物业局发展物业管理意见市

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各县、市、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

为认真贯彻实施《安徽省物业管理条例》，切实加强我市物业管理工作，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法规、规章规定，现结合我市实际，提出如下意见：

一、认真学习，广泛宣传

《安徽省物业管理条例》（以下简称《条例》）的实施，是我省加强和规范住宅物业管理的重要举措，对于培育和规范物业管理市场，促进城镇建设，提高市民的居住质量，有着非常重要的意义。各县、市、区人民政府及有关部门要从保障社会稳定、提升城市文明创建水平、构建和谐社会的高度，把学习宣传贯彻《条例》列入议事日程。要通过报纸、电视、广播等新闻媒体和简报、墙报、宣传橱窗、现场咨询、发放宣传材料等形式，向社会广泛宣传，做到家喻户晓，真正使广大业主、开发企业、物业管理企业理解和掌握《条例》的基本内容，增强依法参与物业管理的意识，促进《条例》的贯彻落实。

二、属地管理，密切配合

要建立统一领导、分级负责、属地管理的物业监督管理工作机制。按照《条例》规定，市房地产管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作；县(市)房地产管理部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；颍州、颍泉、颍东区人民政府、*经济技术开发区管理委员会应当确定一个部门具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。建设、规划、工商、物价、环保、公安、市容、城市管理等部门，应当按照各自的职责分工，密切配合，做好有关管理与监督工作。街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会应当协助县、市、区物业管理部门做好本辖区内的物业管理工作，对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。

三、健全机制，规范管理

各县、市、区人民政府要积极扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

（一）规范前期物业管理。建设单位在销售物业前，应当依照省建设行政主管部门公布的业主临时公约示范文本，制定业主临时公约，并在销售场所公示物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的物权归属。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益，并报当地物业管理部门备案。在首次业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业管理企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。

（二）积极推进业主自我管理。凡符合《条例》规定条件的物业管理区域，应当在当地物业管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，按照《条例》规定成立业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。对入住率达到50％以上、尚未成立业主大会的物业管理区域，建设单位应当积极引导业主按规定组织召开首次业主大会；建设单位已撤走的物业管理区域，当地物业管理部门应当积极引导业主召开首次业主大会。首次业主大会应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，实现业主自我管理。

（三）加强物业专项维修资金管理。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的管理，实行专户存储、统一管理、按幢设账、核算到户的原则，具体使用和续筹方案由业主大会按照国家有关规定决定。业主委员会应当每半年向业主公示专项维修资金的使用情况。市、县(市)人民政府房地产管理部门应当按照国家有关规定，建立健全专项维修资金使用和管理制度。

（四）加强物业工程质量保修金管理。物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。按照建设部、财政部《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质[*]7号）规定，建设单位应当按照物业建设项目工程价款结算总额的5％提取物业工程质量保修金。物业工程质量保修金由建设工程所在地的房地产管理部门指定的物业工程质量保修金专户存储，实行统一监管，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主和业主委员会的监督，任何单位和个人不得截留、挪用。物业保修期满，尚未使用的物业工程质量保修金应当及时全额退还给物业工程建设单位。拖延退还，或者截留、挪用物业工程质量保修金，给物业工程建设单位造成损失，或侵害广大业主合法权益的，有关房地产管理部门应当依法承担赔偿责任，同时，依法追究有关责任人的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（五）加强物业管理用房的管理。建设单位在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施，并按照规定比例配置物业管理用房。物业总建筑面积10万平方米以上的，物业管理用房面积不得低于物业总建筑面积的3‰；物业总建筑面积5—10万平方米的，不得低于物业总建筑面积的4‰；物业总建筑面积1—5万平方米的，不得低于物业总建筑面积的5‰；物业总建筑面积在1万平方米以下的，不得低于物业总建筑面积6‰；一个物业管理区域内的物业管理用房最低不得少于30平方米。物业管理用房的所有权属于物业管理区域内的全体业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

（六）加强物业服务收费管理。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国家和省物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。县级以上价格主管部门应当会同房地产管理部门加强对物业服务收费的监督，依法维护业主的合法权益。

四、加强指导，强化监管

（一）各级人民政府和有关部门要从实践“三个代表”重要思想，维护社会稳定，建设和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性。县级以上房地产管理部门应当积极履行职责，加强对物业管理工作的指导和监督。物业管理区域内的街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会应当积极协作配合，共同做好物业管理工作。

（二）各级房地产管理部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人；属于其他部门职责的，物业管理部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。

（三）县级以上人民政府物业管理部门或者其他有关部门应当依法履行职责，积极做好物业管理工作。对违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会，或者违法实施物业管理行政许可等违反物业管理规定的行为依法查处。对滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等行为，由有关行政机关或者监察机关责令改正，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

本意见自下发之日起执行。*年5月26日市政府制发的《*市城市住宅区物业管理办法（试行）》（阜政发[*]26号）同时废止。