的市城建投资公司等建设单位实施土地储备的前期开发工作，将生地变为净地或熟地后，由土地部门收储，进入土地市场公开运作。
三、加强规划管理
(九)房地产开发项目的建设工程规划总平面图及各项规划条件，必须向社会公示，接受社会监督。建设工程规划一经批准，不得擅自变更；确需变更的，应对变更进行公示，充分听到公众意见，并按照审批程序办理变更手续。
(十)对改变土地使用性质、超出规划允许的容积率或建筑高度等严重影响城市规划的建设行为，由规划部门依法责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，不得以罚代管。
四、扩大住房有效需求
(十一)要切实抓好住房补贴政策的落实，提高中低收入家庭的住房消费支付能力，加快解决中低收入家庭住房问题。机关、企事业单位原有建房、购房资金和已售公有住房售房款必须用于住房补贴；效益好的企业，可将住房补贴列入成本；财政部门要每年安排专项资金用于发放各级机关行政单位人员的住房货币补贴。
(十二)要发挥住房公积金“低存低贷”的制度优势和互助作用，简化手续，放宽贷款申请条件。进一步降低贷款担保费用，减少贷款人的成本支出，扩大个人住房贷款的覆盖面。
(十三)进一步放开住房二、三级市场，鼓励居民通过换购住房改善居住条件。取消对已售公有住房上市交易的限制，允许已售公有住房使用权有偿转让，切实降低交易收费标准，逐步形成增量与存量联动、销售与租赁并举、投资与消费并进的市场格局。清房工作结束之后，市房管部门要尽快提出促进已售公有住房上市交易办法。
五、完善住房供应体系
(十四)通过增加普通商品住房供应、加强经济适用住房的建设和管理、建立和完善廉租住房制度等措施，完善住房供应体系。
(十五)房管部门负责建立最低收入家庭住房保障制度，保障住房和收入双困家庭基本居住条件，建立和完善保障对象的准入审核、公示、轮候及收入增加后退出的机制。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。资金通过财政专项基金、直管公房出售后净归集资金和公积金增值部分解决。
(*)棚户区和危旧房改造作为解决中低收入家庭住房和带动住房消费的重要途径，要按照“政府主导、市场化运作”的原则，加快棚户区和危旧房改造步伐。
(十七)严禁任何单位搞集资建房，如违反规定，将追究单位主要负责人的责任。原有集资建房只能用于解决本单位干部职工住房，且只能以实际成本价购买规定标准住房面积，超标准部分一律按市场价计算。集资建房不得作为商品房对外出售，违反规定的，房管和国土部门不得给予办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；已办理的由申办单位和发证机关予以纠正。
(十八)适量建设经济适用住房，其销售对象为市政重点工程项目中的拆迁困难户、最低保障收入家庭的困难户。
六、加强市场监管，整顿和规范房地产市场秩序。
(十九)提高市场监管水平。在公平市场准入和鼓励市场竞争的同时，各有关部门要尽快完善市场监管制度、改进市场监管方式、提高市场监管水平，进一步预防房地产开发风险和消费风险。
(二十)加强规范房地产开发企业行为。强化房地产开发企业资质管理，尽快建立房地产开发企业经营业绩和不良行为公示制度。对存在严重不良行为的开发企业，要限制其参加土地拍卖和新开建设项目；特别是对存在拆迁安置遗留问题及“烂尾楼”的建设单位一律不得批准其新的建设项目。
(二十一)要严把拆迁审批关，对没有拆迁计划及拆迁安置方案的建设项目，不得发放拆迁许可证；对拆迁资金以及被拆迁人安置不落实的，坚决不准实施拆迁。要加强对拆迁单位和拆迁评估单位的管理，严格按照房地产市场评估价格确定拆迁补偿金额，并实行相应的监督管理制度。
(二十二)加强拆迁储备金的管理，凡需拆迁补偿安置的建设项目，在领取拆迁许可证前，应将拆迁补偿安置资金全额存入指定金融机构，并由拆迁管理部门监督使用。拆迁结束要经拆迁管理部门验收合格后，国土、规划、建设等有关部门方可办理相关批准手续。
(二十三)对依法批准拆迁的建设项目，被拆迁人如有不同意见，要认真耐心地做好说服工作；对不能达成拆迁补偿安置协议的，经依法裁决后，才能实施强制拆迁。对不能达成拆迁补偿安置协议且涉及面较广的拆迁项目，要严格限制采取强制性拆迁措施；确需强制执行的，必须严格履行法律手续。
(二十四)要严把交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。住宅小区等群体房地产开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
(二十五)严格执行商品房销售管理办法，对违反规定擅自销售商品房的，要加大处罚力度。房地产开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设，房管部门应当按商品房预售款的监管规定，严格履行职责。
(二*)规划部门对新建住宅小区要按照有关规定规划物业管理用房；开发建设单位要按照规划要求和物业管理规定，建设物业管理配套用房，制定物业管理实施方案。各区人民政府参与住宅小区综合验收，指导监督开发建设单位落实物业管理方案、物业管理服务用房和必要的居委会用房。
(二十七)整顿和规范房地产市场秩序。各有关部门要严格按照徐政发〔*〕29号通知要求，制定专项措施，加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易以及房地产中介、物业管理中的各种违法违规行为。
七、进一步改善投资环境
(二十八)要进一步采取措施，增强房地产开发的公开、透明和可预见性，大力引进外来企业、资金。
(二十九)继续加大对涉房收费的清理力度。认真清理房地产开发建设和消费环节的各种不合理收费，及时将经过批准的各项收费向社会公布，要防止中介服务变相垄断收费和垄断性行业滥收费，坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务。
(三十)有关职能部门要简化办事程序，提高工作效率，凡通过土地市场取得开发权的项目，各部门应在最短时间内，以最快的速度办理好各面建设手续，努力为投资者提供宽松的服务环境。(三十一)市监察部门要加强对房地产开发过程的监督监察，规范各职能部门的行政执法行为；发现问题及时进行查处，确保我市房地产市场的健康发展。
