物业局加强市区居民小区物业管理意见

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*、*、*、*人民政府，*经济开发区管委会，市各委、办、局（公司），市各直属单位：

为贯彻落实《市政府关于印发〈*年市区老居民小区整治工作方案〉的通知》(徐政发［*］45号)、《市政府关于在全市老居民小区推行准物业管理工作的通知》(徐政发［*］115号)文件精神，经市政府研究同意，决定对整治后的老居民小区全面推行准物业管理，进一步落实长效管理，巩固老小区整治成果，现制定工作意见如下：

一、进一步提高对整治后的老小区推行准物业管理工作重要性的认识

老居民小区整治是我市今年城建重点工程之一，也是市委、市政府为民办实事的一项重要工作内容。通过综合整治，改善了老居民小区生活环境，提高了居民的生活质量，使老小区居民共享改革发展的成果。为巩固整治成果，在*年对整治后的小区推行准物业管理试点的基础上，市政府决定对具备条件的老居民小区整治后全面推行准物业管理，切实把好事办好、实事办实。各区政府、市各有关部门要从全市大局出发，充分认识老居民小区推行社区准物业管理的重要性和紧迫性，在抓好老居民小区整治的同时，全面做好准物业管理工作。

二、大力推行老居民小区“三位一体”准物业管理模式

经过全面调查摸底、分类排队，*-*年已整治和*年计划整治的124个小区中，共有77个小区（建筑面积427.1万平方米，占老居民小区整治总面积的66.17%）适宜推行准物业管理，*年计划全面实施准物业管理。

1、准物业服务的内容：卫生保洁、小区秩序维护、基础设施维修与管理、绿化管理、下水道及化粪池疏通。

2、准物业服务的标准：各区房管部门进行业务指导，由街道办事处牵头成立小区业主委员会，针对小区的规模和特点，结合实际，制订小区准物业服务标准。

3、组织形式：区政府负责、街道办事处具体组织实施，组织小区业主召开业主大会，依法选举产生业主委员会；成立准物业服务中心，准物业服务中心隶属街道办事处，接受区房管处的业务指导；物业服务人员由街道办事处从下岗再就业人员中公开招聘。

三、组织实施程序

老居民小区整治与推行准物业管理同步推进，在整治同时，各区要成立相应组织领导机构，明确分管领导负责准物业管理工作。

1、成立小区业主委员会。由街道办事处牵头，各区房管处负责指导每个推行准物业管理的老居民小区成立业主委员会，业主委员会成立后到区房管处、街道办事处备案，凭备案登记到公安部门指定的地点刻制业主委员会印章。

2、制订准物业服务中心实施方案。由各区政府统一组织，各街道办事处负责，根据小区的规模因地制宜设立准物业服务中心，准物业服务中心可以下设若干物业服务处。封闭的大型小区可以单独设立准物业服务中心；规模较小的封闭小区可以成立物业服务处；分散较小的小区（或组团）可按分块就近的原则成立一个物业服务处统一管理。准物业服务中心的机构设立和岗位设置由物业所在地街道办事处确定。

3、准物业服务中心进行工商注册。由物业所在地街道办事处负责，按照相关法律法规的要求，对准物业服务中心进行工商注册，自主经营、自负盈亏。

4、明确服务内容、服务标准，制定考核意见。

5、业主委员会与准物业服务中心签订《物业服务合同》。

6、做好工程竣工验收交接工作。老居民小区整治竣工验收的同时，由物业所在地街道办事处组织业主委员会进行交接，区房管处对交接工作进行督导。工程施工建设单位向业主委员会移交工程类、设施设备类等资料，移交物业服务用房，分类列出移交清单。业主委员会做好登记、保管工作，并负责移交给准物业服务中心。

7、准物业服务中心启动运行。工程竣工验收交接后，准物业服务中心同时运作。准物业服务中心要制定各项规章制度，按企业章程和相关法律法规规范运作。

8、建立“三位一体”管理机制。由街道社区居委会、业主委员会、准物业服务中心三方共同参与成立小区联合管理委员会，形成“三位一体”管理新格局。

四、具体工作计划

1、6月份，各辖区街道办事处组织工作班子，市房管局成立指导小组。

2、7-8月份，以区为单位制定组织实施指导意见；以小区为单位成立业主委员会；组建社区准物业服务中心；形成社区居委会、业主委员会、服务中心的“三位一体”管理机制，建立小区联合管理委会，形成“三位一体”管理新格局。

3、9月份，工程竣工验收后，物业所在地街道办事处组织业主委员会做好交接工作，由施工建设单位向业主委员会移交，业主委员会向社区准物业管理中心移交，物业服务中心启动运行。

五、相关部门职责

1、区政府：各区政府是组织实施的主体，要成立专门的工作机构，对*-*年三年整治的老小区分类排队，指导督促各辖区街道办事处具体制定实施方案，组织实施。

2、辖区街道办事处：物业所在地街道办事处是推行准物业管理的具体实施主体，负责对辖区整治的老居民小区因地制宜地制定组织实施方案；和区房管处共同指导小区成立业主委员会；组建社区准物业服务中心，确定服务中心机构及岗位设置，组织招聘物业服务人员；在区房管处的业务指导下，组织业主委员会制定物业服务内容、服务标准、考评方案；由街道居委会指定一名负责人作为自然人出资3万元，对新组建的物业服务中心向工商局申请工商注册；做好工程竣工后的验收交接工作；对准物业服务中心的运作进行监督指导和考核；对市、区两级物业服务补助经费的管理和使用进行监管等。

3、区房管处：区房管处是推行准物业管理的业务指导机构，与辖区街道办事共同指导小区成立业主委员会，并做好备案工作；协助各辖区街道办事处制定每个整治小区的实施方案、考核方案；协助辖区办事处指导准物业服务中心、业主委员会开展工作、对准物业服务中心的物业服务工作进行考评；组织业主委员会成员、物业服务中心人员的业务培训等。

4、市房管局：负责指导各区房管处制定准物业服务考核意见；在实施过程中进行指导检查和督促，对工程竣工验收交接进行指导；对验收后的小区采取以奖代补的形式，对验收合格的准物业服务中心，由市财政拨付5万元启动资金(资金拨付由市财政拨付区财政，区财政通过办事处拨付物业服务中心，主要用于购置设备和办公用具)，一年后进行考核验收，不合格的小区罚区政府5万元。

5、*工商局：负责对新设立的准物业服务中心进行工商注册。

6、市物价局：按市政府徐政发［*］115号文件精神，对准物业管理物业服务收费标准进行审核、备案。

六、准物业管理物业服务费收取及拨付

准物业管理物业服务费采取市、区财政补贴为主，居民负担为辅，分级负担的办法，依据市政府徐政发［*］115号文件，每月由市、区两级按推行准物业管理的建筑面积各负担0.05元/m2.月，小区居民按住房建筑面积负担0.05元/m2.月。市、区补贴资金拨付办法：市补贴资金拨到区、区拨到物业所在地街道办事处，由办事处拨给准物业服务中心；区补贴资金拨到物业所在地街道办事处，由办事处再拨给准物业服务中心。凡是推行准物业管理的小区，居民按月缴纳准物业服务费后不再缴纳垃圾处置费。各辖区街道办事处要加大宣传力度，社区准物业服务中心要规范服务行为，提高服务质量，提高居民的满意度。通过准物业服务的推行，从而巩固老居民小区整治成果，实现长效管理的目的。